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住宅ローン、銀行ローンと公的ローンの違いについて
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審査の面ではほぼ変わらないと思いますが、融資実行の条件面では公的ローンの方が厳しいです。 例えば、戸建住宅の場合、融資実行の条件は、建物が完成して表示登記／保存登記が完了して、土地建物へ担保設定登記が完了後ようやく融資が実行される流れです。従って、建築請負業者に対する支払いは、完成後でないとできないことになります。これでは、建築業者は運転資金が枯渇してしまうので、中間払いのための「繋ぎ融資」という制度もありますが、手続きが面倒です。そこそこの規模の建築業者なら、中間払いなど要求しませんが。 銀行ローンでは、土地のみの担保設定で建物は追加担保設定条件として、融資実行が可能です。従って、土地決済、建物決済が別々にできますし、業者への支払いも柔軟に対応することができます。 あと、公的ローンでは、融資承認時の建築確認申請と完成後の建築物件に相違があった場合、融資承認が取り消されることもあります。よくあるのが、床面積が増えるケースや間取りを変更してしまうケース。建築業者も分かっているはずですが、施主から強引に建築変更を要求され、已む無く確認申請と違う建築物を建ててしまうことがあります。銀行ローンでも、建物の追加担保設定時に当初計画と違えば分かるのですが、条件変更手続きを踏めば、それほど問題にしません。 蛇足ですが、建築を請負う側からすれば、銀行ローンの方が早く資金を受け取れて面倒が少ない分、安心感があるかもしれませんね。施主が公的ローンで調達するとなれば、建築業者の資金回収は半年先。施主は、そういったことも配慮して、業者への心付けや気配りを忘れてはいけないと思います。
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