賃貸居住中のマンションが競売になたら・・・

質問

以前、<質問番号：5347879>　にてご相談して、アドバイス頂いた者です。

借り上社宅（契約者は会社）で現在住んでいるマンションが、任意売却、成立しなければ競売になる方向です。

とても気に入って住んでいるので（周りの環境も含めて）、もし競売になったら入札に参加しようかと考えています。

しかし、不動産屋からは　「人気のある地域の物件なので、競売になっても任意売却の価格を上回るか可能性もある」　と言われました。
任意売却で売れなかったような物件が、競売でその価格を上回る事などある話でしょうか？
この話は、任意売却の時点で私達に購入を決断させるための作戦では・・と思ったのですが。

また、競売に参加するにあたってのデメリットはどういう事が考えられるでしょうか？
入札前に必ず確認しておくべき事などあれば、教えて下さい。
通常の居住者がいる競売物件と違い、自分達が居住者なので退去に関するトラブルは避けられると考えています。

全くの素人が自分の住んでいるマンションだからといって、競売に参加するのは危険でしょうか。
アドバイス頂けますよう、お願い致します。

回答No.3

tomoco1012 · ベストアンサー

競売落札価格が任意売却価格を上回ることはあると思います。業者が競落人の場合は、そんなことはまずないでしょうが、たまにエンド（だと思う）が落とす場合があるからですね。
気に入っている物件であるならば、業者を通して購入されるほうがお勧めですね。
競落出来なかったら、出て行かざるを得ないでしょう。
また、運が良いかどうかは別にして落札した業者から購入することも出来るかも知れません。
いずれにしろ時間もかかるし骨の折れる行為です。
そんなことに時間を費やすのは勿体ないのでは？。
業者の口説きを疑うのであれば、各メディアで実勢価格を見てみれば宜しいのではないでしょうか。同じような地域、築年数、広さ、販売価格等の条件を数件サンプリングして調べれば相場が分かってきます。
但し、販売価格≠実勢価格なので念の為。
ただ、失礼ながらこの文面からは「どうしてもこの物件が欲しい」という意志が伝わってきません。それならば競売に参加されるのも宜しいかと思います。
ただ、その場合でも抵当権がいくらくらい設定されているのか等の情報は最低限集めて下さい。
ご健闘を祈ります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

不動産屋の任意売却の提示額は、市場より300～400万割安です。が、第一抵当権がある住宅金融公庫（今は別名？）が、提示している価格なのでこれ以上交渉の余地はないと言われました。

もし、誰かが購入した場合、私達に出ていってもらう交渉をしたりする手間が発生してきます。でも、私達ならその手間も省ける。なのに、誰が買っても同じ価格というのが、腑に落ちません。

そして、tomoco1012さんがおっしゃる通り「どうしても欲しい！」というわけでもないのも正直なところです・・・。　割安で購入できるなら、と思っている次第です。

もう少し、考えてみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.4

herupadoll

こんにちは。
競売云々の前に、会社にはお話されたのでしょうか？
個人の問題だと思われるでしょうが、会社が社宅として借り上げた物である以上、会社の方にもしっかり話を通されてから行動された方が良いかと思われます。
勿論、会社に話された場合のデメリットとして他の社宅への引越しなどを命じられる事もあるでしょうが、その場合、取り合えず会社の意向に従いながら、水面下で任意なり競売なり行えば宜しいかと思われます。
何も知らせないまま行動を取られ、その後会社に事が知れて面白くない事になるよりかは・・・と思うのですが如何でしょうか。

さて本題です。
任意売却について。
不動産仲介手数料、ローンの契約手数料、所有権移転登記費用で約１００～１５０万位が必要になると思われます。別途に見ておいた方が良いでしょう。

競売について。
そして競売の場合、手続きは裁判所の競売窓口で伺えば丁寧に教えてもらえますので質問者様ご自分で行いましょう。
重要なのは入札金全額を”現金”で用意しておかなければいけません。
それが叶わなければ辞めておいた方がよいですね。

落札できた場合、
裁判所より通知が着ますので残代金を全部支払い、所有権移転登記申請を裁判所にしましょう。
＊質問者様のケースではこれで完了です。

又任意、競売に限らず、マンションを購入された場合、ローンの支払いはもとより、管理費、補修費積立金、駐車料金、固定資産税などの支払いが必要となります。

競売についてのデメリットは、任意と違い、買えるとは限らない事。でしょうか（＾＾；
メリットは、不動産仲介手数料が掛からない、司法書士手数料が掛からない。と言う事ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

お気にかけて頂きました、会社への話ですが、社宅が任意売却⇒競売になる可能性がある事は不動産屋より伝わっております。
ただ、”購入”する場合は私達個人の話なので、その交渉を不動産屋と直接している段階でございます。また、経過報告は会社へしていくつもりです。
・・・が、”競売”になった時点で、会社側から退去命令が出ると思われます((+_+))

何が何でも手に入れたいかというと、この先転勤の可能性も十分あるので、もし競売になってお安く購入できるならと思っています。
もう少し、考えてみます。ありがとうございました。

回答No.2

usinokoku

私は2年ほど中古物件を探して
勉強のためにあちこちの物件見て歩いている者です。

競売は参加するためではなく、競売で業者が落札したものが
やがてリフォームして売りに出てくるので
そのために競売物件情報も2年ほど観察しています。

競売物件の中には
任意売却の時に室内を内覧したことのある物件も時々出てきて
中には任意売却の時よりも落札価格の高いということは
確かにありますよ。
私もこれには驚きました。

購入の意志があるなら任意売却で購入されてはと私も思います。
それが「確実」に手に入れる方法ですよ。

お礼

回答ありがとうございます。

やっぱり現実的に、任意売却より競売で高値が付くことも有り得るのですね。勉強になりました。

どうしても手に入れたいかというと、微妙なところなのでもう少し考えてみます。

回答No.1

nonbay39

任意売却よりも、競売で多数の者の知ることとなれば、競売のほうが高くてもおかしくは無いでしょう。

＞任意売却の時点で私達に購入を決断させるための作戦
　そう思うのであれば値切ってはいかがでしょうか。
　せっかく今居住している人が買ってくれるのであれば手間と時間を考えて任意売却のほうが良いと考えているのかもしれません。あなたが買えばすぐ現金化できますから。

　買いたいのであれば競売などでは無く現時点で素直に買うべきだと思います。落とせなければ６ヶ月で追い出されますよ。引っ越し代なども考えれば多少高くても今買うべきだと感じますが。

お礼

回答ありがとうございます。

＞任意売却よりも、競売で多数の者の知ることとなれば、競売のほうが高くてもおかしくは無いでしょう。

そういうことですか。なるほどです。