賃貸マンション修繕費の相場

質問

築２５年の賃貸マンション(２DK[約35m2]×11戸、RC3階建)の大規模修繕の見積を知り合いの業者からとりました。主な内容としては、
　(1)屋上防水
　(2)外壁塗装
　(3)ベランダ、開放廊下、階段等外回りの防水
など、屋上防水で足場を架けるのに合わせて、やっておいた方がよいと思われる外回りの工事を追加しています。見積としては、だいたい１戸あたり110万くらいです。

以前、どこかのサイトで3LDKのファミリータイプであれば、
　1）30戸以下　　　　90万円/戸
　2）30～50戸　　　　70万円/戸
　3）51～99戸　　　　60万円/戸
くらいが相場だと見たことがあります。

工事を計画している物件は１戸あたり35m2ほどです。小規模の建物ほど割高になるようですが、
それを割り引いても、見積を高く感じていしまいます。

見積額が相場として妥当なのか、どなたか参考になる情報を教えていただけませんでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.6

ask44b · ベストアンサー

見積り価格は適正だと思います。

塗装ではありませんが、設備系の見積りを担当しているものですが、実際に相場を組むときは諸経費として10％、儲けとして5～8％で設定をします。

ですから実際の見積りより10％は安くなっても問題ないような見積り方が大半ですので、実際に言われた価格からまだ値引きがあると考えましょう。

私の友人などは半額近くになりましたが、実際半分でも儲かるようにしている見積りは間違いなくクオリティの低い業者であるので注意が必要です。

お礼

どうもありがとうございました。

何度か交渉して、２０％ほど値引きした額で提案してもらいました。
最初からその額であれば即決していたのかも知れませんが、
こちらの気も変わってきて、やはり、他の業者さんも入れて相見積をとることにしました。

回答No.5

home147

お返事が遅くなり申し訳ありません。home147です。
　unya_unyaさんから新たに質問が届いていると知らず、返信が即座に出来ませんでしたが修繕の進捗状況はいかがでしょうか。
　まだ商談の段階で契約まで進んでいなければと思いながらお返事しております。

　まず修繕の詳細を添付していただきお手間取らせました。
　再三再四になりますが、私に開示したこの工事詳細をunya_unyaさんが工事発注をしようとするお知り合いの工務店ではない工務店で相見積もりを取ることが、契約を済ませる前に、いま取り急ぎ行うことですし、これも繰り返しになりますが大事なことは費用対効果でバランス面ですから金額だけにこだわってはいけません。
　金額だけにこだわってはunya_unyaさんの大切な修繕工事が失敗する可能性が高くなるからです。
　その理由として、工事金額を工務店に極限まで下げさせたとしましょう。ですがその後、工事自体の進捗状況を誰も確認できなければ、廉価の儲けしか得られない工務店は必ずどうにかして費用をうかせようと悪巧みを考えはじめます。
　私はたとえ知り合いであれ過信は禁物だと思っています。非常に長い付き合いで信頼置ける業者であっても監理するべきだと思いますし、少しの不具合でも発生させることを大目にみる姿勢はありません。
　unya_unyaさんが知り合いの方に監理をしてもらい、その知り合いの工務店に工事依頼をすると書いているのを拝見しましたが、ここは本当に信じることが出来る相手でしょうか。
　私以外の他の方の回答にもありましたが、修繕3原則は「設計」「施工」「監理」を1工程ごとわけ、それぞれを違う所に依頼することを最善と教えています。これは修繕の要であり、事実、世の中の偽装修繕の多くが3工程を全て同じ業者や、繋がりがある業者いわゆる協力会社に依頼して発生しているためです。

　工事額が安くなることはとても魅力的ですが、それは中身の濃い工事ができる前提があって費用対効果から見て「安価」となる場合を指し、工事費と同時にクオリティまで下がる「安かろう悪かろう」の修繕になってしまっては絶対にいけません。
　ですから建物の現状の劣化箇所やその緊急性、さらには次回の修繕まで継続使用できるかといった先見性にも配慮し、一つ一つを目視確認しながら、どこをどのように修復するべきか現場で判断できる者にまず見てもらってください。
　施工と分け、設計の依頼が他社にできれば、それは相見積もりより優良だと思いますが、無理ならばやはり相見積もりです。もしunya_unyaさんが都心部にお住まいなら、かなりの業者の中から取捨選択が可能だと思います。　　　
　その後、施工依頼する工務店が決定されたなら、貴方がお仕事で忙しいのであれば「監理」をどこかに依頼するのがベストです。

