マンションの管理委託契約書について教えてください

質問

2年ほど前に管理会社がうちのマンション管理委託契約書の書式変更を行ったおり、マンション標準管理委託契約書でいうところの「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」を基幹事務以外にしていることが分かりました。

本来基幹事務とされるべき項目のようなので、なぜ管理会社が勝手にそうしたのか疑問でなりません。
管理会社は再委託回避のための規定なので問題ないと言いますが、わざわざマンション標準管理委託契約書と異なる選択をしていることに意味がないと思えません。

この修繕項目は基幹事務でも基幹事務以外でも管理組合にとって問題ないのでしょうか？

専門知識がなく困ってます。どうか知識のある方教えてください。

回答No.6

home147 · ベストアンサー

一度yujin10さんの質問に回答したhome147です。
お返事を拝見しました。お返事に対しての回答が遅くなってしまいましたが、ご確認ください。

最初に先日回答したものについて報告したい事柄があります。
私の認識間違いからyujin10さんに的外れな回答をしたようになっています。申し訳ありません。
yujin10さんからお返事いただいた時点で気づきましたので、改めて回答し直したいと思います。

まず前回の私の回答は「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の事項が「基幹事務」から外されたのではなくて、「管理委託契約」から除外されたものと勘違いしてしまい、それに対するコメントとなりましたことを予めご了承ください。

それと今回の回答内で「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」をいう部分を何度も書き込むのがわずらわしいので、ここでは短縮して『マンション維持～』と表現させてもらいます。　

では引き続き本題に入ります。
託契約書の書式変更がされた折り、『マンション維持～』が事務管理業務の基幹事務から外されていた理由は、管理会社が言うように深い意味のないものかもしれません。
ですが、基幹事務外にしておきながら確固たる理由が無いのであれば、逆に基幹事務に設定してもいいよう感じます。
もともと管理組合ごとの管理規約は「マンション標準管理委託契約書」に基づき作成されるのが普通です。この「基幹」と言う言葉には「物事のおおもと、中心となるもの。」という意味があることからも、基幹事務は管理会社に委託している業務のなかでも重要であり、管理業務の根幹とも言えます。
同時にそれを納得できない理由で管理組合が甘受していることは、決して褒められることではありませんし、おざなりにしていては管理組合側が甘受したことが既成事実となってしまいます。
もし管理会社に何らかの策略があり、そのような行為をしていることも考えられなくはないので、理由を確認して折り合いが付くまで話し合うことが賢明だと考えます。
「基幹事務」と「基幹事務以外」に配置されているものをただ単に入れ替えても、大本の管理委託費用は同額のはずです。管理会社にとって契約金が目減りするなどの痛手となることはありませんから速やかに受け入れてもらえる事柄です。

Yujinn10さんの管理組合は、管理会社による補修工事の相次ぐ不手際の事実があったそうですが、yujin10さんの言う「そうした中、2年前に管理委託契約書の書式変更がされた折り「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の項目を管理会社により基幹事務以外とされたようです。」とありますが、これは時間軸的にほぼ同時期に発生したのではないしょうか。

マンション標準管理規約には下のような文言があります。

第三条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第一から第四に定めるところにより
実施する。
一 事務管理業務（別表第一に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第二に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第三に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第四に掲げる業務）
（第三者への再委託）
第四条 乙は、前条第二号、第三号又は第四号の管理事務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。

Yujin10さんの言う「管理会社紹介の補修工事も問題続き（未完了工事の発覚、見積書と異なる部材使用発覚、補修個所の間違いなど）」の責任回避のために、この後『マンション維持～』を基幹事務外にし、自己の責任ではなく下請けに責任転嫁しようとしたとは考えられませんか？
または基幹事務外とすることで「再委託」と称して、実際は自分たちの協力会社や姉妹会社にやらせているので安価な工事費で済んでいるにもかかわらず、あえてそこを管理会社が他社に発注したようにし中間マージンをのせ管理組合に請求してくるようなやり方をしようとしている可能性はありませんか？
同時期に重要事項説明書でも『マンション維持～』が項目から抹消されていたことも、上記の理由から来ているのであれば、合点がいき筋が通るのではないでしょうか。
これに関し、管理会社に指摘したら落丁であったと説明をされたそうですが、その年度は前年と同じ契約内容ではなく、変更した事項がありますか？同じ内容での契約更新をしているのであれば、データベース上で保存されているものをそのまま使用するわけですから、手を加える必要が無い部分を操作する理由が見つかりません。

