司法書士試験 - 不動産登記法 からの質問

質問

いつも大変お世話になります。
不動産登記法より、質問です。
どうかご教授お願いいたします。

1.
抵当権を共有している場合に不動産登記令3条9号で登記しないといけない、「持分」とは何でしょうか？
また、具体的にどう登記簿に書かれているのでしょうか？
抵当権の共有って、債権の一部譲渡した形ではないですよね…

2．1と関連しますが、
　・抵当権をABが共有している場合、抵当権のA持分の順位をB持分に譲渡できる。
　・1個の抵当権の一部について、順位譲渡等の抵当権の処分をすることができる。
これは同じ意味でしょうか？つまり、共有と一部というのは同じことなのかどうかです。

3.
共同抵当をA管轄所の甲土地、B管轄所の乙土地、に設定（甲土地から）する場合、最初甲土地で申請するとき、乙の地番等の表示も書かないといけないのですか？
それとも甲土地のときは何も書かず、乙土地の申請のときに、共同担保ですと書くのでしょうか？
前者の場合、共同担保まだできてないですから、登記上何の意味もない気がするので疑問に思いました。

4.3の処理の仕方は、根抵当権でも同じでしょうか？（1つ目のときから2つ目を書くかどうかという処理）

5.「遺言に遺産分割の指定があった場合、それに反して遺産分割はできない」と過去問にでてきました。ところが、「遺言と異なる遺産分割は、できますよ」とたくさん法律の事務所のサイトなどに書いてあります。
遺言で遺産分割の指定の場合だけはできないのかなと思ったのですが、
遺産分割の指定をしていない場合で、異なる遺産分割ができる遺言って、どういう場合があるのでしょうか？　つまり、遺言と異なる遺産分割ができる場合の具体例、です。

6.過去問S58-16の問題で、
「建物新築についての不動産工事の先取特権保存の登記がされ、登記記録中の権利部の甲区に甲が登記義務者として登記されている建物について、乙は、判決により自己の所有権を証明して、所有権保存の登記を申請することができる。」→○
とあります。
おそらく先取特権保存をする際に、新築で表題部もないので、表題と保存までされるのかなと思うのですが、甲区で甲が登記義務者というのは、いったい何でしょうか？

7．賃借権、地上権の一部譲渡、とは具体的にどのようなイメージでしょうか？
皆で使えるってことですか？（共有のような）
それとも、一部だけ使っていいよということでしょうか？（一部移転のような）

8．敷地権後の建物のみ、土地のみの登記を勉強しておりまして、疑問に思ったことがあります。
敷地権設定の日より、前日付の抵当権ならできる、前日付の所有権仮登記ならできる、とありました。基本的なことで申し訳ないのですが、

（１）1月25日に所有権仮登記（抵当権設定でも）　1月20日売買を原因。
（２）2月1日に所有権仮登記（抵当権設定でも)　1月10日売買を原因。

これ、箱でいえばこの順番で入りますよね？
対抗関係も、（１）の勝ちでしょうか？

9．8と関連し、敷地権うたれていても、前日付の抵当権や所有権仮登記なら問題ないということですが、箱の上では、敷地権に劣後して、入るのでしょうか？

10．被相続人が表題部所有者である所有権保存を、相続人がする場合、遺産分割添付で、そのうちの一人名義で所有権保存できますか？

11.根抵当権の元本確定の登記ですが、根抵当権者の識別情報は、設定者との共同申請の場合は必要で、根抵当権者が単独で申請できる場合は不要、という理解でよろしいでしょうか？

いつもたくさんすみません。
1つでも結構ですので、ご教授ください。

宜しくお願い致します。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

1.例えば、不可分債権をＡ及びＢが2分の１ずつの割合で準共有をしているのであれば、それを被担保債権とする抵当権も、その持分割合で準共有しているわけですから、所有権の共有持分と同じように、抵当権の持分も登記事項になります。（抵当権者　持分2分の1　Ａ　2分の1　Ｂ）
　ところで、例えば、ＡからＣに対する貸金債権（1000万円）を担保するために抵当権が設定された後、ＡがＢに対して1000万円のうち500万円について債権譲渡をした場合、抵当権はＡＢの準共有になりますが、債権一部譲渡を原因とする抵当権一部移転登記は、譲渡額が登記事項になるので、持分を登記する必要はありません。

