一戸建仲介手数料

質問

一戸建ての仲介をしてます。
所有者：不動産業者Ａ
仲介業者：私Ｂ
客：Ｃ
銀行：Ｄ
です。

年内決済すると言う事で、Ａに100万値引きしてもらってます。
（ローン特約は12/20まで）

契約は終わっています。
Ｃは年内決済のためにやることは全てやりました。
あとはＤからの返事待ちですが、まだ返事が出ません。
Ａは年内決済をせまり先に表示登記を済ませろと言う。（Ａ曰く、調査士が本日午前中に出さないと間に合わないと言っているらしい）
仮に表示登記をして、Ｄからの融資がダメならその分の登記費用はＣに泣いてくれとＡは言う。
質問(1)これって強迫になりませんか？

仮に年内決済できなければ値引きの100万はそのままで決済できるが、ＡがＢに支払う手数料を0円にするとＡが言う。
質問(2)法律的にこんなことってありえますか？

客も何も悪くない。銀行の返事がないから動きようがない。こんな状態で表示登記をせまる。
年内決済にこだわる。それなら契約前段階から年内決済できなければ値引きの100万円は元に戻ると伝えて客に納得してもらって契約するべきじゃないでしょうか？
Ａ社の担当者の個人的な理由（成績等）で年内決済にこだわってるように思えて仕方ありません。

今、この件についてＡの本社に伝えて本社の見解を待ている最中です。

上手く伝えられているかどうか分かりませんが、何か良いアドバイスがあれば教えて下さい。

回答No.1

oyazi2008

業者です。
売買契約なのですから、契約書がすべてです。
売買金額も引渡しもローン条項期日も契約書に定めているのですから、先方の主張はもちろん通りませんが、悩む質問者さんにも理解に苦しみます。

契約書に28日までに引渡しと記してあるならば、それに向けてあの手この手で、手段を講じ何とか決済するのが、仲介業者の務めですし、契約書に来年決済の日付が記載されているならば、別に焦る必要は無いでしょう。
しかし、年内決済と定めた場合、普通は表示などの期間を調査士や売主などに聞いて逆算し、ローン条項の期日を定め、最悪28日午前中に融資実行するには、何時までに融資の可否を出すよう銀行に指示して、予定の最終日にローンの承認が降りても、なんとか間に合うスケジュールを組むことが仲介業者の力量です。
契約書に定めたローン条項の期限が長すぎるが故に、そのような事態を招いたのは、仲介人の落ち度でしょう。売主も確認したと思うでしょうが、そこを段取り良くスムーズに決済するのが慣れた仲介人です。経験不足だと思います。質問者さんは「やることはやった」という主張でしょうが、詰めが足りないですよ。逆の立場ならそう思うでしょう。

しかし、あくまで契約書がすべて。契約期日に違約しなければ契約書に則り、契約書の売買金額で決済し、媒介や支払約定書通りに仲介料は受領できますし、明日ローンが承認になり、契約期日には間に合わないが、そこでどうするか？は売主や買主が決めることです。この場合は違約解除か手付け解除しか成り立たないわけですから、そのような選択をする余地は無く、覚書で決済日延期となりますよね。
仲介業者は仲介料を受領してご飯を食べているのですから、そのような理由で仲介料の値引きなど言語道断、きっちり集金してください。
また、力のある調査士や登記官あがりの司法書士事務所などからのプッシュで検査済みのある表示ならば
やりようによっては、通常1週間でも3日もあれば完了したりします。明日承認されれば、そこの部分は努力された方が良いですよ。
また、価格の2重表示は不動産売買には認められていません。質量の増減に依らない（実測売買など）条件により価格が相違するような契約は、違法です。価格を変更する場合は、書面で契約変更等の書面の取り交わしを行うしかありませんが、買主が承諾するわけがなく、下手すると仲介人の不手際のせいにされ、泣くことになりますよ。その土俵には乗らないことです。

売主もはっきりと「年内決済は不可能」などとわかればあきらめるものです。どうしようもありませんからね。今は質問者さんへプレッシャー与えているだけだと思いますが。