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不動産取引と不動産鑑定士の実務について
競売物件や任意売却物件を安くで購入して、不動産賃貸業をやりたいと考えている者です。 不動産取引に不動産鑑定士の実務は役に立ちますか？ 実務で色々な物件を見ているので自ずから物件を見る目が鍛えられると思いますが？ 業界にお詳しい方、ご回答お願い致します。
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必ずしもそうだとは言えませんが、プロの鑑定士が見る価格と実際の取引価格は違うことが多いかと思います。実際には比較したことはありません。適正価格を知りたいために報酬を払ってまで評価してもらうところは少ないかと思います。 もし、競売物件や他人から売却目的でその物件を購入する時には、その知識は役に立つことでしょう。が、売却する時の価格というのは、周辺の相場を基準に価格を出すことが多いため、また、売主の経済状況から高めに売らなくてはならない時もあったりすると、かなり変動的なものになります。実際に売りに出されている土地建物は、価格を表示してあっても当然のように値引き交渉をしてきます。不動産鑑定士が「この物件は３，０００万円の価値だ」と言われても、実際にはその価格では売れないことと思います。実務上では、売買の募集をする時に、不動産鑑定士による価格調査は依頼していないことと思います。報酬を払って適切な価格を出してもらっても意味がないからです。その会社によっても違いますが、周辺に似たような売買物件があればそれを参考にしたり、過去の売買物件の資料から判断して、あとは、売主の経済状況などを考慮して価格を決めることと思います。その価格が高すぎて決まらないようでしたら、段階的に値下げしたり、住宅だったらリフォームをする条件をつけたりと様々です。 ただ、競売物件の売買を行っている業者ですと、購入する際には適正価格が知りたいことでしょうから、その知識は役に立つでしょう。不動産業者の人でも、競売物件を迂闊に購入することは避けたいと思っている人もいるでしょう。（競売物件を購入する側にとっては法改正もされたので、多少は安全になったとは言えるのですが。）だから、そういった場合には、適正価格を評価できる人材は欲しいと思っているかと思います。ただ、私は、競売物件を専門に取引している不動産業者の知り合いがいないので、私の推測でしかありません。
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- 0621p
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不動産鑑定士の物件の見方、評価の仕方は、あくまでも理論的なものが中心ですよね。実勢価格を知りたい時は不動産屋に聞いたりしてるんじゃないですか？この世界は理論だけでは生きていけませんね。 物件を買って賃貸したいならば、その地域の家賃の相場は？テナントがすぐに入る場所か？物件か？最悪の場合損せずに転売できるか？・・・などという事が問題になってきますよね。そのような事がすぐに考えられますか？
お礼
ありがとうございます。不動産取引に不動産鑑定士の実務は殆ど役立たないことがわかりました。
＞不動産鑑定士の資格者が宅建の資格も取って宅建業をするのが一番効果がありそうですね 先の回答でも触れましたが、この点は振り出しに戻ります。 「資格や知識を生かすも殺すも、その人次第」ということだと思います。 その二点の資格や実務経験があるからといって、賃貸業が成功するとは限りません。 慎重に考える事は大切なことですが、少し頭デッカチになっておりませんか？ 賃貸業を成功させていきたいならば、あなたの範疇で「コレだ」と思う物件を取得してみることが第一歩のはずです。資格が有っても無くても実際にトライするという点に於いて、その第一歩に大差はないと考えます。 やや堂々巡りしてきた感がありますので、申し訳ございませんが、この件に関しては以上とさせてください。
お礼
ありがとうございます。 ＞「コレだ」と思う物件を取得してみることが第一歩のはずです その通りですね。 不動産取引は理論よりも感覚を鍛えることの方が大事なようですね。 よくわかりました。