　古い電気製品が壊れたときは、新しいものを購入すれば良い話なのですが、修繕は素人からすると複雑多岐ものです。
　失敗しない修繕工事は、しっかりと下調べをし、工事業者を選別したなら、この工事の経過を見守ることです。全ての整合性を確かめていくことで始めてそれが得られます。

　繰り返しになってしまいましたが、それがとても大切なのです。
　「設計」「施工」「監理」の3工程を全て分けて発注することが難しければ、やはり相見積もりを数社から取ることです。
　知り合い提案の工事の相見積もりと、その内容の妥当性について質問し、独自の工事提案があるかも聞いてみましょう。これを数社で同じこと繰り返し行うことで、「設計」行為に近づけますので、まずは現場を見てのもらいながらの設計提案か、相見積もりです。

　契約までに間に合えば幸いです。
　お仕事がお忙しいと察しますが、せっかくの修繕、かけた費用に見合ったものにしたいではありませんか。過ぎてみればほんの少しの時間です。unya_unyaさんの修繕を陰ながら応援していますので、最後までがんばってください。

回答No.4

home147

1度回答しましたhome147です。

　一番最初の質問時には＞
　「賃貸マンション修繕費の相場築２５年の賃貸マンション(２DK[約35m2]×11戸、RC3階建）」
　とありました。

　わたしが回答した後のunya_unyaさんの補足では＞
　「３５m2１戸あたり、約１１０万という、今回の見積価格については、相場として妥当かいかがお考えでしょうか？」
　とあります。ここでは建物の戸数が21戸のようになっていますが、当初の11戸でよろしいですね。

　残念ですが、unya_unyaさんの依頼されている修繕工事の内容詳細がこちらではわからないので断言が出来ません。
　(1)屋上防
　(2)外壁塗装
　(3)ベランダ、開放廊下、階段等外回りの防水＞
　が簡素な基本的な工事だけでしたら、わたし的にこの価格自体は安価とはいえません。
　unya_unyaさんの相場価格の質問にも「はい」と肯定しましたが、かろうじてです。それは素人さんが依頼した工事と同じものを、それより安価にしてもらうことは知識があるものでしたら簡単にできるからです。
　相場価格は素人さんが施主になる場合が大半ですし、それが反映され作られていますからね。

　再三の繰り返しになりますが、大事なことはバランスで、費用対効果のはずですから金額だけにこだわってはいけません。
　非常に有効性の高い修繕を実施した場合、高額工事になり、実質割高になるからです。
　ですが、これは精緻な調査を行い、本当に必要な工事のみを打診でき、さらに適正な価格での提案という要の3点が、工事する工務店ができる前提があって、更にこれが本当にクリア出来れば最良の工事であり本質的には全く割高ではなくなります。

　ですがこの3工程が自発的にできている誠実な工事業者がそれほど多くいるとは思えないため、unya_unyaさんに注意点をお教えする運びとなりました。

　ここでの情報だけでは不明なことが多すぎて、残念ですがお力になるには限度があります。
　でも諦めることはありません。前回お話したやり方をunya_unyaさんに実行してもえば、その中で一番正常な工務店を見出すことができるます。とにかく全く関係性がない工務店同士に相見積もりさせてください。
　それと御自分で調べられることはメーカーまたはインターネットで情報を入手し、工事のことは工務店に全てお任せの軽佻な素人だと思われないようにしましょう。ここが一番大事かも知れないと感じるくらい要諦部分です。そうすることで相手が変な気をおこさないようにでき、注意喚起としては非常に有効です。

　そして工事中の確認作業も気を抜かないで実行してください。

　Ｐ．Ｓ　　(1)築25年にもなると外壁のシール打ち買えがあると想像します。その際に打ち変えたシールは捨てずに一旦取り置いてもらいます。その長さが打ち変え部分がきちんと撤去され、さらに撤去箇所と同じくらいの長さが残っているか調べます。大体でも構いませんので面倒がらずにやりましょう。ここで手を抜く工務店が多いからです。
　もしくは11戸という点から、2階建ての物件ならば外観からでも、撤去し終えた段階で新しく目地を打つ前に、何もない伸縮目地を確認しましょう。このどちらでも構いません。

　(2)外壁塗装は既存の塗装方法や工務店の提案によりどのように決定するかわかりませんが、通常数回重ね塗りをします。その際に一回目と二回目を確実に塗っているか判別するために、一度目と二度目の色味を少し変えてもらい塗装してもらいます。それを1度目が終わった段階と、2度目後にもチェックします。そうすることで3回契約なのに本当は1回しか塗っていないという手抜きができなくなります。屋根も塗装にするなら何度塗るか確認して2回以上塗るなら同等のやり方で。　　　　　

