マンションのローンの審査

質問

２８歳独身ＯＬです。
今、同い年の会社員の男性とお付き合いしており、結婚の話は出ていませんが、将来的に不安です。

将来的にマンションか一軒家を持ちたいと思っておりますが、彼の家はアパートで、彼は一人っ子です。（今は実家暮らし）

今すぐ結婚してマンションを買うという訳ではありませんが、視野に入れなくてはいけないなぁと思っています。

年収３００万円で、親は借家、一人っ子で保証人は誰に？私の弟？等、…不安です。

漠然と、２０００万円くらいの物件が良いのなぁ？と思っておりますが、審査は通るものでしょうか？？

また、審査が通っても、その後子供を産み育てて大学まで出そうとしたら、
相当きついのでは？と思っています。
私も働こうとは思っていますが、働けない時も必ずあるでしょうし。（出産育児）

少しでも不安をぬぐおうと思っており、教えていただけると幸いです。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

審査に通るかどうかで考えてはいけません。銀行審査の基準と無理なく払っていけるローンとでは大きな開きがあり、前者の方は無理なローンとなる可能性もあるのですから。例えば、収入の30超の返済、変動金利、70才超完済とかでも審査に通る可能性があります。

なので、幾らなら買えるかどうかの試算をした上で購入を決断してください。何も購入するしか方法がないわけではなく、賃貸に住み続けることも可能なのですから。この場合の利点としては購入より現金が残る可能性が高いとか、比較的簡単に新築や築浅物件に引っ越せるということがあります。買ってしまえば古くなる一方であり、家にも寿命があるのですから。

無理のないローンというのも試算しておきますね。
収入の20％までを返済に充て、定年までの全期間固定金利で幾ら借りられるか試算します。奥さんが働けない期間があるなら旦那さんだけの収入で試算するか、その期間持ち出せる貯蓄を予めしておく必要があります。
http://www.hownes.com/loan/sim/
例えば現在30として、年収300万円の20％に当たる月５万年の返済で30年ローン（年２％）を組めば1350万円の借入金になります。
これに頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。これで希望の物件が買えるかどうかです（漠然と2000万円くらいというも問題です）。足りなければ頭金を貯めることから始め、その間に不動産や住宅ローンのことについても勉強出来るでしょう。

諸費用（物件価格の５～10％程度）は基本的に現金が必要ですし、頭金も物件価格の20～30％は最低用意したいところです。多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値にならず、何かあった時に売却して清算することが可能です。
返済額は収入から計算しましたが現在の家賃からの比較も必要となり、これよりも数万円は少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。
頭金のほかにもいざという時の費用も必要であり、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいでしょうか。これは家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにするためです。
上記では定年までもローンとしましたがこれは必須で、これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てます（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。

人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。今払えるとかだけで考えるのも問題で（特に変動金利）、これからの大きな出費や老後のことまで考えて購入すべきでしょう。
家の購入は一朝一夕では出来ません。５年先10年先に目標を定め頭金を貯めることから始めます。今無理して買っても死ぬまで住めるとは限りません。一生に一度しか買えない家計状態なら終の棲家にする必要がありますし、あまり若いうちに買うのも問題がある可能性があります（特に価格で妥協して中古を選択した場合）。買えば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと考えてください。

一人っ子で保証人は誰に？＞
基本的に保証人は必要ありません。少し無理なローンとかであれば、金融機関から条件として要求されることがありますが。例えば、銀行のＨＰ等で住宅ローンの詳細条件なんかを見て貰えば分ると思います。
http://allabout.co.jp/gm/gc/18709/

審査が通っても、その後子供を産み育てて大学まで出そうとしたら、相当きついのでは？と思っています。＞
これも試算すれば大丈夫です。簡単に考えるなら１人当たり1000万円のローンを組んだと思ってください（学校によってはその数倍）。これからの生涯収入はある程度決まっており、その中で遣り繰りしないといけません。毎月遣り繰りするように、もっと長いスパンで計算すれば良いのです。
これらのことやローンについて自分で計算出来ないなら、お金を払ってでもファイナンシャルプランナー等に相談すべきでしょう。無理なローンを組んで払えなくなって破綻し、家を失った挙句に借金だけが残るようでは意味がありません。何とか払えたとしても、極端に家計を切り詰めたり、外食や旅行にも行けないようでは淋しいじゃありませんか。無理のないローンで、子供との思い出づくりも出来る方が良いと思いますよ。

お礼

具体的な金額や方法などを教えていただき、有難うございます！
分かりやすいですし、大変貴重な意見を頂けて…感激しております。
彼も私も、まだまだ人生経験が乏しく、不安ばかりですが、
きちんと生きて行ける様に、まず貯金と勉強をしないと…と思いました。

頭金を多く用意出来たほうがローンも少なく済みますしね。
何より、後悔しない物件選びをしないとと思いました。

将来分譲マンションに住みたいのに、
賃貸に居ると家賃がかさんでしまいそう…と思っていましたが、
それだけで決めないようにします。

有難うございました！