住宅ローンについて(住宅金融公庫か銀行か)

質問

皆様へ。
いつもお世話になっております。

早速質問です。

マンションの購入を考えているのですが、
情報集めの為サイトを検索していた所、
ある不動産で住宅ローンのキャンペーンをやっている事を知りました。
※不動産業界の方なら既にご存知なキャンペーンかもしれませんが、
　一応伏せておきます。

内容的には以下です、
・UFJ銀行との新設の提携住宅ローンです。
・変動タイプ、固定特約タイプいずれも店頭金利より
　全期間マイナス1％の金利が適用になります。
・金利は、団体信用保険料を含んだ設定になっています。
・平成17年3月31日までにお借入れ（融資実行）の場合に適用されます。
・UFJ信用保証（株）が第1順位で抵当権を設定させていただきます。
（公的融資との併用はできません。）

とりあえずマンションギャラリーに足を運び、
見積もりを出してもらったのですが、
担当者にはやはりキャンペーンを勧められました。
⇒特に強引な勧誘という訳ではなく、お得ですよという感じで。

私は不動産の購入を検討するのが初めてな者なので、
単純に将来の金利上昇への不安が頭に引っかかり、
担当者の勧めるキャンペーンを鵜呑みにしていいものなのか、
それとも住宅金融国庫の堅実な金利で住宅ローンを組んだ方がいいのか、
迷っています。

情報の補足等が必要であれば補足致します。

是非皆様の知識をお借し下さい。
お願いします。

回答No.2

noname#11476

＞全期間(最大35年間)1%優遇されるとの事です。
ローンの返済期間は無条件に適用ということですね？
（まれに全期間と書いていながら、どんな条件でも必ず総返済期間とは限らないいう代物に出会ったことがあるので、適用除外になる条件が無いかどうかは確認した方がよいかと。しつこくてすいませんが。）

>妻との合算収入の為、妻が出産や離職の際には繰り上げ返済どころか、
これは男性と違い女性の収入は０になるリスクはきわめて高いから、初めから収入は０と考えて組むべきであると思います。その上で、妻の収入により、繰上げ返済や生活のゆとり資金に回すという考えでなければ、破綻する危険を伴います。

実際合算でかなり無理して（無理というのは単独では借りれない状態で合算で審査がパスする状況）購入した人を知っていますが、出産時やその後も非常に苦労しているようです。
初めは出産時なども親の手を借りるということも考えていたようですが、体の具合が悪くなり親の手が借りられなくなってとか、出産後も育児となると、簡単にはいきません。保育園だって子供が熱を出せば引き取ってくれないし、途中で熱が出れば早退して引き取りに行かねばなりません。
それでも仕事をやめると支払が困難になるのでしがみついているという状況です。これでは楽しいマイホーム生活どころではなくなります。リアルな話で申し訳ありませんが。

>やはり初めは高いと感じても公庫を選択しておいた方が無難なのでしょうか？
基本的に高いと感じておられるというのが気になります。
変動金利の過去平均値は５％程度です。今の公庫の固定金利よりもずっと高いのです。
この低金利がいつまで続くかは不明ですが、長期的には３～５％程度までは上昇するでしょう。
初めからその上昇分を見越していないのであれば、危険すぎるということです。銀行の長期金利の２０年ものですと４％を超えていると思います。その数字は今後２０年でそのくらいまで上昇するだろうという専門家の予測した数字ともいえます。

金額的にずいぶん大きな金額にする予定のようですが、５０００万位の物件ですか？
単独で年収１０００万クラスであれば年収の５倍以内の物件でローンは４倍程度以内とまあ無茶ではありませんが、将来収入ダウンが懸念されているようであればかなり危険だと思います。
物件自体の見直しから検討するか、あるいは頭金をもっと増やしてから購入するなどした方がよいのではと思われます。

もし検討している物件価格はもっと少ない、つまり物件に対するローンの比率が２割に満たないのであれば、今無理をするよりも今のダブルインカム時代に頭金を貯めれるだけためた方が結果として得になりますよ。
今が買い時だと政府・業者に踊らされても彼らは責任を負いませんからね。

