担保に入っている土地の一部等価交換について

質問

現在ある土地の購入を考えているのですが下記の様な状態のです。
（購入する土地の地主さんA、隣地の地主さんB、Bさんの息子さんCとします）
１．昔隣同士の地主さんで話をして登記簿と違うが境界を直線的に分けて擁壁を作ってあります（Aさんの所有）。但し、その登記簿と現況の違いは面積が同じになるようにしてあります。
２．Bさんは土地を担保に入れている。Bさんの奥さんが連帯保証人であるが痴呆症である。その相続人である息子さんCはいる。

このような状況で土地を購入しようとしていますが、現況に合わせて名義人を変更してもらえるようAさんからCさんに働きかけてもらっていますが、なかなかCさんの動きがよくないようです。
質問は
Q1：このような状況ですとCさんの手続きは大変（複雑）なのでしょうか？裁判所に何回か通わないといけないともききました。
Q2：そもそも担保に入っている状態で土地の等価交換はできるのでしょうか？
Q3：この等価交換ができていない状態で購入する場合どのようなリスクがあり、どのようにしてリスクを回避しておくべきでしょうか？例えばリスことしては、Bさんが担保として銀行に取られた後、擁壁の位置変更を迫られるなどです。
Q4：Q3の場合、Cさんと等価交換しますという覚書を交わしてもQ3のリスク例の場合リスク回避の効果はないでしょうか？

色々と質問をしてすみませんが回答よろしくお願いします。

回答No.3

noname#162034

＞Q1：このような状況ですとCさんの手続きは大変（複雑）なのでしょうか？
Ｂさん（隣地地主）は健在なんですよね。Ｂさんの奥さんは「連帯保証人」であって「連帯債務者」ではないですよね。
登記簿を見ればわかりますが、所有権者がＢさんだけなら（要するに共有でなければ）Ｂさんとの契約で事足ります。
Ｂさんの奥さんは「成年後見人」が必要な状況で、共有・連帯債務の場合は裁判所で禁治産者認定と後見人指定を受けなければ等価交換の契約ができません。
しかし、単なる連帯保証人であれば、当事者はＢさん。Ｂさんの同意で等価交換はできるはずです。

＞Q2：そもそも担保に入っている状態で土地の等価交換はできるのでしょうか？
できます。等価交換といっても実際は、Ａさんの土地をＢさんが買って、Ｂさんの土地をＡさんが買うという二つの契約を同時にやるだけです。
所有権がＢさんにある限り、Ｂさんが「分筆して」売る行為は自由にできます。ただしＡさんが買った土地には抵当権がついているのでその部分の抵当権の抹消をＢさんに求めることになります。Ｂさんは代価から債務の一部を払って土地の一部の抵当権を抹消します。
Ａさんは自分の売った土地の代金をＢさんから受け取りますが、ＢさんはＡさんから買う土地に抵当権を設定して購入資金をねん出する形になります。

＞Q3：この等価交換ができていない状態で購入する場合どのようなリスクがあり、どのようにしてリスクを回避しておくべきでしょうか？
購入後、質問者さまが転売する際に売りにくいというのが最大のリスクでしょう。
銀行が隣地を取得することはありえません。保証会社が競売にかけることは考えられます。いずれにしろ第三者に渡れば、次は抵当権がないだけに話し合いはスムーズに進むでしょう。自分が土地を売却する段階んほうがやっかいです。
それと土地を購入して確認申請を出す段階でも、測量図と確認申請図面と現況の食い違いがあると完成検査で検査済み証がもらえない可能性もでてきます。
測量図と公図添付というのが確認申請の原則だったりしますから要注意。

＞Q4：Q3の場合、Cさんと等価交換しますという覚書を交わしてもQ3のリスク例の場合リスク回避の効果はないでしょうか？
Ｑ３リスクは大したリスクではないし可能性も少ない。むしろ建築確認が無事通るかどうかというあたりが重要。確認が下りてから敷地を変更すると既存不適格になる惧れもあります。敷地境界というのは、まず確定してそれから建築。これが原則です。
敷地境界に関しては、隣地斜線、日影規制、さまざまなものがあります。一坪とはいえあとから変更したら確認申請は出し直しということになります。