２．同じ意味ではありません。

３．最初にＡ法務局に申請をする場合、甲土地及び管轄外の物件として乙土地を記載します。同一の被担保債権ついて複数の不動産について抵当権が設定されれば、当然に、共同抵当権になるからです。

４．最初にＡ法務局に申請する場合、乙土地は記載しません。なぜなら、乙土地の根抵当権はまだ登記されていないのですから、甲土地の根抵当権と乙土地の根抵当権が共同担保の関係になり得ないからです。

６．建物新築についての不動産工事の先取特権保存の登記をする時点では、当然、その建物は存在していませんから、新築を原因とする建物表題登記を申請することは出きませんし、表題部所有者がいませんから、所有権保存登記もできません。
　そうはいっても、表題部は作成されます（だから、設計図が添付書面になる。）し、先取特権の登記は乙区に記録されますから、甲区に何の記録もないと公示上、不自然ですので、登記義務者として、建物の所有者になる予定の人（すなわち、先取特権の登記義務者）の住所及び氏名（名称）が登記されます。その時点では建物がないのですから、肩書きは所有者ではなく登記義務者と記載されます。建物が新築されたら、新築を原因とする建物の表題登記（既に表題部はあるので、新たな登記簿は作られない。）及び所有権保存登記をします。

７．準共有ということです。不動産の共有とパラレルに考えれば良いです。

８．（１）も（２）も仮登記なのですから、対抗力はお互いに生じていませんから、対抗関係の優劣は生じていません。仮登記の効力は順位保全効です。（１）の仮登記を本登記にする場合において、（２）の仮登記名義人あるいは（２）の仮登記の本登記がなされた所有権登記名義人は承諾義務を負っているという意味で、最終的には（１）が勝つことにはなりますが。

９．意味が不明です。御相談者のイメージしている敷地権（所有権敷地権ですか?）の登記というのは、建物の表題部にされる敷地権の話をしているのか、それとも土地の登記簿に登記される敷地権である旨の登記を指しているのですか。

１０．できます。

１１．そのとおりです。

　最後にアドバイスですが、どのように登記されるかイメージできるように、登記記録例を見ることをお勧めします。

http://www.e-profession.net/pukiwiki/index.php?%C9%D4%C6%B0%BB%BA%C5%D0%B5%AD%B5%AD%CF%BF%CE%E3%A4%CB%A4%C4%A4%A4%A4%C6%28%C4%CC%C3%A3%29%28%CA%BF%C0%AE21%C7%AF2%B7%EE20%C6%FC%CB%A1%CC%B3%BE%CA%CC%B1%C6%F3%C2%E8500%B9%E6%29

お礼

1
抵当権の共有というのは、そういう意味だったのですね。
不可分債権の例で納得できました。
後半の、債権一部譲渡のときは別途書かなくてよいというのも、それで納得できました。
分けて説明してくださり助かりました。

2
1と関連し、共有と一部譲渡の違いがわかりました。ありがとうございます。

3
最初の申請から、記入するのですね。ありがとうとございます。

4
抵当権の場合と異なるのですね。こちらは存在してからの共同（追加）ですね。
勉強になります。

6
すごくわかりやすい説明ありがとうございます。なるほどー、具体的なイメージがつきました。
新築したら、きちんと登記をする義務がある人という意味合いですね。
どうもありがとうございました。

7
ありがとうございます。

8
そうですね、仮登記の時点では対抗力まだですものね。
原因日付関係無しに、本登記するときに、順位の上のほうが当然勝ちますね。
どうもありがとうございました。

9
土地の敷地権が設定されたあとに、敷地権設定前日付での所有権仮登記などは可能とありました。
もしこれが仮登記の本登記できたならば、当然後日付の敷地権より勝つわけでしょうか？
それが８とも関連し、気になってました。
登記の箱の順位で決着をつけるのか、それとも原因日付で決着をつけるのか、です。
今までは順位で全て考えていたのに、「敷地権設定後でも、敷地権設定前日付の所有権仮登記なら登記できる」ということを勉強したことにより、混乱しております。

