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賃貸契約について教えて下さい(大家さん側)

不動産の賃貸についてご相談させて下さい。 所有しているマンションの一室を賃貸に出していますが、 入居者より10月に退室する旨の連絡を受けました。 現在の入居者との賃貸に関しては、私は関わっておらず、 どの様な契約を取り交わしたのか書類が残っていません。 入居者が退室までにやっておかなければいけないこと、 退室後にやらなければいけないことなどありましたら、 ご教示頂けると有り難いです。 また今後の入居者募集については、 新たに不動産業者に依頼をすることになるのですが、 何から始めたらよいのか全くわからないでいます。 先ず、どうやって不動産業者を選べば良いでしょうか。 マンションが委託している管理会社の賃貸部門に、 入居者の仲介をお願いするのが良いでしょうか。 ネットで調べたところ「サブリースシステム」というものがあるのを知りました。 良いことしか記載されておらず、このシステムを利用した場合の メリット・ディメリットがわかりましたらご教示下さい。 質問ばかりで恐縮ですが、宜しくお願い致します。

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 1番回答者です。 > 現在、入居者との間に残っているのは、更新契約書のみです。  なるほど。  相手も納得している更新契約書があるのであれば、それが有効です。  その契約書にどの程度のいわゆる「原状回復」を求めることができるかなど、書いてあると思いますので、おさらいして頭にいれておいてください。  立ち会いを求められたときに遅滞なく問題点(例えばコンロに油がこびりついている、排水管が詰まっているなどなど)を指摘して、修理やクリーニングなどを求めるなどをしてください。  あるいは、消火器など備え付けの機器を運送会社が借主の物だと思って持って行ってしまう場合もありますので、備品などについても頭に入れておいてください。  一口で言えば、貸した時の状態、つまり「原状」を頭にたたき込んでおき、原状と違ったら指摘しろということです。もちろん、契約書に請求して良いことになっている部分だけですが。  恥ずかしながら、私は照明器具を全部持って行かれたことがあります。後になってから気がつきましたが、手遅れ。向こうも転居先でビックリしたんじゃないかと思いますが。  最近はないようですが、運送会社が傷をつける場合もありますね。指摘したらビックリしていた(ふり?)ケースもありましたが、それも賃借人の責任です。賃借人は運送会社に請求すればいい。  言うべきこと、指摘すべきことは、その場で言う。あとになって指摘すると必ず苦情がきますよ。 > 募集を複数の業者に依頼する場合、それぞれに費用はかかっていくものなのでしょうか?  仲介業者は大家、借主どちらから受け取ってもいいのですが、受け取れる報酬額は決まっています。  ふつう、業者は物件を多く抱えたいので、大家からはもらわず、借主から報酬を受け取ります。つまり大家は無料。  まあ、最近は「広告料」その他の名目で大家から手数料をもらう業者も増えてきましたので、例えば「広告料を払います」という依頼のしかたをすれば、頼んだ数だけ費用がかかります。 > 賃貸募集の情報はオンラインなどで複数の業者が同じ情報を共有出来るのでしょうか?  政府もなにかやっているみたい(公的な登録制度はあったはず)ですが、実効性のあるものは、私の知る限りありません。  登録しませんか、みたいな案内を寄越すのは民間の会社(広告関係)ばかりです。  それとは別に、最近はフランチャイズ式にグループを作っている不動産屋さんも多いです。  そのグループ内でどの程度データーを共有しているかは、外部の我々からは分かりませんが、賃貸については共有していないのではないかと思います。  見ず知らずの会社から「●●という条件にあう物件はありますか」との問い合わせはありますが、見ず知らずの会社から「お宅が●●ショップグループに出したあの物件はまだ空いているか」的な問い合わせはありませんから。  もちろん、都内のように物件が多く、需要も多ければ共有しているケースも多いでしょうし、もちろん同じ会社で多数の支店を持っていれば支店内で共有しているでしょうけども、少ない物件を他社に取られたら営業が成り立ちませんので、商圏が狭い所では共有はしていないのではなかろうかと。  

