マンション管理会社の破綻

質問

ご教授ください。

マンション管理会社が経営破綻（債務超過、積立金の流用など）して、オーナーと訴訟になった事例、結末等ご存知の方いらっしゃいませんか？

そのマンションのデベロッパーが半数以上を自らの名義で所有しており、管理会社をも経営しております。返済が滞り、金融機関（抵当権を設定されている）から競売申立てされた場合、他のオーナーへの影響はどんなケースが考えられますでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.3

tk-kubota

＞ありがとうございます、理解できました。マンション管理組合はデベロッパー以外の一般オーナー（約半数は一般オーナーに分譲でき、残りをデベロッパーが所有している）から預ってる管理費、積立金を原資にして、デベロッパーに融資しています。デベロッパーが破綻した場合、当然返済不能となりますが、一般オーナーはどのような立場となるのでしょうか？

何が理解できて、何が理解できないのかわかりませんが、管理組合が自らの管理費等を管理会社に融資するようなことはあり得ないと思います。
ここでおさらいします。
デベロッパーとは、そのマンションの建築会社のこと
オーナーとは、そのマンションの区分所有権を買った買主
としますと、そのマンションの管理会社は建築会社のことでしよう。
その建築会社が債務超過で倒産したのでしよう。
それならば、建築会社の債権者が抵当権設定している区分所有権だけを競売して、それで終わりです。
万一、そのマンションの区分所有権を買った買主の対象である専有部分にも建築会社の債権者の抵当権があるならば、競売でその所有権は失います。
ほとんどの場合はマンションの買主はローンで買うので従前の抵当権は抹消されます。
だから、建築会社(兼管理会社)が倒産すればマンションの買主以外の区分所有権(専有部分)だけが競売となるので、通常の買主には影響ないです。
なお、先のように管理組合が管理会社に融資することは考えられないですが、万一、融資して回収できないならば、管理会社を被告として債務名義を得て、競売時に配当要求すればいいです。
その配当が得られなければ、区分所有権を買った者の中で共用部分の持分比率で負担することになります。

お礼

せっかくですが、不愉快な気分になりましたので、このやり取りを打ち切りとします。

回答No.2

tk-kubota

＞落札者が未払の管理費に加え、借入金も弁済しなければならないということですね？

違います。
各区分所有者の未払い管理費は競売で買った買受人の責任で支払うことになりますが、管理会社兼デベロッパー(半数以上専有部分を所有している会社)の負債は、その債権者の抵当権設定のある専有部分だけを競売にするので、その余の専有部分の者とは全く関係ないことです。
「他のオーナー」と言う部分は誰を指すのかわかりませんが「他の専有部分の所有者」とすれば、上記のようになります。

お礼

ありがとうございます、理解できました。
マンション管理組合はデベロッパー以外の一般オーナー（約半数は一般オーナーに分譲でき、残りをデベロッパーが所有している）から預ってる管理費、積立金を原資にして、デベロッパーに融資しています。デベロッパーが破綻した場合、当然返済不能となりますが、一般オーナーはどのような立場となるのでしょうか？

回答No.1

nekonynan

マンション管理会社が法律を順守しているならな何も問題はありません。

　管理費は、預り金ですから法律上は別勘定です。これが使い込みされていると犯罪となります。経営者（取締役）などへ賠償請求して取り戻せないならば損害がでます。

　競売申立てされた場合、仮にこの物件管理費が使い込みされているとするならば、裁判所に申し立てをして競売の資料に管理費未払いと記載されるようにしましょう。

　管理費未払い時は、新しく買った人が管理費滞納分を支払うように法律で定まっていますから・・マンション管理会社から管理費滞納分のデータが得られることが重要となります。

　正しく、管理費未払い分が売の資料に管理費未払いと記載されれば何も問題は起きません。新しく買った人が管理費滞納分を支払いますから

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。
所有者であるデベロッパーは管理会社と実質的に同一会社で、管理費はほとんど支払っていません。重ねて管理会社が他の所有者から預っている管理費を借入金として全額流用した状態で破綻寸前です。競売となった場合、落札者が未払の管理費に加え、借入金も弁済しなければならないということですね？