不動産の使用貸借

質問

10室の賃貸住宅と、15台分の駐車場で、不動産賃貸業を行っています。
これらの利益を生む資産は、私・家内・子供A・子供Bの共有のものですので、これから得られる所得も各人に、資産の持分に比例して配分しております。
ところが、友人から「使用貸借」の話を聞きました。
「お前も、もういい年だから、名目上も、実質上も、面倒な不動産の管理から手を引いて、二人の子供にその運用と管理をさせろ。そうすれば、不動産所得は二人の子供だけのものに出来るので、お前の死後“多少でも残ったお金の相続などの”心配がなくなるぞ」
と言うのです。
すごく嬉しい話ですが、本当でしょうか？税務上も問題はありませんか？

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

名目上？親の貰ってる不動産収入を子の収入として確定申告させるということでしょうか。
実質上？親の持ってる不動産を子に譲渡する。つまり所有権移転。

アドバイスをされた方の税法知識レベルが不明ですが、不動産から生まれる果実は「不動産所有者のもの」ですので、個人間の自由契約でその持ち分を按分したり、一人の所得にしてしまえるものではありません。
実質上、不動産所有権を移転してしまうというなら、贈与あるいは売買するわけです。使用貸借は所有権移転を伴いませんので、なぜこの言葉がでてくるのかが不思議です。
親の名義だけど、子に使用貸借させてるので、子の又貸し行為の所得は子に所属するという理屈は屁理屈であって、当局に通用しません。
使用貸借という用語が出てくる土俵が違ってます。
使用貸借とは家賃支払義務もないが借家権等の権利も無いという、当事者同士の私的信頼関係に基づいた契約で、親の家に子が住んでいても家賃をとらないというのが典型です。

税務上の問題があるかないか考えるよりも、その「アドバイザー」が税理士でないなら、まともに聞きうけるのはやめましょう。
平成２３年だけでも税法改正がゲリラ的にあり、専門家でも「追いつけない、全ての質問への回答を保留して、確認しなくてはならない」という時代です。
特に「死後の相続税の心配」は、資産税といい失礼ながら使用貸借という用語を違う土俵で使う方が、他人に指導できるほど理解できてる保証はありません。
専門家である税理士に相談するのがベストです。

アドバイスの実践には、所有不動産の名義変更が必要です。贈与税を払うのでしょうか。
相続時精算課税というのがあるので、これを選択して贈与税を節税しようと言い出しそうです。
この制度は税理士の指導のもとに選択すべきものですから、制度があると知ってる程度の者のアドバイスで選択するのは危険行為です。

※使用貸借の概念を税法で使うのは「不動産の評価時」です。
自己の持つ建物を他人に貸すと、借りてるひとには借家権が発生します。その分建物の価値が下がります。
親子の使用貸借ですと、これが認められないです。権利も義務もないからです。
「使用貸借」はネットで調べると色々解ります。

お礼

非常に良く理解できました。

回答No.2

mapu2006

相続税は全ての資産の額面を出してからになるので不動産だけをどうにかしただけで節税できるかわかりません。
また住宅については、賃貸だと借家権がありますよね。それが使用貸借に切り替えるとなると、借家権がなくなりますが、そもそも可能なんですかね。
いずれにしてもそのご友人が質問者様の資産状況の全てをご存知の上で、税理士の資格があっての事であればともかく、そうでなければ「友人からこんな方法を聞いたのだが・・・」と税理士さんに相談するのが良いでしょうね。

回答No.1

simotani

無償で貸す場合、賃借権が成立しない代わりに借地料もただ…使用貸借で家を建てて居住するならば税務署も簡単に認めますが、駐車場のままだと「駐車料金の贈与」と解釈する余地も。精算課税方式の贈与と介護負担付き契約にして、贈与金額を介護負担分差し引く「負担付き贈与」がベターでは。介護は自力だけで無く施設に入れる事も可能ですが、費用は先の贈与契約の負担でカバーされます。