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不動産の常識的な転売利益について
私は一戸建て購入の意思があり、土地購入して注文住宅建設か、もしくは建売を検討しています。 数ヶ月前になりますが、ある不動産のホームページで以下のような物件を目にしました。 1980 年築 2 階建て木造 駅まで徒歩 11 分 51 坪 東向き道路 6 m 閑静な住宅街 7000 万円 こちらの物件の立地が非常に私の生活環境には最適で場所も近くに公園があったり すごく静かな場所で買えるものなら買いたいと思いましたが、 土地だけで 7000 万では到底私の予算では手が出ませんので特に気にも留めていませんでした。 その後、数ヶ月経過して全く別の不動産のホームページで以下のような物件を目にしました。 駅まで徒歩 11 分 17 坪 3 区画 東向き道路 6 m 閑静な住宅街 1 区画 3000 万円 備考：現在古屋が建っております。取り壊し費用込みの値段となります。 駅は同一でしたし、その他情報を見る限り前者の物件を不動産業者が買い取り 3 区画に分けて販売しているものと思います。 そもそもこういった事は不動産において当たり前のことなのでしょうか？ 土地転がし的な臭いを感じますし、買主側としてはまとまった土地を購入できないことを弱みに 値段を吊り上げられている気がします。 元々 7000 万円だった物件を 3000 万円 * 3 区画 = 9000 万円 というのは、一般的にはどうなんでしょうか？ これくらい利益を載せて転売するのは当たり前なのか、ちょっと乗せ過ぎなのか、 その辺のさじ加減が素人のためイマイチ判断つきません。 今回のケースで回答者様が妥当と思うズバリ金額を書いて頂けると助かります。 どうか皆様のお知恵をお貸しください。 よろしくお願いします。
- conecoxxx
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No.3です。 先程は書きませんでしたが、当初は坪単価で考えてみました。 51坪の場合、古家が無価値として137万円/坪。もし古家に価値があると、さらに坪単価は下がります。 分割後は、古家撤去に300万円、1区画100万円掛かったとしても170万円/坪、約25％アップです。 宣伝費などは販売後経費を差し引いて利益を考えるので、坪単価の段階では考慮していません。 そうしますと、25％上乗せが適正かどうかということですが、通常は広い方が価値が高いわけで、実際はその逆の価格ですから、適正かどうかは別にして、値引き交渉をするという点で言えば、1割2割程度までは不可能ではないということも言えるかもしれません。 あとは、周辺で売りに出されている物件の坪単価を比較すると、凡その位置付けがわかるんじゃないでしょうか。 その辺を考慮して、相場から見て高いから安くしてくれという交渉はありなんじゃないでしょうか。
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- iess
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私の近くでは １００坪の駐車場跡地を坪５０万で買って 舗装をはがし整地して４区画に分けて６５万円で売っていました。 ２５坪にすると１２５０万→１６２５万 それなりの工事費や宣伝費、人件費等は含まれていますが粗利としては３７５万（総額で１５００万円） ３０％です。しかし、普通の小売業者の仕入れ値も７０％前後ですから そんなもんでしょう。一件当たりの金額が大きいから目立ちますが、別に暴利と言うほどのことではありません。 ちなみに、不動産を仲介しただけで 売り手と買い手の双方から販売代金の３％強づつ合わせて６％強 ３０００万円の物件なら １８０万円強を受け取ることが出来ます。 不動産業者は 町中にあふれかえっていますが このように利益構造のため 倒産した話はあまり聞きませんし、高級車に乗ったりして羽振りがいいです。ただし、開発した土地や建物が長く売れないと購入代金・建築代金は先払いですから、資金繰りに困り 値引き販売する場合もでてきます。
補足
具体的な回答ありがとうございました。 おっしゃる通り、小売業という観点で考えるとそんなに暴利ということも無い気がしました。 おそらく金額が大きいから利益取りすぎだろうと感じてしまうのかもしれませんね。
- asato87
