土地で地域条例制限がある場合 説明義務はあるの？

質問

土地の媒介契約の話ですが
売買の土地（売主　住宅専門会社　媒介　不動産屋）
地域独自の条例があり
賃貸目的での建物を新築できない土地だった場合、
賃貸目的での購入を”明確に”聞いてない場合には（事業＋住居と聞いてたがテナント、賃貸などの可能性までは確認してない）
重要事項説明等で記載、説明をする必要性はあるのでしょうか？

もし、説明をし忘れていた場合には
買主はキャンセルしてくる可能性や
ディスカウントを求めてくる可能性はありますか？
（損害賠償まではいなかないでしょ？）

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

業者です。
＞重要事項説明等で記載、説明をする必要性はあるのでしょうか？
必要があるのではなく、説明を義務付けられています。法令上の制限という項目で、地区計画やその地域の制限など説明する義務があります。建築可能な建築物と不可なものを説明しなければなりません。
まして事業+住居という前提で買い受けたのであれば、事業の部分の可能な面積や業種など細かな説明義務があります。

買主が当初の購入した目的が達せられないと判断した場合、契約解除を主張して、例え裁判しても勝つ可能性は大きいです。どのように解除を主張するか？は買主次第でしょう。
しかし、売主も業者ですが、あくまで重要事項の説明義務があるのは、仲介業者で仲介業者の重要事項に署名押印、説明した取引主任者と選任の取引主任者が宅建業法上は責任を問われることになります。
これで揉めれば、何らかの指導や処分は免れないかと。最低限業者名簿に指導暦が記載されます。

記載からして仲介業者の方ですか？役所などでの調査はしなかったのですか？売主業者がそう言ったから・・・なんて通用しませんよ。

幸いなのは売主が業者ですから、説明した内容に誤りがあり、それによる解除であれば責任の一端はありますから、白紙解除には応じるでしょう。あとは買主をどう説得して、損失無く解除できるかでしょう。

＞ディスカウントを求めてくる可能性はありますか？
賃貸事業を行う目的で購入したなら、安くしたからと言って買う道理はないでしょうし、買主からそれを要求することも無いのでは？

買主がへそを曲げたら、立派に仲介人への損害賠償対象の案件だと思いますよ。
ビルを建てたいという人に一種低層の土地を売ったようなもんでしょ！まさか3階建て以上とは聞いていなかった・・・なんてオチは通用しません。

極力早い、解決に向けて努力して下さい、後手後手になると碌な結果になりません。

お礼

ありがとうございます。
揉めない様にしたいと思います。

回答No.1

lock_on

購入者がどのような目的で土地を購入するかに関わらず土地に関する法的な規制は「全て」重説に盛り込む必要があります。これは売主と仲介する不動産業者の「義務」です。

仮に買主が賃貸目的での建物を建てるつもりだった場合、この条例が重説になかったら重大な説明義務違反となり、売買契約の解除（と違約金の支払）と宅建業者の説明義務違反（による最悪免許停止）は免れないでしょう。

おそらく売買契約書には「買主が○○の目的で購入・・」という文言が入ると思います。この目的が果たせない可能性のある条例の記載漏れは「（明確に）知らなかった」では済まされません。非常に深刻な事態を招くのは間違いありません。

お礼

とっても危ないことなんですね・・・

補足

手付（10％）+売買契約後に、賃貸目的であったことが判明した場合にはどうなりますかね？
（建物引渡しはしていない、損害賠償は売買代金の10％）