賃貸契約：大家さんとテナントの直接契約

質問

中古マンションの一室を買いました。賃貸中です。
そろそろ２年一回の賃貸契約の更新の時期になりました。
元の不動産屋さんは遠くて、マンションの近くの別の不動産屋さんに変わりたい。
この辺のプロセス、手続きはどうなるでしょうか？（各事務の手順）

更に、大家さんとテナントの直接契約は可能でしょうか？
メリットは費用の節約、デメリットは何でしょうか？
契約の手本、等。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおりますが、質問文からは質問者さんの状況がわからないのですよ。

> 大家さんとテナントの直接契約は可能でしょうか？

（１）こういう質問が出るということは、いまは直接契約ではないのですか？

　言い換えると、質問者さんは不動産会社と管理契約ではなくて「賃貸借契約」を結んでいて、その不動産会社が現在の居住者と「転貸借契約」してるんですか？

　だとすると、不動産屋との賃貸借契約は簡単には解除できません。「債務不履行」や「正当事由」ないと、質問者さん側からの契約解除はできないので、その不動産屋さんを排除するのは事実上不可能です。

　したがって、メリットやデメリットを考える必要はありません。契約書のことも考えるまでもなく、あきらめた方がいいです。

（２）それとも、（質問文を意訳しますが）単に「すでに直接契約をしているが、不動産屋を通さず、自分で借主を探してきて、自分で契約書を作って、契約することは可能か」という意味のご質問でしょうか？

　こういう質問の場合、意味を変えてしまう言葉"直接契約"などは使わないほうがいいですが、それはともかく、法律で禁止されているわけではないので「不可能ではない」という回答になります。しかし、「非常に難しい」です。

　賃貸借契約書は市販されているものもありますが、おおむね「○○してはならない」とかは書いてあるのですが、「○○した場合は××する」というような、違反した場合の対策が書かれていません。

　こういう契約書を使うと、いざトラブルがおきるとナニができてナニができないかがわからないので役立ちません。

　加えて、不動産賃貸のプロである私、我が社でさえ、お客集めは一般の不動産屋さんに依頼しているくらいですので、募集は素人には無理だと思います。

　せいぜい、管理会社を変えるくらいにしておくのがよかろうと思います。

　ちなみに、管理会社の変更は、不質問者さんが動産会社とどういう契約を結んでいるのかによって異なります。ですから、まずは契約書を良く読んで、そこに書かれた「解除」方法に従って契約を解除してください。

　あわせて、質問者さんの希望に添った管理をしてくれる不動産屋を探して、管理契約を締結することになります。

　これも、どういう内容で管理してもらうかは千差万別。質問者さんと不動産屋が交渉して内容を決めることになります。

　「どういう内容の管理を頼めばいいですか」という質問は、大きすぎる問題ですので、別な質問にされることをお勧めします。多くの経験者から回答が得られるでしょう。

お礼

大変参考になります。誠にありがとうございます。