＞その勘を養うのに最適な資格があればいいなと うーん・・、ちょっとご期待に沿う回答は出来ませんが、「勘を養う」という意味では資格の問題ではないように思います。 賃貸業を成功させているオーナーが居たとしても、鑑定士どころか宅建の資格すらない人だって沢山いるでしょう。資格というのはある一定の知識水準に対して与えられるものかと思いますが、それは法律的知識だったり経済的知識だったり、どちらかというと客観性に基づく知識です。 ところが現実の取引というのは、その客観的な尺度が常に通用するとは限りません。不動産取引は本当に色々なケースがありまして、細かい要因まで含めて考えた場合、取引を数多く重ねても同じ内容のものは二つと有りません。 私見ですが、勘を養うには取引を数多く経験すると共に、その対象物件の行く末がどうなったのかという追跡調査をしてみるなど、多くの事例を体験・見聞する以外にないのではないでしょうか。 長年に渡り取引を重ねていますと、不動産売買というのは土地建物という物理的なモノというよりも、株式等の売買に近いものである感覚になってきます。株には相場があり変動しますが不動産も同じです。買い気配が強ければ高い値で売れますが売り気配が強ければ逆になります。 実質のポテンシャルよりも割安な値で買えれば多くの配当（収益）が得られます。 そういう意味では不動産取引というのは、単に土地建物という物理的な対象物件の問題だけでなく、金利等の経済情勢やその時代時代のニーズ等に高いアンテナを張りながら情勢をよく読んで判断していかなければなりません。 資格の話に戻りますと、例えば運転免許を取得したからと言ってもその時点では運転の勘は養われません。やはり免許を取得した後、実際に公道を走り、色々な場面に遭遇・体験してこそ勘が養われてくるものではないでしょうか。 一朝一夕で勘を養うことは出来ません。しかし、知識というのはそれを大きくサポートしてくれるものとしては有益だと思います。
お礼
＞買い気配が強ければ高い値で売れますが売り気配が強ければ逆になります。 そうであれば株式等の売買に近いですね。多くの事例を体験・見聞する以外にないのであれば、不動産取引に役立つのは、不動産鑑定士の実務よりも宅建業者さんの実務の方が役立ちそうですね。日々、仕事で実践されているでしょうから。ただ、 ＞金利等の経済情勢やその時代時代のニーズ等に高いアンテナを張りながら この点では、不動産鑑定士の経済的知識は役立ちそうですね。 不動産鑑定士の資格者が宅建の資格も取って宅建業をするのが一番効果がありそうですね。そんな方はあまりいらっしゃらないのでしょうか？
- mu128
- ベストアンサー率60% (336/552)
不動産業者としては、明らかに司法書士との付き合いの方が多いです。確かに不動産鑑定士は不動産界では最も名誉ある地位ですが、実際に不動産鑑定士と不動産業者が取引するとかということはあまりありません。（ただ、自分だけで競売物件を売買するということであれば、不動産鑑定の知識が大いに役に立ちますので、何をやりたいか？でわけるべきでしょう。） 司法書士については、やはり専門分野の不動産登記に関する知識が役に立ちます。どちらにしても難関試験なので私は取ろうとしても取れませんが、質問者さんが司法書士としての知識もあるのでしたら、そちらを鍛えた方が良いかと思います。（ただ、司法書士よりも不動産鑑定士の方が安定した収入を得られるでしょう） 司法書士の知識が役に立つのは、不動産登記だけではありません。売買を専門にしている業者でも、賃貸業務をやることもあります。大きな会社でしたら、売買も賃貸もやっています。その賃貸業において、家賃滞納による明け渡し請求とかしたい場合や修繕費等の請求など、簡易裁判による知識もこれからは多くなってくるでしょう。（私も、そのような悪質な滞納者に対抗するため、少しだけですが訴訟法の知識がありますが、やはりプロ並みにはいきません。）私の友人で、司法書士の勉強をしている人がいるのですが、合格して独立したらそのような仕事を頼もうかなと考えております。 私の会社は、半分、法律相談所みたいな感じになってしまっていて、相続に関する相談や担保に関する相談が時々されるので、時々、回答に困ることもあります。そういった場合に、答えられる人がいるといいなぁと思います。（それ自体は、直接利益にはつながりませんが、結構、相続されても売りたいという話になっていくので、真剣に相談にのるようにしています。） 私としては、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士・元銀行員・元電気工事屋元水道工事屋がいればいいなぁと思ったことは何回もありますが、不動産鑑定士がいればいいなぁと思ったことはほとんどありません。普通の不動産業者はこんな感じだと思います。確かにその知識があれば役立ちますが、高度すぎて必要ないといったものだと思います。
