駐車協定契約未履行について

質問

一昨年の9月に建売（建設中）住宅を購入しました。但し、駐車スペースが狭い事がネックとなっており、購入の際、売主の不動産会社から、ドアの開閉と車の乗降の為、隣家が下水と都市ガスを引いている区画（幅５０ｃｍ）の土地の上空利用を許可する駐車協定を隣家と交わす契約になっておりました。不動産売買契約書に『別紙協定契約書（駐車協定）あり』と記載も残っております。
条件としては、
甲（隣家）は乙（私）との土地の境界に乙の駐車を遮る縁石、ブロックを設置しない事。
甲乙共に、幅５０ｃｍの区画に常時物を置かない事。
等と言った15項目程の協定書を見せられ、駐車に関しても安心して購入を決断しました。
ところが、建物の引渡しが完了した後、少し前に入居を完了していた隣家に挨拶に伺ったところ、駐車協定の件で売主とトラブルになっている事を聞きました。
それで売主に確認したところ、隣家の方が物件引渡し後になって急に協定書にサインする事を拒んでおり、口頭で承諾しているのだから書面を交わす事はできないと拒否されたそうです。
売主に隣家の売買契約書に駐車協定の文言記載があったのではと確認したところ、何度も隣家に伝えて信頼関係も出来ていたので、隣家の売買契約書には駐車協定に関する記事は記載されていなかったそうです。
売主として、今後も隣家の説得（売主負担で土地賃貸契約を含めて）にあたると言われ、数ヶ月に一回は報告を受けているのですが、進展なしで今後どうすれば良いか悩んでおります。
隣家に無理強いをして機嫌を損ねても、余計拗れそうですし、協定書がないので私生活でも、隣家の機嫌を損ねないよう注意して生活しております。
今後の対応として何か良いアドバイスが御座いましたら宜しくお願いいたします。

因みに売主に対して、約２年が経過する今からでも売買契約不履行で保障を受ける事ができるのでしょうか？近傍の駐車場の相場は１万円/月程で、隣家（第三者）の理由（塀の設置等）で駐車が出来なくなった場合、その後の駐車保障を行う等の駐車協定を交わす事は可能でしょうか？宜しくお願いします。

回答No.4

Zechariah · ベストアンサー

こんにちは。

　当時は区画整理地だったのですね。
　とは言え、やはり業者の分譲自体にも再度の疑問が残り、そのお隣へ土地を販売した事後にガス管等を通す土地が必要として幅５０ｍｍの細長な土地を後々に質問者さんへ売った土地から分割させたのでしょうかね・・・。後手、後手の対応は何処かの国の政策にも通じますね。

　また、近傍の月極め駐車場の料金が現在は月辺り一万円だったとしても、将来的には駐車場の希少性が増した等の理由から料金が跳ね上がる可能性もありますね。

　そして、私が投稿した過去２度の内容には矛盾があり、１回目では「実害が認められない状況では、大した保証は期待出来ない」とした一方、２回目では「債務不履行による損害賠償の訴訟を視野に・・」と発言しておりますが、この２度目の趣旨と致しましては分譲した業者へ圧力を示す為に挙げた例の一つに過ぎず、素人発言だったとしても注意を欠いていたと反省しております。

　従いまして、先の通りに今現在では駐車には何ら支障はないご様子ですから、損害賠償としては精神的苦痛等とした苦々しい名目に限られてしまいますので、現段階での訴訟としては不完全な状態にある契約を完遂させる請求（追完請求や完全履行請求）を期限付きで行い、この期限が守られない場合は契約解除や売買代金の減額による払戻し請求等といった対応になるのかと思われます。

回答No.3

Zechariah

こんにちは。

　「お礼」の内容について再び解答させて戴きます。
　それは事実上の損害が発生した状態を担保させる為の書面ですね。

　う～ん、そうですね・・・、この交渉が難しいか否か・・・、これは相手の考え次第では難しくないと思いますが、この問題以前に、お隣との交渉が既に2年近くも進展なく推移している状態から、客観的に正直な意見を言わせて戴きますと現在のままでは解決しないと思われ、分譲した業者としても、このまま有耶無耶にして逃げる契機を伺っている様に思えてしまい、それが質問者さんの言う“協定書”が発端になる恐れがあるのではないかと心配ですね。

　これは質問者さんも担保の期間が重要との通り、駐車をすると言う目的が果たせない場合、万一将来に向って永久に駐車料金を担保させると書面で約束したとしても、その業者が存続するとは限らない上、また近隣の月極め駐車場が何時までも駐車場として残るのかも解らないですから、債務不履行による損害賠償の訴訟を視野に入れていると、一先ずは業者へ明確な圧力を与える方策が効果的と思え、この中の和解案の一つとして湧き上がる内容であって、現在の段階から被害者である質問者さんが提案していては、相手の業者は相手が妥協する方法を探し始めているとして、この件の主導権を握らせてしまう自体を招くのではないでしょうか。

