管理費滞納

質問

今度現居住の分譲マンションの管理組合の輪番制の役員になりました。

そして居住者の中に、一年以上も管理費・修繕積立金を滞納している方がいることを知りました。その部屋には本人が住んでいるのは間違いありません。

参考に教えて頂きたいのですが、例えば居住者が自分名義のマンションから管理費滞納で追い出されるということは法律的にあり得ますか？

その方に支払能力がなく、収入がないとしても、自宅を所有していると生活保護は受けられないと聞いたことがありますが本当ですか？

また、管理組合として、支払能力が本当にない場合、その未収金の処理、又は回収はどうすることがよいのでしょうか？

その他、管理費の回収に関し、何か参考になると思われることがあればご教示ください。

回答No.2

noname#173884 · ベストアンサー

管理費等は定期金債権ですので、時効は５年（民法１６９条）

意外に時効が短いですので

総会で実際に取り立て方法の細則を、普通決議で決めておいたほうがいいです

輪番制の役員の場合は、その役員に恨みを抱く人もいます

普通決議してみんなのルールにしていれば、取り立てもしやすいです

具体的に、滞納発覚で口頭で催促する。翌月以降は毎月役員全員で催促する

３～４ヶ月目からは督促状を配達記録郵便で出す

５～６ヶ月目は訴える旨を警告する内容証明郵便を出す

内容はマンションの状況にあわせて皆さんで考えてください

大事なのは普通決議で全員のルールにするということ

【ポイント】
初月はやわらかな対応を
→事務の手違いや組合員のうっかりミスもあるので

訪問日や郵便物は記録をとる
→裁判での証拠つくり

最初の月は２名で訪問、２ヶ月目からは出来るだけ大人数でいく
→トラブル防止と裁判の際の立証が容易
→督促状より、数人で会いに行くほうがプレッシャーです

【小額訴訟】
（デメリット）
・負けるのは分かってても嫌がらせで普通裁判に持ち込む人いる
・３年以内の分割での支払命令が多い
・滞納者の財産の仮差押さえが有利になる

（メリット）
・訴状は定型の書面が簡易裁判所にあり、だれでも書けるレベルです
・１回６０万円まで請求可能で、１回で結審する
・相手から上告されたり反訴されたりの複雑な訴訟形態になりずらい
・証拠や証言は管理組合で対応できる
・滞納が１８０万円のときは、訴訟を３回に分ければＯＫ

滞納が２００万円を超えると払う方も、本当に払えなくなることもあり
早めのアクションが肝心です

滞納が５００万円程度になれば自己破産されることも・・・・

【先取特権】
滞納者が自身の所有物（車など）を売り払った場合は、管理組合はその代金を
貰うことが出来ます
滞納者にお金を払う人に対して支払を求めるか差押さえ可能です

滞納者の不動産に「一般の先取特権保存」の登記を法務局で入れる
滞納額２００万円であれば登記の登録免許税は８千円で
書き方は法務局でも教えて貰えます
→滞納者が登記に協力し印鑑証明書や登記済書を管理組合に提出すこと
→滞納者と不動産の名義が合致することなどが条件になります

先取り特権に関しては司法書士に依頼しても数万円の経費で出来ます

お礼

細かいアドバイスありがとうございました。

必要に応じ、理事会などで引用させていただきます。

回答No.1

t_ohta

私の住んでいるマンションでは、滞納者に対して何日までに支払うか、支払い計画を提出しなければ弁護士を入れて少額訴訟を起こすという警告文を毎月ポストに投函しています。
投函時には管理会社の人が写真を撮って、いつ投函したのかといった証拠も残しています。
警告文を投函するようになってからは滞納が減ってきており、実際に訴訟まで行ったことはありません。
（悪質な人には訴状を作って、そのコピーを同封した事もあります）

もし、滞納者に支払い能力が本当に無いなら実際に訴訟を起こすしか無いでしょう。
また、管理会社の方から聞いた話ですが、管理費等を滞納したまま居住者が退去し、別の方がその部屋を購入して住み始めた場合は、滞納分の債務は新しい居住者に引き継がれるそうです。
なので、売買の話が始まると不動産屋さんから管理組合や管理会社に管理費等の滞納が無いか照会が入ることがあるそうです。

お礼

「少額訴訟」ですか・・・、言葉は聞いたことがありましたが、何か現実味を感じてきました。

その他実例は参考になりました。ありがとうございました。