マンション滞納管理費を回収したい

質問

某マンションの理事長しています

ある部屋の所有権者が行方不明となり、管理費等が滞納しています。滞納額が多額になってしまい、時効の件もあり、組合として回収することで決定しました。

公示送達で判決を取りたいと考えています。

しかし、その部屋には抵当権が貼ってあります。抵当権者である公庫は自社では強制執行はせず、管理組合による強制執行を待っている様子。管理組合が公庫に債務者の残債額を尋ねても「個人情報」を盾に残債額を一切公表しませんでした。弁護士照会しても回答拒否でした。

（1）、管理組合が少額訴訟（公示送達）で債務名義を取って、強制競売に附した場合、抵当権者に優先して滞納管理費等を回収できますか？

（２）、仮に（１）で抵当権者に対する優先権がない場合、５９条競売であれば滞納管理費は抵当権者に優先して回収できますか？

お詳しい方、ご教示お願いします

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

区分所有法59条で競売する場合と、通常の民事執行法でする場合(強制競売)とでは、競売申立原因が違うので、当然と、それに見合う、総会の決議が必要です。
強制競売の場合は、抵当権が優先するので、無剰余取消となる場合があります。
取消の有無は抵当権の被担保債権がわからなくても、おおよそ、登記簿でわかります。
取消となりそうならば、59条で競売します。
その場合は、無剰余取消はあり得ないです。
まず、総会を開催して競売ですることの賛成を得て下さい。
その議事録を証拠として競売を許す判決をとります。
その判決で競売します。
なお、強制競売の申立をしたいならば、わざわざ判決をもらう必要はないです。
公示送達など考える必要もないです。
区分所有法7条の先取特権で競売できます。
これも議事録があれば、それだけで競売できます。

お礼

ご回答ありがとうございます

回答No.1

usami33

先日「噂の東京マガジン」でも放映されていましたが、
管理費は占有部（部屋）に対してのものなので、現所有者が支払わない場合は、
新規所有者が支払うこととなります。

法的な解釈は参考URLを見てください。

管理費の場合は時効は10年なので、１０年分は確実に回収できますので、
無理に現段階で回収せず、債権者が所有権を移した段階で債権者に請求するのが妥当ではないでしょうか。
※現所有者には支払い能力が無いが債権者には支払い能力はある場合
※最初にこの話を債権者にしてしまうと、名義変更しない事が予想されるので、
　名義変更されるのをまってから内容証明等で支払いを要求

参考URL：

http://www.keibai-words.info/words/tainoukanrihi.html

お礼

ご回答ありがとうございます

管理費の時効は、５年です
行方不明者だから、将来いつ所有権移転されるのかさえも検討がつかないのです