修繕コンサルティング業者の選定基準について

質問

お世話になります。

現在、マンションに住んでおり、築年数が10年を過ぎたため、
修繕を検討するべき時期に差し掛かってきております
（現在、管理組合の理事にあたっています）。

修繕工事業者へ発注する前に、そもそも修繕箇所を指摘
されるコンサルタントへ相談しようかと考えておりますが、
どのような基準で選定すべきか悩んでいます。

素人ながら思いつくのは、
・同戸数規模での実績
・コンサルティングの費用（これ重要）
・場所（土地勘が必要かと思います）
・信頼性
・財務状況（赤字続きの会社はダメですよね）
・成果物の完成度が高い会社
くらいしか思いつきません。また、各項目について
どこに重みを置くべきかが解っていません。

当然、私個人の意見で決められることではありませんが、
理事会を構成する方々は、私をはじめ皆素人です。

マンションそれぞれの事情はあるとは思いますが、
まず手始めにコンサルを行う業者選定で、できるだけ
客観的に評価していくためには、どのようなポイントが
あるのかをご教示願えませんでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.3

hyh165 · ベストアンサー

当方、関東エリアですが、自治体主催のマンション管理無料相談に参加したことがあります。
大規模修繕の方式（長所・短所）、進め方など非常に参考となると思います。
なお、長期修繕計画や修繕積立金の見直しも必要となる時期でもあるので、これも含め相談してみてはいかがでしょうか。
事前にマンションの戸数規模・完成年などの情報、何を相談したいかを知らせておくとよいと思います。
自治体以外では、各地のマンション管理士会でも無料相談を行っています。
また、マンション管理士の無料派遣（マンションまで来てくれ、理事会や修繕委員会に参加してもらえる）を行っている自治体もあります。

参考URL：

http://www.nikkanren.org/kaiin.html#kaiin

お礼

ありがとうございます。
御礼が遅れまして申し訳ありません。

さっそく、無料相談に申込してみました。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49）

やろうとしていることは、設計監理(管理ではない)方式ですね。ということは、一級建築士の居る設計事務所と管理組合がコンサルタント契約を結ぶことになります。管理会社は、嫌な顔をしますし、直接、管理組合が工事業者と契約する場合より、コンサルタント料として、工事総額が一割高くなります。そういう割高感を、一般組合員が納得するかがポイントですね。役員が楽したいから、設計事務所に丸投げしたんだろ、というわけです。役員が、直接、専門業者から「相見積り」取って、一番安いところに発注しなさいよという意見は必ずあります。こういう場合でも、最終的な業者選定は、総会承認でしょうかね。

いずれにしてもね、つまりね、管理会社に丸投げすれば、3～5割り増し、または、倍額になることは、ほぼ常識で、そういう、つまりは、管理会社そのもののコンサルタント料と設計事務所のコンサルタント料とは、本質的には、余り、変わらないという感覚があるということ。

ですが、まあ、例えば、建物診断設計事業協同組合(建診協)等に連絡すれば、設計事務所を紹介してくれます。実際の着工前の相談は無料で対応してもらえます。で、多分、コンサルタント依頼をしますと、設計事務所の通常のコンサルティング報酬は、工事費総額の10%前後ということ。

設計事務所を間に入れるということは、管理組合役員、または、組合員(区分所有者)からの推薦専門業者は居ないのですね。直接、工事専門業者選定は出来ないということなのでしょうかね。工事業者への見積提出依頼ではなく、コンサルタントとしての設計事務所選定は信用できる団体に推薦してもらう他に、新聞、雑誌、ウェブサイト上で公募したりする方法もあります。

おそらく、管理会社丸投げ方式が一番楽ですが、そういう選択肢はないのですね。少しでも、管理組合の自主性を発揮しようというのは良いことですが、役員各人が理事会の中である程度の勉強をしなければ、結局、設計事務所丸投げ方式となって、管理会社丸投げ方式とたいして変わらない結果になります。設計事務所によっては、理事会、総会運営にも手を貸してくれますから、管理会社と同じことなんです。

最初(第一回目)の大規模修繕工事ということなら、外壁(建物)が主体で、設備関係は、通常は、次回(20年目以降)でしょうね。

設計仕様書が管理室に保管されているはずですから、まずは、そういうものを理事会に持ち込んで勉強しましょう。瑕疵関係もしっかりと調べるのが、最初の大規模修繕にてやるべき大切なことですね。

まずは、「長期修繕計画の作成」、そして、修繕積立金の過不足の検討が理事会でやるべき仕事です。修繕計画作成の中で、積立金が不足ということなら、急いで、積立金増額を総会決定しなければなりませんし、まあ、やることは、一杯あります。

そういうやるべきことの情報が不足しているということは、管理会社が一歩引いちゃって、情報出さないんでしょうかね。「長期修繕計画書」は、通常の場合、管理会社が出しますが、監理設計方式で設計事務所を間に入れるということになった瞬間、管理会社に、そっぽ向かれちゃったということでしょうかね。管理会社によっては、管理会社を通さない工事になった場合、一切の責任を負わないと言い張り、そして、「監理費」(監督人件費)なるものを別枠で請求します。

そんなこんなを考えますとね、まあ、仕方なくやらされている輪番制役員なら、もう、管理会社丸投げしかないんですよね。本気になって、管理会社と真っ向勝負するくらいのモチベーションがない限り、設計事務所丸投げ方式も結局は上手くいきません。

そういう意味では、全区分所有者(管理組合員)に向けて、まず、やるべきことは、専門業者推薦を募るべきでしょうね。管理組合理事長名にて、知り合いの業者を集め、そして、一定の仕様書の元、各社に見積り提出を求めましょう。それで、組合員から全く推薦業者がなかった時だけ、設計事務所のコンサルタント依頼という手が有効と言いますか、納得してもらえるものになるのですね。

最初から設計事務所はいけません。工事が終わってから、「俺の知り合いの業者にやらせれば、工事費は半額だった」と言う人が必ず現れたりします。そういう人が出ないように、推薦業者募集の文書を、理事会で出すのです。文書は、管理会社が作ってくれますし、管理会社が発送もしてくれますが、そういうことを、丸投げでなく、管理組合が出来るかどうかがポイントです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

おっしゃる通り、ほぼ近い構図になっております。
管理会社も業者の候補は挙げてくれますが、
具体的にどうやって選んだらよいかのアドバイスが
ないため、必死になって情報を集めています。

御助言を読んで、勉強不足を痛感しました。
精進いたします。

回答No.1

mathammy

何件かに見積もりを取ってもらってから決めてみてはいかがでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
御礼が遅れて申し訳ありません。

見積は取ってみたのですが、選定の基準が
解らなくて困っています。

金額が安ければいいという訳ではないと
思っています。。。。。