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質問者からのお礼

ご回答を有難うございました。詳しく教えて頂き、大変参考になりました。 入居者退室までに、私の方ももう少し勉強した方が良いと思いました。 またご質問させて頂くことがあるかと思いますが、 どうぞよろしくお願い致します。

その他の回答 (1)

  • 回答No.1

不動産賃貸業を営んでおります。 > 入居者が退室までにやっておかなければいけないこと  まずは、現在の賃貸借に関わった人との委任契約書を入手し研究して、委託者として受託者にどういう要求ができ、また要求できないか、知ることです。  たとえば、「すべて一任する」的な内容なら、質問者さんは、借主退去に際して何もする必要がありませんし、何もすることはできません。  委任契約を調べた結果質問者さんが口を出す余地があるとなった場合にやるべきことは、今の借主との間の賃貸借契約書を入手して、大家としてその借主に請求できることとできないことを知ること、です。  つぎに、請求できる事柄について、基準となる「原状」を知ることです。  よく「原状回復義務」というのが問題になりますが、「原状」がどんなだったかわからなければ、請求してみようがありませんから。  すべて請求者側に主張立証責任がありますので、原状もわからなければ、なにも請求できません。  ですから、2種の契約書を調べたり、原状を把握するところまで作業が進んだら、もう一度質問してください。  そうでないと、語るべき事柄がありすぎます。1冊の本が書けてしまいますが、ほとんどが無駄になりますから。 > どうやって不動産業者を選べば良いでしょうか 「選ばないで自分でやれ。そうしないと利益を全部むしりとられるぞ」というのが、父の考え方であり、私の考え方です。  何度か夜間だけでも管理してくれる業者を、と探したのですが、ろくな管理をしていませんでした。水漏れ専門業者に電話するくらいで本人は管理をしているつもりだったので、話になりませんでした。  募集だけなら、いろんなところに頼むべきでしょう。誰にでも得手不得手がありますが、「不得手です」とは言いませんから。  私の近くなら、具体的に名前を挙げられますが、どこにお住まいかわからない質問者さんに名前を言ってもしようがないでしょうし (^o^;; > サブリース    メリットはすでに調べられたと思いますので省略します。  デメリットは、賃貸のノウハウが質問者さんの身につかないということです。  おかげで、いろんな弊害が出てきますが、とにかく契約を切られるのが怖いから、サブリース業者の言いなりになるわけです。  耐えがたきを耐え、忍びがたきを忍び、私は契約を護持しようと決意するに至りたり、となってしまうわけです。  あげくのはて、大修繕や管理費値上げを拒否したなどの理由で、ほかの業者がお手上げになるような物件や、非常に迷惑な賃借人を残して「さようなら」というケースもあります。  実際にそれで困っている大家の相談を(リアル社会で)受けたこともあります。仕様が特殊だから、だれも相談に乗らないのです。  サブリース業者は、慈善事業をやる会社ではありません!  もうからなければ、そんな仕事をするはずはなく、サブリース業者がもうかるということは、大家さんが損をする(あるいはもっともうかったはずの利益を失う)ということです。  

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質問者からの補足

早々とご回答を有難うございます。 情報不足だった点を補足させて頂きます。 不動産を賃貸に出した当初の業者さんは現在存在せず、 不動産も数年前、相続により私の所有となったため、 当初の契約に関する書類は全く残っておりません。 更新契約に関しては、相続後は私が契約書を作成して行ってきました。 現在、入居者との間に残っているのは、更新契約書のみです。 あと重ねての質問で申し訳ありません。 募集を複数の業者に依頼する場合、それぞれに費用はかかっていくものなのでしょうか? システムがわかっておらず恥ずかしい限りですが、 賃貸募集の情報はオンラインなどで複数の業者が同じ情報を共有出来るのでしょうか?

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