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当たり前かどうかは判りません（知りません）が、広めの土地が相続などで手放された場合、往々にして分割して販売されるケースは、都市部では特に多い気がします。 もともとの51坪の坪単価が相場に比べてどうなのかということもありますが、やはり質問者様同様、7000万円という値段では買い手が付かなかった、そこで分割して手の届く値段にしたということですが、この値段も相場と比べてどうかによって売れるかどうかは決まるでしょう。 要は需給関係で値段はある程度決まるという、基本的な経済原理に基づくだけかと思います。 分割して、きちんと販売しているのですから、土地転がしとは異なるでしょう。 上記のとおり、相場に比べてどうかというのが判らないので、幾らが妥当なのか（幾らなら売れるかという意味で）お答えはできませんが、51坪なら7000万円だから、17坪だとその3分の1という、単純な話ではないでしょう。 3区画に分けたということは、売り切る負担も増えますし、宣伝広告費や販売員の人件費なども考える必要があります。 この点は、分割後の価格に古家取り壊し費用が含まれているという点を考慮しても変わらない点でしょう。 以上私見ですが。
補足
回答ありがとうございました。 おっしゃるとおりで、古屋の解体費用、宣伝費、販売コストなどありますので 企業が購入した 7000 万円 ÷ 3 = 2333 万円 + 解体費用 + 人件費などのコストが 1 区画の基本値だと思います。 さらにそこに利益を載せてくるのが企業なら当然と思います。 その利益分がどれくらい載せて来たらボッタクリになるのか、善良的な上乗せはどの程度なのかというさじ加減が知りたかったのです。 今回の件について言えば、 (7000 万円 + 古屋解体 200 万円 + 人件費広告費 300 万円) ÷ 3 = 2500 万円 として 1 区画 3000 万円で売る ということは 1 区画当たり 500 万円の利益を載せているというイメージですが、これくらいの価値観で合っていますか？ また、その利益 500 万円と言うのが多すぎますか？普通ですか？ という辺りが質問の焦点でした。
- usagi_kun
- ベストアンサー率21% (69/314)
７０００万円で売れないから、分割して売りやすい価格にしていますよね。 もちろん、３区画売れれば、家の建設でも利益が出るので、さらに儲かりますね（条件付き販売の場合） でも、商取引なので普通ですよね。安く買って・作って、なるべく高く売りたい もちろん、売れなければ、値段が下がるのが当然です。 いま、現在も金利負担はあると思います。 借入が無くても同じ事で、利益を生まない物件は、マイナスです。 購入の意思があるのであれば、出せる金額で、交渉するのも良いかと思います。不動産物件は値引き出来ますよ 自社物件なら、なおさらです。 ２区画買うから、安くしてなんて、楽勝です。 ３０００万でも高いと思うのであれば、難しいかも知れませんが、交渉するだけはタダです。 良い買い物が出来ると良いですね。
補足
回答ありがとうございました。 ＞ 不動産物件は値引き出来ますよ 今回の質問の焦点としては、まさにこれで、値引き交渉するのにどの程度の金額で折り合いを付けるのが良いのかというヒントが欲しかったのです。 元の土地値が 7000 万円なのだから 1/3 で 2333 円で売って欲しいと言っても企業としては無理でしょう。 そこの微妙な交渉ラインが素人のためイマイチわかりませんでした。
- nekonynan
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情報なさすぎ・・・・判るほうが可笑しい 駅まで徒歩 11 分 17 坪 3 区画 東向き道路 6 m 閑静な住宅街 東京JR 中野駅 と 北海道 広尾駅 ならば天と地ほども違います 判る方が可笑しいです キチンと場所しらべて 路線価格見れば確実では無いが目安に成ります 記載は１m2なので 路線価格÷０．８×土地面積m2 で 目安を出して下さい http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/index.htm 実際は周辺の本当の取引価格を参考にして下さい
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