回答No.2

oyazi2008

ＮＯ.1です。
業者は不動産仲介業者のことです。確かに当方でもこのような案件を処理する経験は、競売などの買取で測量時に判明、買い取ったわけですから何とか商品化しなければならず、手間をいとわずに対応しなければならない。という事情から行うことが多く、仲介ですと骨が折れる割にはその部分の報酬は変わらないことから、積極的に行う業者は無いでしょう。
しかし、本地を売却するためにはそこを解決しなければ、一般の方が購入しての売買はされないわですから、無駄な徒労に終わらないためにも、業者なら隣地の状況にも立ち入って「纏まる案件なのか？纏まらない案件なのか？」は見切りをつけないと、仕事にならないでしょう。
これは認識の違いで、その業者は「現状のまま売買する」というスタイルで当初仲介しており、質問者さんから、真正な境界の復元を条件にされたので、面倒だが纏まれば儲けもの・・・・・程度の認識なのだと思います。
交換と言っても、未測量ならば両者の土地を確定協議した地積測量図を作成しなければならず、その費用や（測量や分筆）など隣地側も負担出来るのか？など金銭的な問題もありますから、ある程度の時間を決めて、纏まらなければあきらめるか？
最悪の事態も受け入れて、買うか？いづれかを選択した方が良いでしょう。買う場合も購入する土地の測量図の作成は後日のため必須です。考え方次第ですから、本来の境界線でも問題なく住宅が建築でき、土留めを再構築する費用など値引きできれば、それで良しと考えられるかどうかでしょう。
すべてクリアな成果物を求めているなら、向かない土地です。

お礼

お礼が遅くなってすみません。
大変わかりやすい説明で非常に理解がしやすかったです。ありがとうございます。
アドバイス頂いた通りにまずは不動産業者に依頼をしてみようと思います。

土留めはそこそこの高さがあり長さも長いためやり直すためには結構な費用が掛かる見込みです。
そこまでの値引き（今から値段は下げない）は見込めないと思います。
やはりいくら土地面積が同じで等価交換すればすむ状態でも、土留めのやり直しを求められることは
考えとくべきでしょうか？もし実際にそうなるとやり直しの資金はありませんがどうなってしまうのでしょうか？
専門外かと思われますが、もし知見がありましたらアドバイス頂けると幸いです。

回答No.1

oyazi2008

その土地の債務の残債がどれぐらいあるのか？と交換する部分の全体に対する面積比にも依ります。担保査定から残債が担保額の半額を下回っている様な場合は、貸し出ししている金融機関が交換する部分の債権を放棄して解除となる場合もありますし、新たに取得する部分に追加の担保設定を求める場合もあります。
前者だと問題ありませんが、後者だと再度抵当権の設定契約書を作成する必要があり、ここで原契約に基づく連帯保証人も求められれば、現在はその能力はないのですから、借入先が承諾しなければ、話の進み様がありません。まして関係ない息子さんが母親の代わりに連帯保証人になるなどという事は考えにくく、協力的に動いてくれる道理はありません。
また担保権を有したまま、所有権移転をしても、担保権が実行されたら対抗手段はありませんので、万一競売などになれば、落札人の所有となります。
登記はその原因となる日付で対抗力を発しますから、その後にどんな書類を締結しても、登記をしても対抗出来ません。
借入先の金融機関に先にあたるべき事案で、放棄して解除可能か？連帯保証人なしで、借入人本人のみで抵当権の付け替えが可能か？いづれかでなければ、まとまらない案件です。そこを業者に確認させましょう。また両方の土地が全く法務局に過去の測量図などが備え付けられていない場合は、新たに確定協議するだけで可能な場合もありますが、これは望み薄ですよねぇ。
尚、金融機関への打診を行う際は、土地家屋調査士の押印がある現況報告書や交換後の予定地積図など、ある程度具体的な有資格者が作成した書類が必要です。
ポイントは現況と登記事項と相違するので、現況に即した様に更正するという事を借入先にアピールする事です、担保権の確実性からしても貸出先にもその方がメリットがあるのですから。
手間がかかるので、不慣れな業者だと面倒がって進展しないでしょう。

お礼

早速の回答ありがとうございます。非常に勉強になります。
私が心配していたことがやっぱりしっかりと解決しておくべきことだと改めて認識できました。

追加で教えて頂きたいのですが、本件は仲介の不動産やが間に入っておりますが、
文中に出てくる”業者”とは不動産屋のことでよろしいのでしょうか？
この調整事は地主さんAとBの間だけでやることではなく、不動産屋に強く要求できる事なのでしょうか？
仲介料とるのだからこれぐらいやってもらってもいい気はしますが、直接地主さんCとはやりとり
していないので、そこまで要求はできないような気もしてました。
この不動産屋は地主さんCが土地を担保に入れていることをつい先日（契約をしようと決めたあと）
なんとなくいい、更にこの問題を大したことないことだから、あとは当事者（私と地主さんC）でゆっくり
やっていけばいいというようなことをいう始末です。しっかりこの問題を処理してもらってからしか
進めないようにとは思っていますが。

また追加情報ですが等価交換の土地の割合は非常に小さいものです。2坪ぐらいです。地主さんCの借り入れは非常に大きいようです。