宅建業者様、競売落札経験がある方

質問

落札済みの競売物件についての質問です。
土地、建物を落札しました。

(1)落札金額は納付済み。土地、建物の占有権は私にある。
(2)建物内に人は住んでいない。
(3)建物内外には、家電家具私物ゴミ等散乱。これらの占有権は旧占有者の物である。
(4)固定資産評価証明には旧占有者が現在住んでいると思われる住所が記載されている。
(5)現在裁判所にて登記の変更手続きを行っている。
(6)強制執行はまだかけていない。

これが現在の状況です。
家の状態を見て、夜逃げかと思うのですが、旧占有者と連絡を取るか、連絡をせずに強制執行を行うか悩んでいます。
（連絡がつくかどうか不明です）

他の競売の質問も見させて頂きましたが、やはりトラブルが多いと感じ、連絡が取れた場合には隙を見られて付け込まれるのでは…と不安です。

宅建業者様は、このような物件の場合、どのように手続きを進めていくのでしょうか？

裁判所の書類では、旧占有者との話し合いを勧めていますが、必要なんでしょうか？

逆にトラブルの元になりそうな気がしてなりません。

また、裁判所の方で『占有件は移ったから、鍵の交換をしても良い』と言われました。
鍵の交換等、強制執行する前に行うと、これもまたトラブルに繋がるのでは無いか…と。

親がすぐにでも引っ越したい！鍵を変えたい！…と、明日にでも鍵を変えに行きそうな勢いです。

競売物件の落札経験がある方の知恵、体験もお聞かせ頂きたいです。

よろしくお願いします。

回答No.2

oyazi2008

裁判所への手続きが完了した時点で所有権は買主へ移転しますので、当方なら住宅内へ入り、現況の確認や危険物の有無の確認などして、鍵は変えてしまいます。動産の残置＝建物の占有権ではないので、そこは勘違いされないように。もうその建物への出入りは自由です。
裁判所で競売のファイルを閲覧して、債務者への連絡の手立てのヒントなどを得ます。電話番号なども書かれていることが多いことやその時点での現住所などもわかることが多いので。
上記で電話などがわかれば連絡します。住所のみの場合は実際に出向きます。当方では荷物の残置などならば、5万～10万ぐらい支払ってしまい、動産の所有権の放棄書類にサインしてもらいます。強制執行など時間と費用がかかりますので、早く解決するには、債務者からの放棄書類が一番手っ取りはやい。先方もとりあえず5万ぐらいもらえるということであれば、近くに居れば出てきますよ。会うのはファミレスなど人が居るところで会ったほうが良いでしょう。処分はもちろん自己負担です。金が無い債務者へ請求などしても支払われる道理は無く無駄です。必要なものがあれば、日時を決めてその時に引き取ってもらうようにすれば良いのです。
連絡先が不明な場合ですが、これが残置された動産の内容にもよりますね。一番困るのは仏壇などの類、
素人の質問者さんが最悪損害賠償覚悟で捨ててしまう、と言うのは現実的では無いでしょうから、連絡が付かなければ、引渡し命令を発令させ、まずは担当執行官へ相談してください。執行官は個人的に債務者の連絡先を把握している場合も多く、用件をお願いすれば連絡してくれる場合もあります。
どうしようもないならば動産の強制執行しかないでしょう。しかし家1軒分となると、ごみ類以外はすべて持ち出しますから、4ｔのアルミ2台程度と作業員8人程度は必要ですよ。これは業者に任せると、かなりの負担となりますし、倉庫など確保して1ヶ月保管しなければなりません。引取りに来なければ、また処分となり費用がかさみます。時間も強制執行まで1ヵ月半程度、そこから1ヶ月保管ですから2ヵ月半程度かかることになります。
当方は商売ですから、損得のそろばん勘定で動け、例え他県に居ても出向いて処理しますが、一般の方だとどうでしょう？
勝手に処分にして後々何かトラブルがあるリスクを心配しているのでしょうから、連絡がつかない場合は執行官へ良く聞いて、動いたほうが良いでしょう。
残金を支払った後は執行官が窓口です。債務者と面識もあり人柄も捕らえていますし、手続きなども詳しく教えてもらえます。

回答No.1

kanrishi

旧占有者＝旧所有者ということでよろしいでしょうか。

残置物を旧所有者の占有と見なしているところに問題がありそうですが、本人や家族がそこに居なければ退去済みと見なしていいと思います。残置物の処理は個人財産の処理として別に考えるべきです。
残置物の処理は公的書類によって判明している住所に処分予告の内容証明を送付し、期限まではレンタルコンテナにでも保管し、期限を待って古物商にでも引き取ってもらい、その費用を旧所有者に請求するという手順になります。

ご心配でしたら以上の内容を弁護士に確認してから着手してください。