上記のようなことが考えられないとしても、単なる私の老婆心であったとしてもyujin10さんの管理組合は自己管理機能が欠落しているため、管理組合のお金が標的にされていることは明確です。
管理会社は、人を欺かない善人の集団だと思っていてはいけません。管理組合が預けている管理費や修繕積立に関して、管理組合の意識が低いと悟られたら、管理会社は収支報告を操作したり、必要ない工事見積もりも簡単に作成してきます。
yujin10さんの経験上、その管理会社はお金のためなら人を欺くことを何とも思っていないことが証明されているのですから、その人達が今日を皮切りに善人に改心する訳が無いことはわかるはずです。

一番大切なのは信頼できない相手とわかっているのなら、自分たちで管理することの重要性に気づくことです。私が多数の方に同様の文章で回答している、マンション管理に特化したコメントをご覧ください。必ず役立つ内容ですから目を通していただければ、yujin10さんとyujin10さんの管理組合に寄与できる事柄です。
せっかく貯めたマンション経費を守りましょう。管理会社は「管理」をしてくれるところだと勘違いしては大変なことになります。盗人に差し上げるために懸命に貯めたのではないなら「管理」して守りぬくことが出来るのは自分自身だけです。

私が回答したものはYujin10さんの置かれている状況や、やり取りの詳細に関してわからないことが多く推測でお話するしかありませんし、ここでお答えできることに限界があります。
それと今回はお返事があることを確認する時間がありましたが、今後は確認できるかどうかも定かではありません。
更に管理会社の悪巧みについて、お話したい実話はたくさんありますがOKWebさんを介しての私たちの質疑応答には管理会社関係者が閲覧していることも考えられ、それを開示していることはその関係者にわざわざ有利な情報を与えていることが十分に考えられます。

また機会がありましたらどこかでお会いできることを楽しみにしておきます。
Yujin10さんがマンション管理にがんばってくれることを陰ながら願っています。

お礼

とても丁寧な投稿をいただきましてありがとうございます。

管理会社には度重なる問題発覚とクレームに対し、責任回避や『マンション維持～』の契約項目を主要業務から外したいとの思惑から思慮なく行った行動かもしれませんね。

更に認知されない理由に基づく行動かどうか知りたいと思ったのですが、動機は単純だったのかもしれません。
いずれにしてもhome147さんがご指摘の通り改心を望むのは無理な相手と認識しつつあり話し合いで良心が見えなければ早々に管理組合には安心して管理を任せられる他の会社も視野にいれた検討をお願いする必要があるかもしれません。

home147さんの他の投稿も見つけられれば参考にさせていただきたいと思います。
この度は真剣に回答いただき改めてお礼申し上げます。

回答No.5

home147

yujin10さんがお住まいのマンションは、今現在、管理委託契約を結んでいる管理会社との関係性はどのような状況でしょうか？

まず、当時の理事長、理事にこのような契約になった確固たる理由を確認しましょう。それが管理組合にとって不利益にならない、納得できるものなら心配は要らないと思います。ただしそうでなかった場合は違います。

マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」が得心できる特別な理由も無く、基幹事務以外になっているなら、次の確認をしましょう。貴方が毎年開催される総会や理事会「議決権行使書」での参加ではなく、きちんと出席し管理会社と管理組合の会合に直接的に参加しているならば把握出来ていると思いますが、そうでない場合は毎回出席している方に聞いてみてください。

基幹事務から外れていながら、何の代替のオプションも加えられておらず、管理費が減額されていないなら問題です。
そのようなことが無いと願いたいですが、自分たちのマンション管理に無関心な管理組合ならあり得るかも知れません。

次に自己管理がしっかりしている管理組合で下のような状況でないか確認してください。
例えばですが、現管理会社が管理組合に対して、今まで欺瞞（管理組合を欺くような行為）な行いをしたことにより、不仲関係になっているとします。
そしてそれが原因でマンションの共用部分で発生した修理や点検、交換、さらには新設などの費用が発生するものを、この管理会社に管理組合側が発注しなくなってしまいました。
そうなるとこの管理会社は貴方の管理組合から修理や新設等の発注を受けないことから、利益が目減りします。それが長期的なものになればこの管理会社にとっては、将来的に訪れる大規模修繕も自分たちが獲得できなくなることが必然的にわかるはずです。
もし上記のような現状がある場合、管理会社は利益に繋がらない仕事をやりたくなくなる筈です。考え方も怠慢になり、他の工務店に譲るための仕事を自分たちがするなんて馬鹿らしいという考えが起こり始めるのは、お分かりいただけるとお思います。

「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」には、細則があり下記にように記されています。
二、 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

重要な点はここです。「外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。」は現管理会社が自分たちが受注できなくなった仕事を、他の工務店に譲るための連絡や、交渉、手続きなどに従事することを指します。
それならばと、薄利で引き受けている基幹事務の枠からはずして、別途費用として管理会社にとって高利になる費用請求をしてくることも考えられます。

