宅地建物取引主任者にはどういった説明義務が有るの？

質問

現在、不動産会社と賃貸物件退去に伴う原状回復費用でもめています。

実際には3年10ヶ月住んでいたのですが、請求されている原状回復にかかわる負担割合は70%前後です。
担当している宅地建物取引主任者が請求してきた負担割合には、通常損耗や経年変化分が考慮されていない様に思います。

原状回復の内容は壁紙とクッションフロアの総張替、またそれ以外にルームクリーニングも行なわれています。
同居人がヘビースモーカーという事もあり、壁紙については黄ばみが非常に目立つ状態でした。

ただし少しばかり納得がいかなかったので、個人的に調べてみたところ国土交通省のガイドラインには「借主の故意・過失による汚破損でも、通常損耗や経年変化分は考慮されるべき」と記載されていました。
また契約書には「通常損耗や経年変化を除く、借主の故意・過失による汚破損については借主負担。」と記載されていました。

ガイドラインについては法的拘束力がないという事は知っていますが、裁判となった時には判断基準の一つとして採用されている様です。

その上で質問させて下さい。

(1)タバコを吸わなかったとしても経年変化で価値が下がるのならば、70%も負担する必要があるのでしょうか？

(2)壁紙やクッションフロアを総張替したのに、ルームクリーニング代金を全額請求されるのは妥当なのでしょうか？

(3)宅地建物取引主任者（もしくは宅地建物取引業者）は退去時に「借主の過失でも通常損耗や経年変化分については考慮されるべき」というガイドラインに関する説明をしていませんでしたが、これについては説明義務がないのでしょうか？
また簡単な説明もなく、考慮も無い負担割合を公然と請求する事は特に罰則や指導の対象となりえないのでしょうか？

どなたか法律に詳しい方がいらっしゃいましたら助言をお願い致します。

※ガイドラインについて拡大解釈をしているならばその旨もご指摘ください。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞(1)タバコを吸わなかったとしても経年変化で価値が下がるのならば、70%も負担する必要があるのでしょうか？

これは考えても仕方のない事です。吸っちゃっているんですから。

＞(2)壁紙やクッションフロアを総張替したのに、ルームクリーニング代金を全額請求されるのは妥当なのでしょうか？

契約書に記載があれば妥当です。
そもそも内装工事とルームクリーニングは別物で、内装工事をしてもしなくてもルームクリーニングは行います。

＞これについては説明義務がないのでしょうか？

説明義務があるのは「東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例 ）」です。国交省のガイドラインではありません。

＞また簡単な説明もなく、考慮も無い負担割合を公然と請求する事は特に罰則や指導の対象となりえないのでしょうか？

なりません。それが「ガイドライン」なのです。
ただし、ご質問者様も書かれているように「裁判になれば」ガイドラインが判断の大きな基準になる事は過去の判例を見ても明らかです。

それでも罰則はありません。ガイドラインですから。
あくまで争点は「請求金額の妥当性」のみです。

なお、ご質問文を拝見する限り

●3年10ヶ月住んでいた
→まだ、本来の資産の価値を償却しきれていない

●ヘビースモーカーという事もあり、壁紙については黄ばみが非常に目立つ状態
→タバコのヤニ汚れは「善管注意義務違反」の対象で、明らかな借主側の「故意・過失による汚損」

以上の事から「７０％の負担割合」は暴利とまでは言わないまでも「やや高め」という印象です。

もし、私がこの状況なら「５０～５５％」程度の負担割合で借主様に請求するケースです。

ただし、これはあくまで「ご質問文の内容を拝見しただけの印象」と「いち不動産業者の考え」であって、なんの確証も保証もありません。

どうしても納得がいかない場合は最終手段（裁判）しかありません。

ただし、民事の場合は刑事と違って「有罪無罪」ではありません。
この手の紛争の場合「ゼロか百か」ではなく「双方の主張の落とし所」を示す判決になるのが一般的ですので、結果的に「勝ったけど結局は（弁護士費用等で）何だかんだで損した」という事になるかもしれません。

そのあたりの精査は必要でしょう。

先ずは自治体にある無料法律相談等で客観的意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

ご参考まで。

お礼

遅くなってしまいましたが、今回の件は最終的に裁判へ持ち越しとなりました。
丁寧なご回答、ありがとうございました。
参考とさせて頂きたいと思います。