農地から雑種地に農転後の契約、その後に宅地へ？？

質問

自分なりにも、いろいろと調べ読みあさっては見たのですが、お詳しい方御教授願います。

購入希望で買付証明済みの土地があります。
市街化区域にある１３０坪の土地のうちの、３０坪が農地のままである事がわかりました。
１００坪については、他の２区画と合わせた計３区画で開発許可が下りていて、
３月下旬に造成工事が完了するのですが、宅地に地目変更は問題ありません。

開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為３０坪分は一緒に申請出来なかったそうです。

今は地目が農地(田)になっている３０坪をこのままでは売買できないので、
仲介していただく不動産屋さんに代理人になっていただき、
３条と５条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです。

道路の位置、土地の形状から考えると建物を建てる位置は
その３０坪の雑種地にかかるのがベストなので、
造成と契約完了後に、改めて宅地にする為の地目変更の届出はできないかと考えいます。
３月下旬に受け渡し後、７月くらいには着工したいので、それに間に合う様に出来たらなと思っています。

８３条の違反転用なるものにならない様に、農地法の計画変更承認が必要になりますでしょうか？
最初に雑種地にはせず、仮登記で契約し農地から直接宅地転用の届けをした方がよいのでしょうか？
どちらが受理されやすいのか、そもそも申請が可能なのか？
可能であれば、どのタイミングで申請するのが良いか教えていただけると大変助かります。

素人ですので、認識に間違いなどありましたらお許しください。
本契約の返事を待ってもらっている状態なので、少々焦っております。
どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.3

skyyks

市街化区域ですからね、５条申請して移転し家を建てて建物表題登記し宅地へ地目変更・保存・追加設定という流れが一般的です。しかしながら土地を購入するにあたって銀行が農地では融資出来ないと言っているのでしょう。だから農地から雑種地とみんな考えるのですが、法務局は簡単には雑種地への地目変更登記してくれません。いわゆる流動的地目でないかとみなされ確定した地目にならないとダメです。
苦し紛れに仮の駐車場を作ったり、資材置き場にみせかけて、なんとか雑種地に変えようとするのですが、費用がかかることからみんなあきらめてしまいますね。結局買い手さんがあきらめてしまうんです。融資してもらえなければ買えませんからね。で金があるか他に担保を持ってる者が手に入れるのです。
そこやめて次の物件探したがいいと考えます。