基本管理会社は管理組合から徴収している管理費だけでは大きな利益を得られません。もちろんこの管理費だけでもちゃんとやってやって行けますが、大きな工事受注を受けることや、毎年マンションの複数の箇所で起こる不具合や故障で発生する費用の積み重ねで儲けています。この工事費用も実際にはおそろしく廉価で、原価以外は人件費で構成されていて、大半が人件費だと言っても過言ではありません。

そうしたことが管理会社との関係性の中で、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」が外されている場合や、このような状況に近い現状にいるのなら、管理会社の妙策ではと考えられます。

不安をあおるアドバイスばかりで心苦しいですが、このような現状が無く、yujin10さんの不安が払拭されれば徒労でなくなりますよ。
とにかく非道なマンション管理をしている管理会社が横行している世の中です。お気をつけください。
もしよければ、私がマンション管理について他の質問者に回答している物に目を通していただければ、そのような管理会社の内実がわかると思います。
良い結果に成りますように願っております。

分譲当時からおまけのように付いてきている管理会社と長年の付き合いになり、管理委託契約の他社の相見積もりをなどをしたことが無いなら現管理会社に暴利な費用を支払っている可能性もあります。他社との相見積もりを取ることも視野に入れてみてはどうでしょうか。

補足

大変丁寧な回答ありがとうございます。

我々の管理組合と管理会社はうまくいってません。管理会社紹介の補修工事も問題続き（未完了工事の発覚、見積書と異なる部材使用発覚、補修個所の間違いなど）でクレーム多数です。

そうした中、2年前に管理委託契約書の書式変更がされた折り、、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の項目を管理会社により基幹事務以外とされたようです。
元々の管理委託契約書では基幹事務か否かは分類されておらず、当管理組合もこういった知識もなく変更された内容も気づいていませんでした。

home147さんが書かれている”基幹事務から外れていながら、何の代替のオプションも加えられておらず、管理費が減額されていないなら問題です。”の意味をもう少し詳しく教えてもらえないでしょうか？
契約書の「マンションの維持又は修繕・・・」項目が基幹事務か基幹事務以外かで何がどうかわるのでしょうか？

実は重要事項説明書では「マンションの維持又は修繕・・・」項目が抹消され、指摘後管理会社からは落丁であったと説明をされております。
その時上記の管理委託契約書ことが分かり偶然とも思えず今回の質問を行った次第です。

回答No.4

kyo-mogu

管理会社に対して法的に色々指導があったり変更が有ったりしているようです。今まで出来たことが出来なくなったなども。
　管理組合の方でしたら背景をしっかり聞いて下さい。理由が有るはずです。

　それと契約は単年度になっているので。管理会社の不正もあるからね。

　お金の管理は管理会社が何でもかんでもとは行かなくなりました。管理会社が保有することがあまり出来ない状態にとか変更がありましたから。

　総会などで話し出ていませんか？

お礼

アドバイスありがとうございました。

回答No.3

inon

契約が全てです。機関事務以外にすればその分、管理費が安くなります。逆に「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」を契約に加えれば管理費が高くなります。
外しておいて、管理費を下げない場合は問題があります。

大規模修繕に関しては、コンサルタント契約を外部の会社と結べば管理会社を入れずとも問題ありませんが、管理組合にそれだけの力が無ければ、管理会社を変更して、せめて、大規模修繕の企画ぐらいはできる管理会社にした方が良いでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

merciusako

まず「マンション標準管理委託契約書」はあくまで「参考」であって、すべての管理会社がその内容に従って管理組合と管理委託契約を締結しなければならないという性質のものではありません。

管理会社においては自社でできること、できないことがありますから法に逸脱しないという前提で、内容の変更は認められます。

ご質問の「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の業務が、基幹事務か基幹事務以外かの違いによって、管理組合にどのような影響があるのかが問題になります。

具体的な場合を想定して、管理会社と話を詰めておけば良いと思います。

補足

ご回答ありがとうございました。

管理会社とうまくいってないがゆえに「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の業務が契約書で、基幹事務以外にされて管理組合に影響がないのか心配しています。

管理会社はただ基幹事務以外としただけで問題ないとの姿勢です。
どちらでも良ければ標準管理委託契約書に準じて基幹事務としていたと思います。

国土交通省も無意味に基幹事務を分けたとは思えないのですが。

回答No.1

kamobedanjoh

マンションは賃貸ですか？　それとも個人所有？
賃貸であれば、管理会社と家主との契約事項ですから、入居者には直接関係ないはずですが？
個人所有の場合、入居者は管理組合に加入し、一定額の組合費納入が義務づけられます。
管理組合の業務は結構煩雑ですので、組合役員は一定範囲で管理事務を外注する場合もあります。
外注費値上がりは組合費の値上げに直結しますから、それを避けるための組合側の意向かも知れません。とすれば、管理組合役員に問い合わせて下さい。

お礼

ご回答ありがとうございました。