アパート経営のリスク

質問

親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。
　よろしくお願いします。

回答No.2

seapapajp

バブル以降、このようなアパート経営が増えました。
ローンを使わないのなら問題はないのですが、新しいアパートはよっぽど場所が悪くない限り満室になります。しかし、問題なのは７～８年頃から建物外壁等の老朽化が始まります。この頃に近くに新しいアパートができると、家賃が安いか同じでも見栄えが良ければ新しいアパートへ人気がでてしまい、満室にするのは難しくなります。そこでお客を呼ぶために大規模な修繕が必要となりその分の現金が必要となります。
　建設会社は、１０年先のお客の事など気にしていませんから、２～３年先のうまい話だけで決断されない方が良いと思います。
　できれば、１回目の大規模な修繕までにローンを返せるのなら良いのですが、そうでなければ、ただ、ローンを返すだけで、運が悪ければ更に追加のローンをしなければならなくなり、最後にタダで手放さなければならなくなる恐れがあります。
お金のシュミレーションはローンの返済年数まで確実に行い、利用率も低く設定しておくことをお奨めします。

お礼

回答ありがとうございます。最後にタダで手放す程度ならいいのですが、土地を取られるだけではすまないと私は考えています。

回答No.1

koebi

http://www.330.co.jp/E-realestate/asset/me_de.html
http://www.apartkeiei.com/guide/demerit/

アパート経営　デメリット　で検索するとヒットします。

さて、大家の声として
最近はリストラや給料カットで家賃を滞納したり、夜逃げする店子さんが増えているそうです。
うちも家賃滞納した人に偉い迷惑な行為をされました。
家賃を催促するとエレベーターにおしっこしたり、夜中に騒いで近隣の人に迷惑かけたり、結局は滞納分を回収する事なく出ていってもらうので精一杯でした。

あとは店子同士のいざこざです。
音がうるさいだのあっちが神経質だの。不動産屋に任せてはありますが、音やニオイに関するトラブルはどちらが正しいと判断が難しいそうです。

上記２件とも警察は介入してくれません。

隠れて動物飼って出ていく時はとてもじゃないけど敷金では賄いきれない程部屋を汚されたりもありましたねぇぇ。

メンテナンスも大変です。
エレベーターの保守・外観の手入れ・水道だってタンクを保守点検が必要ですしね。

それと現在はマンションなど住居がポコポコ建設されているので立地・家賃などの条件が良くなければ空家を何部屋も何ヶ月も抱えることになります。

以上　ご参考になれば幸いです。

お礼

回答ありがとうございます。管理は全て○東建託がやるそうなので、その線からは説得できそうにありません。デメリットについてもっと調べてみます。