　陰ながら応援していますので頑張ってくださいね。あなたならきっと良い修繕を手に入れることが出来ますよ。

補足

何度もご回答ありがとうございます。
すべてができるとは思いませんが、できるだけいただいたアドバイスを活かしたいと思います。

なお、前回の補足で、「35m21戸あたり」と表示されたのは、「35平米の部屋1戸あたり」ということです。環境依存文字を使ったために、おかしな表示になったようです。申し訳ありませんでした。

今回の工事内容は、概略、次のようになります。
知り合いの業者が監理を行い、そこがよく使っている工務店が施工を行う格好です。
いくつかの項目(フッレッシュタイル)は、材料メーカーの設計価格よりも高くなっています。
見積の個別項目を云々してもしょうがないのかも知れませんが、そういったこともあり、全体的に高く感じるところです。この内容でしたら、どの程度が妥当だとお考えでしょうか？

１．仮設工事 - 約200万
　　足場(約650m2)
養生シート(約650m2)
　　安全誘導員
　　資材運搬搬出費
　　荷揚費
　　小運搬費
　　発生材処分費

２．屋上防水工事(水平部分約135m2、立上り約30m2) - 約200万
　　既存；アスファルト防水。保護コンクリート押さえ。
　　改修：ウレタン通気緩衝工法
　　　　　（下地は、モルタルの浮き補修、伸縮目地撤去、樹脂充填等の処理を行います。）

３．外壁下地処理(水平部分約135m2、立上り約30m2) - 約120万
　　爆裂補修　　　　 　　　　　　　　約10m2
　　ひび割れ補修　　　　　　　　　　 約10m2
　　浮き補修　　　　 　　　　　　　　約10m2
　　サッシ、水切り廻りシーリング打替 約500m
　　タイルひび割れ部分交換　　　　　 約150枚

４．外壁塗装 - 約180万
　　タイル面(約160m2)　　SKKタイルフレッシュ
　　吹付塗装面(約350m2)　水性ソフトサーフSG/水性セラミシリコン
　　軒裏(130m2)　　　　　ノキフレッシュ

５．その他塗装 - 約60万
　　玄関扉枠、P.S扉枠
　　各階避難ハッチ
　　ベランダの隔板
　　物干金物
　　消防用警報機
　　雨樋支持金物
　　塀、フェンス等

６．ベランダ/廊下/階段防水工事 - 約150万
　　ベランダ・側溝　ウレタン防水
　　開放廊下・階段　タキロン、タキステップ

７．縦樋交換　約80万

８．諸経費 - 約150万

計．約1150万

回答No.3

inon

大規模修繕に相場などありませんよ。建物の劣化は個別で違います。
大規模修繕で一番大切なのは、緊急で修繕するところの見極めです。
設計事務所にて、修繕箇所の調査をを先ずして下さい。それにもとずいて緊急の修繕について割り出します。屋上の防水が劣化していれば、一番に、躯体のクラックがたくさんあれば補修でいけるのか、樹脂注入が良いのか等分析してもらいます。

次に、予算に合わせて修繕する箇所の設計をお願いして、出来上がった図面にもとずいて、数社に見積を依頼して施工者を決めます。

一番いけないのは、調査費用をケチって、施工者に調査を依頼することです。施工者は自分が儲かるように調査結果を出してきます。また、相見積もりでは無いので、施工費も高くなります。また、緊急を要さない工事も見積に入れるところもあります。
たとえ、設計料がかかっても、同一図面で、相見積もりをとる方が結局安くなりますよ。

回答No.2

home147

修繕工事はやり方一つで建物の今後の運命を左右させる重要なもので、本当に大変なものですが、逆にそれさえ十分に配慮してして行ってしまえば、その後の不安点がなくなる非常に頼もしいものでもあると思います。
　少し長くなりますが、最後までお付き合いください。

　1）30戸以下　　　　90万円/戸
　2）30～50戸　　　　70万円/戸
　3）51～99戸　　　　60万円/戸
　くらいが相場だと見たことがあります。
＞基本的な修繕内容としてはunya_unyaさんが調べたものは相場価格だと思います。
　ただし、

　(1)屋上防水
　(2)外壁塗装
　(3)ベランダ、開放廊下、階段等外回りの防水　
＞ここに書かれていることだけで適正金額かどうかの判断はできません。
　どの修繕工事もこの3点を改善するために工事を行うわけですから、この3点は大きい目標にすぎません。
　今回工事見積もりを取った工務店は、お知り合いだそうですが、工事詳細に関して話を煮詰めていくくらい話し合いを持てていますか？
　まだそこまでの段階ではないのなら、いまから入念に行えば良いと思います。
　知り合いという強みを生かして、工事の詳細についてとことん相談にのってもらえるかどうかを見ましょう。知り合いといえども相手は商売ですから、どこまで知合いの親切心があるかはわかりませんから、高額な支払いが生じるときは客観視できることが重要です。