正しい買い時の判定というのはきちんと計算してみるとわかります。
考え方は、
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=783714
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=804238
の私の回答を参考にしてください。

金額的に多いと１０００万単位で差が出ることがありますので、そうなるとローン減税などの恩恵は吹き飛びます。
まあトータルでみて金銭的な出費は増えても生活レベル向上の為にあえて購入するという選択肢はあるのですが、ご質問者の場合は奥様が働き続けるという前提でローンを借りますので、生活レベル向上どころかマイナスになってしまう懸念がありますので、アドバイスさせていただきました。

なお、全期間固定を選択するかどうかは、一体幾ら繰り上げ返済できるのか、それにより何年で返し終えるのかを計算してみてから考えてください。３５年が２５年にしかならないようであれば１０年固定だと、あとの１５年どうなるのか考えねばなりませんよね。

お礼

>ローンの返済期間は無条件に適用ということですね？ …略
・はい。担当者に確認致しました。

>男性と違い女性の収入は０になるリスクはきわめて高いから、
>初めから収入は０と考えて組むべきであると思います。…略
・現在の賃貸家賃が結構高額(\135,000)なので、
　これからも払い続けるよりは購入を。というのがマンション購入計画の発端です。

　一応、私の収入だけで生活し(家賃支払も)妻の給料(\130,000程度)は全額貯蓄に回しているので、
　月々の返済額が現在の家賃を下回れば妻が出産等で収入がなくなってもやっていけるのかなと安易に考えていました。

>基本的に高いと感じておられるというのが気になります。
・そうですか。
　やっぱり長い目で見れば公庫よりも銀行の方が結果として高いのですね。
　全期間1%減額というキャッチフレーズに心が揺らいでしまいました。

>金額的にずいぶん大きな金額にする予定のようですが、５０００万位の物件ですか？ …略
物件的には4,680万ですが頭金が1割程度しか用意できなかった為4,000万くらいの借り入れになりそうなのです。

>私の回答を参考にしてください。
　拝見させて頂きました。
　よけい悩んでしまいました…。

回答No.1

noname#11476

不動産業者と銀行の提携ローンで金利優遇というのは特に珍しいことではありません。ごく普通のことです。。。
それよりも、金利優遇が全期間適用なのか、それとも期限付きなのかをご確認ください。（両方のタイプがあります）

次に公庫利用なのか銀行利用なのかは、大きくは全期間固定を選ぶかそれとも、繰上げ返済を前提として変動もしくは比較的短期間の固定（１０年以内程度）で行くのかにより異なります。
これは方針の違いであり、金利優遇の話ではありません。

将来の金利上昇の可能性が高いといわれている中で、数十年のローンを組むに当たり、どういう方針で行くのかです。

たとえば１０年固定で選択して、１０年間に繰り上げ返済を繰り返すことで１０年後の残債が当初の数分の１まで縮小させるという考えであれば、その後金利上昇しても支払い金額が大幅に増えることはなく、結果として得になるでしょう。

でも繰り上げ返済出来る金額が限られていれば、大きなリスクとなります。

これは個人個人の考え方や、方針、そして家計の余裕度などが関係しますので一概にどちらとは言えません。
もし返済金額がかなり大きく、大きな繰上げ返済できないようであれば、安全に全期間固定となる道を選ぶべきで、そこで公庫と銀行で得なほうを選択すればよいでしょう。

補足

早速の回答ありがとうございました。

>それよりも、金利優遇が全期間適用なのか、
>それとも期限付きなのかをご確認ください。

質問にも記載したとおり、
全期間(最大35年間)1%優遇されるとの事です。

ローンとしては35年で、
金額も3,500～4,000万と大きく組む予定で、
今の所、見積り(書類)の上では、
収入に占める返済割合(?)が16%程度と
将来的にも繰上げ返済できそうな感じなのですが、

妻との合算収入の為、妻が出産や離職の際には繰り上げ返済どころか、
生活する事で収支トントンになってしまうのかなぁと不安げに考えてしまったりもしています。

やはり初めは高いと感じても公庫を選択しておいた方が無難なのでしょうか？