住宅ローン変動から固定に変更すべきでしょうか？

質問

• 2011年に2500万円の住宅ローンを組みました。変動で年1.175％です。借入期間は32年です。
• 今金利が上がる傾向にあり、このまま変動にしておいたほうがいいのかどうか考えています。自分としては、ローン減税もありますし、10年間はローンを借りておいて、10年後に一気に繰り上げ返済をして、完済しようと思っています。
• お聞きしたいのは、(1)10年くらいで完済する予定なら、変動から固定に借り換える必要はないでしょうか。(2)繰り上げ返済というのは、数十万円単位でもどんどんして、元本を減らすほうがいいのでしょうか。銀行に当面使わないお金があるならさっさと返済に充てたほうがいいのでしょうか。

回答No.1

NPAsSbBi

日本の経済が上向くために最も重要な要素は、国民がジャンジャン住宅ローンを組んで
金融機関が潤うことです。
ですので国は、少なくとも景気が上向きになるまでの間は、国民が家を買いづらくならないよう、
途中で返済を断念させないよう、住宅ローン金利が上がらないように操作するはずです。
一方で、住宅ローンの金利が高い方が、金融機関は潤います。
そのため、もうすぐ金利が上がるぞ、上がるぞ、とちらつかせて、
安い変動金利だった人をちょっと高い固定金利へ誘導することで、
金融機関は何もしていないのに儲けだけが増えることとなります。
つまりは、金利が上がると思わせておいて、なかなか上がらないのが理想の状態であり、
あなたのように、金利が上がりそうだから変動から固定に切り替えようかな、というのは、
まさに国の思う壺というやつです。
私は、ここ10年や20年は今のまま横ばいだと思うので、
最初に決めた通り、最後まで変動で返していきます。
実際、今までまったく金利の上昇は行われず、順調に元本を減らしています。

今、返済開始から2年半経過しているとして、月々78,000円返済で残金2,400万円くらいですよね。
利息は、毎月の残金に対してかかってくるので、今の利息は、
2,400万円×1.175%/12ヶ月=23,000円くらいです。
固定に切り替えて1%上がったとして、月々かかる利息は43,500円と、2万円も上がってしまいます。
安心料にしては、いくら何でも高過ぎると、私は思いますね。

利息は、月々の残金に対してかかるので、元本が低いほど安くなります。
つまり、手元に余裕現金があれば、どんどん繰り上げた方が得です。

また、住宅ローン減税で戻ってくるのが残金の1%、支払っている利息が1.175%なので、
戻ってくる以上に払っている状態です。
利息が1%未満であれば、収支はプラスになりますが、利息が1%を超えている場合は、
繰上げできるのに待っているのは、損になります。

私のお奨めは、
　固定は高いので、今のまま変動で返していく。金利はもう10年や20年は大きくは上がらない。
　手元に余裕現金があり、繰上げ返済手数料がかからないなら、毎月でも繰り上げた方がトータルではお得。
ということになります。

お礼

詳しく教えてくださり、ありがとうございました。
国と銀行の思う壺に陥りかけておりました。
変動で様子を見つつ、効果的に繰り上げ返済をしていこうと思います。
ありがとうございました！