お礼
本当にありがとうございます。専門家の方のご意見はとても参考になります。 ＞確かにその知識があれば役立ちますが、高度すぎて必要ないといったものだと思います。 こちらの内容を噛み砕いて教えて頂きたいのですが。 私は、物件の価格等を見る目、勘を養うのに不動産鑑定士の実務が役立つのではと思っていたのですが、そうでもないのでしょうか？ 不動産鑑定士が算定する物件価格と実際の取引での価格とは乖離がある、ということでしょうか？ 再び質問をさせて頂きます。宜しくお願い致します。
＞不動産取引に不動産鑑定士の実務は役に立ちますか？ 当然役に立ちます・・。 不動産鑑定士というのは、一応不動産に関連する資格の頂点に位置する国家資格です。 ＞競売物件や任意売却物件を安くで購入して、不動産賃貸業をやりたいと考えている ただし、これの成功とは直結しないでしょう。資格は資格、実務経験は経験になりますが、そのスキルを武器として、どう生かすか殺すかもその人次第だと思います。 どんなに知識や経験が豊富でも、情報力が無ければ良い物件に巡り会わないでしょうし、その中でチョイスする為の勘も必要です。そしてコレと決めて投資してモノにしていく為には、金を引っ張ってくる能力も必要だし度胸もいることです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞その中でチョイスする為の勘も必要です。 そうなんです。その勘を養うのに最適な資格があればいいなと考えて 質問してみました。
- mu128
- ベストアンサー率60% (336/552)
不動産業者です。 質問者さんは不動産鑑定士の事務所で働いていたのでしょうか？ 確かに、そのようなところで働いていたのであれば、不動産鑑定については専門的な知識をお持ちでしょうから、役には立つと思います。売買専門の不動産業者や競売物件を得意としている不動産業者でしたら、専門的な知識を持っている人は優遇されるかもしれませんね。（ただ、その場合、資格を持っていることでしか証明することができませんので、資格はないが知識だけということでしたら、その分給料が良くなるということはないでしょう。）ただ、競売物件を扱う会社でなければ、それほど強く優遇はされないかと思います。不動産会社に就職せず、いきなり独立してやられるのでしたら、それよりも重要なものは、営業力です。どの職業でも同じことが言えますが。 不動産鑑定士の資格はお持ちではないのでしょうか？ また、取ろうとは思わないのでしょうか？ 私としては、そのまま、不動産鑑定士の資格を取ってしまい、その方面で独立された方が圧倒的にいいような気がします。まぁ、超難関試験ですので取るのは難しいのですが。
お礼
ご回答ありがとうございます。競売物件を扱う会社なら優遇されるんですね。私は、競売物件や任意売却物件専門の会社に入りたいので元気が出ます。 ちなみに、不動産鑑定業の経験は多少ございますが資格がありません。 それで、不動産鑑定士又は司法書士の資格を取りたいなと考えております。 競売物件専門の会社で働く場合、どちらの資格が役立ちますか？ 再度の質問になりますが、宜しくお願い致します。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞売主の経済状況から高めに売らなくてはならない時もあったりすると、かなり変動的なものになります 実際の取引はそうでしょうね。売主個人の状況は様々でしょうからね。 でも、そうであれば不動産鑑定士は不思議な職業ですね。アメリカでは、一般庶民の通常の取引の場合でも必ず不動産鑑定士（鑑定料は５万円ぐらいだそうです）に依頼するそうですが、日本にはそう言った慣習が無いことも関係してるのかなと思いました。