契約不履行？

質問

ローンも通り、住民票も移し、あとは最終契約と鍵の引き渡しという段階で、売主側(大手)に書類のミスがあり、契約日に契約ができないという事態になり契約不履行になりました。
結果、ローン申請からやり直し、学校も新しい学校になり、それに間に合わせるために一生懸命動いてきたのに、引越しは延期になる可能性が強いです。
どうやら、住めるようにはなるようですが、こういった場合、売主側や仲介業者にどこまで請求が出来るのでしょうか？
(1)契約が一度不履行になったので、契約金の10～20％請求。
(2)手付金の倍返し。
(3)結果、購入し住むのであれば(1)(2)の請求は出来ず、何らかのサービスをしてもらう程度。
(4)その他
今後、私達買主にとって、どのように話を進めていくのがいいのでしょうか？

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
（1）不履行で損害賠償を請求できるわけではなく、それにより契約を解除した場合です。
但し、これを行うにも催告が必要で、また売主がそれを履行する意志がなければ一方的に解除は出来ませんから、実質むずかしいでしょう。

（2）これは、事の顛末から売主側から手付け解除を申し立てることは無理でしょう。解除するのであれば、買主側から契約不履行での契約解除を申し立てることになります。状況から質問者さんは契約の履行に着手済みで手付金による契約解除が可能な時期は過ぎています。

（3）これが一番現実的でしょう。
売主側が何らかのミスで決済できないのであれば、その過失の責任は問われなければなりません。予定した引越し日に引越しできないことによる、損害は何らかの形で弁済されるべきでしょう。

原因はわかりませんが、物件自体に何らかの瑕疵やトラブルがあったわけではなく、手続上のミスですから、それに対する謝罪と質問者さんが納得できる金額を値引きなり、何らかのサービスなりで請求するのが妥当でしょう。
また、その業者も融通か利かないと思いますが、一度ローンが通っており、今回申し込みし直して否決になる可能性はないと思うのです（物件による審査が再度ある状態ですよね？）
念書の一筆ぐらいは、入れていただきますが、質問者さんには先行で引越ししていただけば、残金を支払う手続きが多少遅くなるだけで、丸く収まると思いますが・・・・・
売主業者が上場などしているクラスの大きな会社なら、これは社内規定で無理でしょうが。
しかし、要求するぐらいは言って見ても良いのでは？自己の誤りでお客さんへ迷惑をかけるのですから、それを最小限になるよう考慮するのも売主や仲介人の努めです。これがもし、質問者さんが買い替えの場合、否が応でも質問者さんは現宅を空けなければならず、業者は荷物の保管倉庫やら、ホテルやら手配や負担を生じるような案件ですから。
それが、無理なら、じゃ損害はどうやって補償してくれるのか？を問いましょう。

尚、売主のミスで仲介業者に過失責任がないならば仲介業者は、その責めは負いません。仲介人も「勘弁してくれ～」が本音です。

契約解除でなく、決済を遅延しても購入される場合は、契約は履行されるのですから、その定めは契約書に記載はありません。あくまで双方の話し合いの結果となります。
但し、大手の会社ですと質問者さんが納得できる補償は得られる可能性は少ないと思います。

お礼

やはりそうなんですね。
毎日、住めるようになるのか、住めないのかヒヤヒヤして過ごしております。
もうすぐ新しい学校も始業する時期なので心配です。
でも、詳しくご説明頂きよくわかりました。ありがとうございました。
あまり多くは望めないということですね。