不動産競売について

質問

不動産競売について、見識のある方に、おたずねいたします。
１．現状で、不動産競売にかかっている物件について、任意売却を持ちかけることは可能でしょうか。
２．可能である場合、競売申し立て者に対して、おこなうのでしょうか。
３．可能である場合、競売価格は、鑑定価格に競売だからという理由等で、６～７掛けされていることが多いですが、鑑定価格ぐらいで持ちかければ、話にはのってもらえるのでしょうか。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

1.2.　可能ではありますが、結果として「任意売却」出来る可能性は少ないです。担保権者の数と債務額のバランスにも依ります。一般の住宅で銀行などの住宅ローンであれば、交渉相手は保証会社という事になりますが、任意売却というのはあくまで、現所有者（債務者）が売却するという形ですから、その協力が得られなければ無理な話ですし、交渉も買受人ではなく、債務者から「幾らで売却するので、幾らで抹消してくれ」というお願いをすることになります。

債務者が任意売却したほうが「金銭的なメリットが多い」とならない限り、協力などしてくれません。今は債権者側は、引越し代なども経費として認めてくれない場合も多く、実入りが同じならば、競売で処理されたほうが面倒でないという債務者側の都合もあります。
数十万の引越し代ぐらいは、包むぐらいの気持ちで接しなければ債務者の協力はあり得ません。

また、競売で処理した場合、その債権者の保証会社は短期間で帳簿上の損失処理が可能ですが、任意売却の場合は残りの債権を引き続き支払ってもらうのが建前ですから、しばらく損失処理が出来ません。この辺りが保証会社も承諾をしにくい原因にもなるでしょうし、破産や弁護士が介入していない状態での競売処理は、債務者の協力が得られないからそうなるのであって、任意売却で処理可能ならば、そうなる前に決着しているものです。
また、その手の交渉はすべて不動産業者が窓口となる場合が多く、一般の方が直接交渉は無理です。
事業用物件で法人購入などの場合は、直接でも交渉できる場合もありますが・・・・

3.この価格の算定に業者の評価書が必要となります。保証会社や金融機関によって形式が定められており、業者の押印が必要となります。経験からすると任意売却での一般的な成約事例は、時価の85％～90％程度です。物件に癖が無い限りそう安くはなりません。

但し、もう公示されている物件を今から任意売却で処理するのは、むずかしいですよ。時価100％ぐらいでなければＯＫしませんし、当然支払いはキャッシュのみとなります。

地元で、債務整理などが得意な業者へ相談してみるしか、無いと思いますが。
俗に言う、財閥系の大手不動産仲介会社などはこの手の案件は処理できません。

お礼

丁寧なご説明に感謝いたします。かなり難しいチャレンジなのだということがよく分かりました。競売入札を考えたいと思います。ありがとうございます。

回答No.3

gonba

不可能では有りませんが、難しいですよ。
私も、今年４月に、任意売却でマンションを購入しましたが、それはまだ、競売決定はしたものの、公示までいかない内でしたので、交渉期間がありましたので、買えました。
先月は、２５０坪の土地に目を付けて交渉しましたが、駄目でしたので、競売で落札して、入手しました。お陰で、思ったよりも安く変えました。
公示されて、閲覧されてからでは、取り下げるには、債権者が要求する金額を全額支払うことにより、取り下げが成立するわけですから、日数的に難しいです。
また、競売による一括売却価格よりも、かなり高くなります。
もちろん、物件により、大きく変わります、債権者にして見れば、競売での売却価格の２倍～３倍で落札する物件も沢山ありますので、競売の方が得する（全額回収できる）場合もあるからです。
現実に、先月も、競売で、２，２００万円で出ていた物件が、６，８００万円で落札されました。

競売に掛けられる前に、交渉しなければ、難しいです。

お礼

実際の経験談は貴重です。お話しいただき、ありがとうございます。やはり難しいのですね。よく分かりました。

回答No.1

siro23

任意売却（競売取り下げ）は相手次第、競売申し立て者次第ですが出来ます。

鑑定価格はあてになりませんよ。周辺の市場価格の最大2割引ぐらいでないでしょうか？

お礼

ありがとうございます。鑑定価格って、市場価格とそんなに乖離しているものなのですね。市場価格を調査した上での鑑定価格だと思っていました。