不動産登記の公信力と対抗力？

質問

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1413291479

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

---- 引用 ---------------------------
　念願のマイホーム購入。代金も支払い，領収証も受け取ったのに，別の「所有主」が現れた！

Ｑ
　何年もの貯蓄の末，ようやく自分の家を買いました。
　代金も完済し，領収証も受け取りました。
　約１カ月後，登記手続をしようとしたところ，いつのまにか名義が別の人に変わっていました。
　調べてみると，売主がより有利な条件で別の買主に二重売買したというのです。
　先に契約を結んだのは当方。 所有権を主張できるでしょうか。

Ａ
　せっかく手に入れたマイホーム。しかし，残念ながらあなたは所有権を主張することができません。
　たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと，
　第三者に対する関係ではそれが存在しなかったものと 扱われてもしかたがないのです。
　不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。
　トラブルを避けるために，取引がすんだらできるだけ早く登記手続を行いましょう。
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これは、対抗力の例だと思うのですが？

先に買った人をＡ。
後に買った人をＢ。
売主をＺ。
とします。

私の認識では、
先に買ったＡがその時点で「正当な所有者」だと思います。

後から購入したＢは、
購入時に登記された名義が「売主Ｚ」だったとしても、
その時点での「正当な所有者」は、先に買ったＡです。

不動産登記には、
公信力がないので、
家の所有者は、先に買ったＡのになるのではないのですか？

回答No.3

tk-kubota

登記の公信力と、登記の対抗力は違います。
Ｚ所有名義の不動産をAに売却すれば、所有権はZからAに移転しますが、ZからAに移転登記前に、ZからBに移転登記すれば、ZとAの間ではA所有ですが、AとBとの間ではBの所有となります。
これは、Aが登記していないから、Aの所有権はBに対抗することができないのです。

ところで、先の「Ｚ所有名義の不動産」と言う部分で、登記名義がZだとしても、もともとZの所有権でなければ、Aに売却しようと、Bに売却しようと、AもBも所有権は取得できないのです。勿論、登記がBが先であろうとAが先であろうとAもBも所有権は取得できないのです。
これが「登記には公信力がない。」と言うのです。
違いはおわかりですか ?

補足

わかりません。
説明になってますでしょうか？

＞先の「Ｚ所有名義の不動産」と言う部分で、
＞登記名義がZだとしても、
＞もともとZの所有権でなければ、
登記の名義 と 実際の所有者が違う事を
「不実の登記」と言っておきます。
登記の名義 と 実際の所有者が同じ事を
「事実の登記」と言っておきます。

貴方の最初の例で、
「ZからAに移転登記前に、ZからBに移転登記」は、
この時点（ＺとＡの売買が成立以降）で不動産の所有者はＡです。
登記はＺで、所有権はＡの状態で
ＺからＢに移転登記しても
貴方の後の例の通り「登記には公信力がない。」ので、
Ｂは所有権を取得できない。

「事実の登記」の状態であったＺの不動産をＡに売った「時点」で、
所有権はＡ、登記はＺのまま（「不実の登記」状態）。

この「不実の登記」の状態でＺがＢに売っても、
登記に公信力がないから、
Ｂは所有権を取得できない。

この２重売買の間、登記はＺのままなので、
Ｚは法的に所有権を主張できる（対抗力）が、
それが実際の所有者とは限らない（公信力がない）。

と私は考えました。

しかし、ＱＡのケースが成り立つと言う事は、
「事実の登記」の状態であったＺの不動産をＡに売った「時点」では、
所有権はＡには、移らない。
登記して初めて所有権はＡに移る。
って事になるのかな。