　防水に関して、一言に屋上防水といっても非常に多岐になります。ひどい工務店では普通の塗装をしただけで非常に高い防水効果をうたって、適正ではない高額の工事費を請求してきます。これは小さい工務店がやっているだけという認識で、有名な大手ならば大丈夫と考える素人さんが多いですが、じつは有名大手であることが多分にあります。

　外回りの防水にしても、経年劣化していますから既存の状態を見て判断して、既存のものを撤去して新しいものに完全に交換するのか、それとも既存はそのままで上から同等のものをのせる「増し」で応対するのかなど、要を知ることが大切です。
　どのメーカーのどの商品を使用し、何回塗布するのか？費用対効果は十分か？使用する材料が決まれば、ご自分でメーカーに直接聞くことも簡単にできます。
　このように工程の詳細までも話し合いで決め、それを契約内容に必ず記載してもらうことも忘れないようにしてください。

　まず知り合いに見積もりを出してもらった後、最低でも後2社に知合いが出してきた工事内容と同じものの見積もりを出してもらってください。その際に知り合いの工事価格は見えないようにしておき、工事工程の部分だけを見せるようにします。（合計金額だけではなく1工程ごとの金額もです。）
　どのメーカーの、どの材料を、どれだけ使用するなどもわかるように提示し、同じ条件での相見積もりが出来るようにします。
　この際に同時に、相見積もりを依頼した工務店に、他の工務店の工事提案で不安なものや改善箇所があるならば、余分にもう一つお勧めの見積もりを出してもらうのも良いでしょう。ここで出してきたお勧め見積もりに関しても、さらに他の工務店に必要かものかどうか質問し、妥当かどうかを伺います。
　高利的な考えから必要のない工事を提案してきた工務店が中に含まれていれば、こうすることでほぼわかるからです。全工務店の　回答を踏まえ、ご自分で今回の修繕にどの提案が最良か判断するといいでしょう。　　　　　　
　相見積もりは工務店同士に価格競争させるだけでなく、工事の妥当性を測る非常に有効なものです。

　また修繕工事は足場を架けることが、高額費用になる一因でもあります。足場を架けるつもりなら、今回やっておくべき箇所を事前にしっかりと調査してから、適切な処置をしてもらうことも大切です。

　最後に最も重要なのが工事工程が決定したあと、この計画内容が本当に実施されているかどうかご自分で細かく確認していくことです。これを忘れてはいけません。
　最高の材料を使って、時間と手間をかけ丹念に仕込んだ味噌を日差しの強い日向に放り出すようなものです。
　工事トラブルでも契約のあと工事自体は工務店に完全に委託してしまうことで発生している場合が非常に多いためです。
　契約内容と違った安価に仕上げるための呆れ返るような手抜き工事が、工務店の大小に関わらず、必ずどこかで日々繰り返し行われています。

　不安をあおるような内容になり残念ですが、今回の修繕工事を最後まで気を抜かず頑張りぬけば、不安要素が残らない非常に有効なものとなり、この後10何年以上安心で安泰した生活が必ず出来ると考えるからです。

　今回の工事が無事成功することを陰ながら祈っております。

補足

ありがとうございます。

見積や契約前の打ち合わせにつきましては、仰るとおり気をつけたいと思います。

＞基本的な修繕内容としてはunya_unyaさんが調べたものは相場価格だと思います。

とご回答いただきましたが、３５m2１戸あたり、約１１０万という、今回の見積価格については、相場として妥当かいかがお考えでしょうか？

回答No.1

hgg83474

他社からの相見積もりをとることをお奨めします。
内容がよくわかりませんが単独見積もりだとその業者が認識しているゆえ、
それなりの価格が出ているのではないかと思われます。
また、先方には「少々予算の関係があるので他社からも見積もりをとります」
と伝えることで再見積もりが出てくる可能性もあります。
工事は生もので価格だけではありませんので注意が必要です。
最終的には信頼できる業者を選択してください。

補足

ありがとうございます。

今回、本業で時間がとれず、工事全体の相見積はサボっています。
ただ、以前、屋上防水の部分についてのみ、管理会社から見積をとったことがあり、
その部分だけを見比べると、工事内容、価格ともに大差ない感じはあります。

その時は、施工業者に連絡をとり、工法（普通のウレタン通気緩衝工法でした）について
いくつか質問したのですが、たしか脱気筒の施工について質問したところ、要領を得ない
返答しか返ってこなかったので、パスした覚えがあります。(単に客先に対する説明が不得手というだけだったのかも知れませんが)