　また、都内の不動産事情も知らず余談な内容になりますが、私も不動産業者の一人として感想として、土地取引で隣地の所有者と今回の様な登記する権利でもない個人間の約定を協定等として交わした上で別の第三者と売買契約を締結すると言う方法自体に根本的な疑問を感じ、これが都内では普通に行なわれているとすれば恐ろしいです。

　これらは法令に触れる部分はないものの、先代から創業４５年続けていても私の地域では聞かない事例で、その土地の将来ではトラブルへと発展する可能性も高く、不動産業者としては絶対に避けるべき取引だとも思いましたが、こうした内容を当然だと思い込んでいる業者もいるのでしょうから、勿論、質問者さんも知る由が無いですね。

補足

Zechariah様、追加のアドバイス有難う御座います。
今の状況を一部補足させて頂いた方が良いかと思い追記させて頂きます。
今回購入したのは区画整理中の土地で、24M道路に8,987mm接しており、その内駐車スペース幅は隣家境界から建物芯内までで2,546mm、奥行きが6,179mmあります。
隣家は24M道路から見ますと、私の家の奥側にあり、出入りは南側設置6M道路から入る旗竿地になります。分譲時にはまだ南側6M道路に都市ガスと下水の本管が無かった為、私の家の南側隣家との間に500mm（質問では５０ｃｍ表記でしたね）の管路を引く為だけの細長い土地が発生しました。
ですので、日常ではその幅５０ｃｍの土地は、通行する事も活用する事もない土地となっております。
一応、境界を明確にする為に高さ５ｃｍの縁石を敷いてありますが、ゴム製の乗揚げマットがあるので駐車には問題ない高さになっています。

と言った現状の説明をした所で、もし和解案を私の方から提示せず、損害賠償請求するとしたらその損害額をどのように算出したら良いのでしょうか？
近傍の月極駐車場の相場が1万円/月程ですから10年担保でザックリ120万円。
何か説得力に欠けるような気もするのですが、事情が事情ですので不動産鑑定士さんにお願いするのも筋違いでしょうし、その道の専門家となれば、やはり弁護士さんを通すしかないのかと考えているのですが・・・・。
度重なる質問で大変恐縮でございますが、ご教授頂けたら助けになります。

回答No.2

takapiii

業者ですが、生ぬるいと思います。

協定書は契約書と何ら変わりませんが、署名もしくは記名押印が無いのであれば、約束されたとは判断されません。口約束でも契約は成立というのは、民民での合意取引での話であって、紛争になった場合、書面への署名、もしくは記名押印が無いと、司法は協定が成立しているとは見ないと思った方が無難です。。
考えてみると分かりますが、隣家は、「そんな話は聞いてなかった」と主張した場合でも、「信頼関係は出来ていた」という説明で争えますか？

貴方の売買契約書では『別紙協定契約書（駐車協定）あり』と書かれており、実際にはその協定書は存在していないという事ですから、売主の故意または過失であり、帰責事由があるのですから、これは債務不履行です(正確には債務不完全履行)。債務不履行の時効は10年。相手側に履行する意思が無い、もしくは履行出来る権原が無い場合は、貴方側に契約解除権があります。解除しない場合は、追完請求権、もしくは瑕疵修補請求権、損害賠償権があります。

出来るでしょうか、といった弱腰では事が進みません。貴方は隣家に対しての請求権ではなく、売主への請求権ですので、隣家に詰め寄る必要はなく、売主に対し、契約を解除し、違約金を請求するといった強気の態度で臨まないと、解決する話も、ただ先延ばしになり、やがて担当が退社し…という流れになります。早い段階で、売主に対し詰め寄り、契約解除もしくは賠償請求に動いた方がいいでしょう。そうなれば、業者も本気で事に解決に当たろうとするはずです。何せ、貴方には売買契約書という法的にも認められた強みがあるわけですから。

