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telesiennaの回答
マンション購入を検討しているが大丈夫かどうかお悩みとのことで。 参考程度になりますが以下の点をお考えになられてはと思います。 ＞自分（29才会社員） 転勤などの可能性はいかがでしょうか。あるのであれば転勤時はマンションをどうするか考慮されたほうが良いと思います。 ＞子供なし（2人希望） お子様を希望されてますので必要な間取りが今と異なりますが考慮されているでしょうか。お子様が幼いうちは一部屋でも構わないかもしれませんがいずれ２部屋、一定の広さも必要になります。 またお子様の生活費・教育費を考慮する必要もあります。家計調査などでお子様の生活費は月３万円ほど、さらに教育費は文部科学省の調査で幼稚園で月２～３万円、小学生で月３万円、中高生で月４～５万円ほどになるようです。 実際は各家庭により上下しますし、塾費用なども考慮しなければいけないですがこの程度の額が発生することは考えておいたほうが良いと思います。 ＞いずれ妻はパートに出て扶養の範囲で働く予定。 扶養の範囲となると奥様の収入は年収１３０万円未満、月収１０万８千円未満となります。お子様を出産される際は収入が期待できなくなるでしょうし、お子様の生活費や教育費を考えると収入を返済に充てられるか微妙のような気がします。 なので収入を返済に充てるのであれば扶養範囲を超えて働くことを考える必要があります。その際は出来れば健康保険・厚生年金に加入できる職場で検討されたほうが良いと思います（健康保険ならではの制度や老後の年金が増えるため）。 ＞年収：440万 ＞返済（管理費、修繕積立金、駐車場すべて込）： 10.5万/月 住宅ローンの負担をどう見るかについては月々の給与がどのくらいなのかによります。 月々の住宅ローンの返済負担率（住宅ローン返済額－可処分所得）である程度家計の負担度合いが推し量れます。通常だと３０％程度が目安、お子様を扶養する場合、お子様の生活費や教育費を考慮し２０～２５％程が望ましいと思います。 また設定されている修繕積立金の額は妥当でしょうか。マンションの設備にはそれぞれ耐用年数があり、数年に一回は小さい修繕、１０～１５年に一回は大規模修繕が必要になる可能性があります。 修繕積立金は管理費の１割前後が多いようです。しかし工事費用としては足りないので工事の際に一時金を追徴されることが多いです。可能であれば修繕計画・項目・スケジュールを確認されたほうが良いと思います。 ＞頭金：700万 これは現在の貯金の何割ほどでしょうか？貯金全額を頭金にするのはお勧めしません。なぜなら急病や失業など突発的な事が起きたときに対応できなくなるからです。少なくても可処分所得の半年～１年分は残しておいたほうが良いと思います。 ＞借入：2,800万、35年変動、1.7%優遇、ボーナスなし ＞最終的に残債が残った場合には退職金で精算と考えていますが そのままだと定年を超えて返済になるので繰上返済を考慮する必要があります。退職金を利用されて返済を検討されていますが、退職金の計算は会社に確認をとってされているでしょうか。 また老後生活を考えると公的年金だけでは生活は難しいのでなるべく退職金を利用しない方向で考えたほうが良いと思います。なので期間短縮型繰上返済を考えて余裕ある返済計画を考えられたほうが良いと思います。 ＞金利が大きく上昇した場合でも、5年毎に1.25倍の上昇であれば 変動金利型とのことですが未払利息が発生する可能性があります。未払利息が発生した場合はこの返済も考慮しなければいけなくなります。未払利息の返済方法は分割または完済時一括精算、利息優先で支払うなど様々ですので金融機関に確認されてはと思います。 以上の点について対応できる、問題はない、対策があるというのであれば購入を検討されても良いかもしれません。ただ住宅購入は一生涯で一番高い買い物なので家族全体を収入面だけでなく、総合的に考える必要があると思います。できれば今後のライフイベントや家計の収入・支出や貯蓄残高の推移を表（＝キャッシュフロー表）にされご夫婦で考えてはいかがかと思います。 http://www.ykk-nenkin.jp/lifeplan/what/lifeplan_base02.html なおキャッシュフロー表は全体像が掴めればよいので厳密なものを作成する必要はありません。なぜなら物価や税制などが不確定なので毎年見直す必要があるからです。納得がいかない、もしくはアドバイスが欲しいのであれば独立系ＦＰなど専門家を頼られても良いかと思います。
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