例えば８の例を少し変え、
（１）1月25日に敷地権設定
（２）2月1日に所有権仮登記　1月10日売買を原因。
これができるわけですよね。
これ、そもそも順位としては１のほうが上ですよね。２が１月１０日（敷地権設定より前日付）だからといって、２が勝ちませんよね？
仮登記の本登記は、前の人が分離処分禁止をしてるから、できないだけであってって意味でしょうか。
それとも、この原因で本登記するということは、敷地権に勝てるという意味だから、敷地権を消さないとだめということなのでしょうか。
つまり、結局１と２の優先関係（原因日付が２のほうが早い場合）がわかっておりません。

10
どうもありがとうございます。安心しました。

11
どうもありがとうございました。整理できました。

たくさんありがとうございました。
少し私のわからないという説明が混乱している９ですが、宜しければアドバイスいただけたら幸いです。
どうもありがとうございました。

補足

ありがとうございます。
時間とらせていただきまして、一つ一つテキストを開きながらアドバイスを読ませて頂きます。
２，３日お礼が遅れますがすみません。

回答No.3

buttonhole

土地の登記簿
１　所有権移転　年月日売買　所有者　Ａ
２　所有権敷地権　平成年1月27日登記
３　所有権移転仮登記　平成年2月1日受付　平成年1月10日売買　権利者　Ｂ

　実体法の問題と手続法の問題を区別して考えて下さい。「区分建物の専有部分と敷地利用権を分離して処分はできないが、善意の相手方には無効を主張できない。ただし、敷地権の登記をした後であれば、相手方が善意でも、無効が主張できる。」というのは、実体法(建物の区分所有等に関する法律)の問題です。
　本件では、ＡからＢに土地を平成年1月10日に売却しましたが、当然、有効に所有権はＡからＢに移転していますよね。なぜなら、分離処分が禁止される前の処分行為なのですから、後から、敷地権の登記がされたからといって、過去に遡って所有権移転が無効になる実体法上の根拠がないからです。以上は、実体法の話です。
　それでは、ＡからＢへの登記ができるかどうかというのは、不動産登記法という手続法の問題であり、どのように公示するかという技術的、政策的な問題です。
　私見ですが、3番のような仮登記を法が認めたのは、仮登記が順位保全効を有するにすぎないということと原因日が実体法と矛盾しないからでしょう。
　それでは3番仮登記を本登記にする場合はどうでしょうか。この場合は、前提として敷地権の抹消の登記をしなければなりません。専有部分の所有権に関する登記(本登記)について、建物のみに関する登記というものがありませんから、専有部分の所有権に関する登記は、同時に敷地権についての権利も公示するわけです。ですから、敷地権を抹消しないで土地の仮登記の本登記をしてしまうと、専有部分の登記による敷地権に関する公示と矛盾することになるからです。以上は、手続法の問題です。

お礼

すごくわかりました。
実体法と、手続法を区別して考えるのですね。
登記はパズルのように、あくまで形式的に考えていけばいいんですね。

＞私見ですが、3番のような仮登記を法が認めたのは、仮登記が順位保全効を有するにすぎないということと原因日が実体法と矛盾しないからでしょう。

このアドバイスもわかりやすいです。そう理解しておきます。
スッキリしました、ありがとうございました。

回答No.1

toratanuki

４．昔は申請人が共同担保目録を作って、提出したが、今は、登記所で作るので確認のため、後で申請する土地を表示する。
不動産登記令５５

５．試験上は遺言と異なる登記申請はできない。

実務上は、遺言はあくまで親の希望を述べたものとして、それがないものとして扱って遺産を分けても良い。
ということは、遺言書と遺産分割協議書の内容が異なる場合には、両方添付して登記は申請できない。

１０．可。
　　というよりもそうするのが普通。
　　わざわざ、死亡した人名義に保存して、移転すると登録免許税が無駄になるから。

お礼

4
ありがとうございます。不動産登記令55初めて知りました。
こうやって、別の不動産を表記するのですね。申請書の形ばかりにこだわっておりました。
勉強になりました。

5
実務上は、遺言はあくまで親の希望を述べたものとして、それがないものとして扱って遺産を分けても良い。
なるほど、納得できました。
よって、遺言が前面に出ちゃってる試験などでは、遺言をないものとしてないわけだから、遺産分割協議はできないってわけですね。

10
ありがとうございます。できるのか不安だったもので助かりました。
どうもありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。
時間をとり、テキストとにらめっこしながら、いただいたアドバイスを検討したいと思います。
お礼が２，３日遅れると思いますが、すみません。