お礼

率直なご回答有難う御座います。
現状、確かに先延ばしにしている観は否めません。但し、私も専門家ではなく、法的根拠を含めて、どう進めるべきか悩んでおります。
今回『債務不完全履行』『追完請求権』『瑕疵修補請求権』『損害賠償権』といった法的根拠をtakapiii様にご教授頂きましたので、上記法令を調べた上で売主に掛合いたいと思います。
もちろん売主の出方次第では弁護士を立て、然るべき手段を講じようと考えているのですが、その前に平和裏に解決できる方法がないか模索しておりました。
東京が主要拠点ではありますが、地方、海外も含めて転勤のある職場でして、単身赴任ではなく嫁も一緒に動くと言っている事から、売れる物件を探し、駅近10分以内で主要道路に面し、土地30坪以上、駐車場付き物件を探し出しました。売主もこの辺の事情をよく理解して頂き、ネックとなっていた駐車場についても協定書を結ぶ事で売却時にも大きなリスクは回避できると説明されていました。
隣家との話が出てから、売主から『駐車協定書がなければ購入されなかったか？」と尋ねられた事があります。その際にはっきりと『購入する気はなかった』と伝えましたが、今思えば売主として、たぶんtakapiii様の仰る債務不完全履行による契約解除を懸念されていたのではと思います。
因みに現在の担当は当初の営業ではなく、売主の社長様が事態収集に対応しておられますので、売主の会社が倒産しない限り有耶無耶には出来ないと考えております。
この度、takapiii様に良きアドバイスを頂きましたので、今週末にでも再度、売主にアポイントを取って何らかの方向性を見出せるよう交渉してみたいと思います。

回答No.1

Zechariah

こんにちは。

　先ず始めに確認するべき点として、お隣が拒んでいるのは境界５０ｃｍの約定協定書に対する署名や捺印であって、口頭であれば承諾したと質問者さんへも伝えているのでしょうか。

　この場合、法的な解釈としては使用貸借等の契約は単なる口約束だけでも有効に成立すると認めておりますが、世間一般では書面を交わさない間、契約は成立していないと勘違いされています。

　こうした書面は、口約束だけでは証拠が残らない事から、後のトラブルを防ぐ為に文書化する訳ですから、今回は両者の関係が良好であれば一先ずは安心とも考えられ、この間には隣人が協定書の作成を拒むには何らかの理由がある筈ですから、これを明確させ、ここにある障害を解決させる事が出来れば、改めて当事者の間で “ 覚書 ” 等の見出しとした別の姿、形とした何らかの文面等を交わす事も考えられますが、この場合でも文面の内容次第では将来に隣地が売りに出された結果や相続が発生した等の際にも心配であって、分譲業者の対応としては本来ならば、質問者さんとの売買契約の前に、予め隣人の書面を交わすべきでした。

　また、分譲業者への保障請求等でも売買契約書に記載された協定書の添付が未だ達成されていませんので、既に2年も経過しているのであれば債務不履行の状態と言えるとは思いますが、ご質問の内容から察するに今の段階では駐車への問題は生じていない様子ですから、実害はないと判断されてしまい残念ながら現在では大した保障は期待出来ないでしょうね。

　そして、最後のご質問には理解が不足しているかも知れませんが、隣人によって塀等が設置され、質問者さんの敷地内へ駐車が不可能の事態に陥った際に初めて実害が発生し、この責任追及は分譲業者へ要求する事になりますので、近隣に借りる羽目になってしまった月極め駐車場の費用を全て分譲業者が負担せよとの主張は全く妥当で極めて正当で先の債務不履行に係わる “ 損害賠償請求 ” としても良いと思います。

お礼

私の判り難い説明にも拘らず、早速のご回答ありがとうございます。
隣家のご主人は境界にブロック塀等の間仕切りを設ければ、車の乗降が出来なくなる土地の状況も理解されており、最初の挨拶時から口頭での承諾は頂いております。
但し、売主からの話では隣家の分譲の際に口頭ではあったが、協定書の話は相互に確認しており、売買契約が成立したとたん態度が変ったと話しております。
Zechariah様の仰る通り、結果として言った言わないの話になってしまい、先に協定書を交わしていなかった売主側に落ち度があった事は認めております。
売主側では、隣家の機嫌を伺いながら、余り刺激しないような形で『覚書』、若しくは『土地賃貸契約』に修正してサインを求めているようですが、一向にサインは拒んでいるとの事です。
事の真相に関しては、これも売主側からだけの話ですので一方的な解釈になりますが、交渉に隣家の親御さんが入ってから話が変ってしまったとの事で、親御さんの入り知恵があったのではとの事です。
現状では、駐車は問題なく出来ておりますが、Zechariah様の仰る通り隣家の売却、相続等の纏わり事、また私も現在の家に永住するとは考えておりませんので、売却の際に何の協定書もない状況では不利になるかと思います。
（このリスクは売主とも共有認識され、その際は保障すると言われておりますが、実損害額が不明である為、売却時にならないと積算できないとの回答）
少なくとも、売主との間では「第三者起因（隣家都合）により駐車、または乗降の不可能な事態が発生した場合は、最寄の月極め駐車場の費用を全て分譲業者が負担する』等の協定書を交わして置きたいと考えているのですが、このような交渉は難しいでしょうか？問題は未来永劫とは謳えないでしょうから、その担保期間が重要になってくるかと考えるのですが・・・。