新築物件契約解除について、アドバイスお願いします。

質問

皆様アドバイスお願いしますm(_ _)m、新築の物件契約解除についてです。

現在
土地の契約 手付金 ５０万 支払い済み
建物請負契約 契約金 ５０万 支払い済み

地盤改良未だ、住宅ローン仮審査通過（本審査未だ）と進んでいます。

契約解除をすると決めた理由は

※ 土地の立地が総合病院の真裏で、週に３～４日、PM21:00頃から朝方まで
排気ダクト、ボイラー、なのか正体は分かりませんが、相当な大きさの騒音がしています。
（飛行機のエンジン音の様なキーのやや高めの空気音の様な物）

その騒音に気付いたのは土地の契約をした、翌日でした。
（それまでも何度か夜その土地に足を運んだのですが、音は聞いたことが有りません）

契約して、手付金を払ったのだからと、その不安材料を押し殺して話を進めて来ましたが、
その場所に永住する事、3000万近い借り入れをする事を、天秤に掛けると、
沢山の人に迷惑を掛ける事になっても、契約を解除したいと言う気持ちになりました。

もしこの場所で永住するとなると、窓を開けて過ごすこれからの時期は耐え難いストレスになりそうです。

その騒音を仲介業者さん、売主業者さんに説明しても、もちろん解決する事は無く
市の総合病院からの騒音なのでどうしようも無いのが現状だと感じました。

土地売買契約書には、買い手の都合による契約解除は手付金の50万の没収、
更に土地代金の10%を払わなければならないと記載されています。

また建物請負契約時に契約金として50万支払っています。

難しい話ですが、こちらとしては円満に話を進めたいと思います。
出費してしまう金額も最小限に抑えたいと思う心情です。

何かアドバイス頂ける方、なんでもいいので、頂ければ助かります。

宜しくお願いします。

回答No.5

oyazi2008

ＮＯ．4です。
もう少し平たく説明しましょう。宅建業法では、業者売主の場合、契約した相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の放棄や倍返しにより契約を解除できる。
という決まりがあります。それと同時に業者売主の場合、契約の相手方（今回は買主さん）に不利な特約は無効である。という決まりがあります。
よって、手付け解除の期限が設けられていても、通常は契約の履行の方が遅くなること事から、業者売主の場合は手付け解除の期限を設けられないという解釈です。
全日本宅地建物取引業協会の関東ダウンロードセンター様式ですと重要事項に明記されています。
ローン条項による解除期限が定められていますが、これはペナルティーなしの白紙解除（最初から契約がなかったもの）として取り扱われます。
期限までは、買主のローンが承認とならない限り、売主は白紙解除に応じなければならないわけですから、その前に売主が契約の履行をするわけがない・・・という解釈です。
上記のいづれも、消費者保護が目的であり、例えば悪質な業者が強引に、手付金1万円で1000万円の物件の契約の誘引をし締結したとしましょう。手付け解除の期限は、翌日。買主が3日後にやはりよく考えたら契約を破棄したいと思い、契約書を見たら違約金が20％で200万円・・・・・というような事が多々あり、そのような事が起こらないように定めています。
契約の履行に関しては、売主の場合は買主へ引き渡す為の十分な準備や工事など取り掛かった場合です。これは、しつこいようですが必ず、ローン条項の期限の後か買主のローン承認後となりますのでご安心を。
ですから、土地に関しては無条件で手付け解除可能です。
先方が応じない場合は、上記を質問者さんが説明しても埒が明かないでしょうから、先の回答の通りにされたほうが早いですよ。いまだに上記を理解していない業者もいますから。大手の仲介業者共通様式に盛り込まれたのは確か8、9年ほど前です。
つたない文章ですがご理解いただけましたか？

回答No.4

oyazi2008

業者です。
売主が不動産業者の場合、手付による契約解除の期限を定めることは出来ません。よって相手側が契約の着手に至らなければ、手付金放棄による契約解除が可能です。ローン条項つきで契約して、本審査が魅了ですから、相手方が契約に着手することは考えられませんし、それを主張しても認められません。
よって土地売買は手付金の放棄と土地仲介料全額の支払いで解除可能。請負契約は業法の範囲外で、これは契約書による定めが基本ですから、どのように記載してあるか？良く読んでください。まあ契約金の放棄が妥当でしょう。請負契約には仲介料などは発生しませんので、これの支払いは拒否できます。
売主や仲介人が協力的ではないでしょうから、都道府県の建築宅地課などの（呼称は色々）監督課にまずは、電話でご相談ください。宅建協会などは、指導や罰則が出来る権限がありませんので、質問者さんの力にはなりません。
仲介人や売主も電話で聴取され、口頭ですが指導を受けます。大概はここで応じるはずです。
これで従わなければ、監督課へ証拠書類を持参の上、出向き、正式に苦情を申し立てます。
業者の取引主任者は出頭を命ぜられ、是正の勧告と今後の顛末の報告を義務付けられます。
今回の解約の原因には売主や仲介人に責めはありませんので、ペナルティーなしの解除は不可能です。
解除の際は、契約解除合意書などの書類締結の必要があります。土地と建物の両方が必要で、それの締結を以って、契約は解除された事になります。

補足

ご回答ありがとうございます。

下記の分の内容(意味)をもう少し具体的に
教えて頂きたいです。
ご迷惑お掛けしますが宜しくお願いします。

↓
売主が不動産業者の場合、手付による契約解除の期限を定めることは出来ません。よって相手側が契約の着手に至らなければ、手付金放棄による契約解除が可能です。ローン条項つきで契約して、本審査が魅了ですから、相手方が契約に着手することは考えられませんし、それを主張しても認められません。

回答No.3

superski

契約書に則って違約金を支払って清算するのが基本です。

どうしても違約金を払いたくないというのであれば、
ローン審査に落ち（るようにしむけ）れば契約は白紙撤回され、
手付金は全額返還されます。

今後、ローンの審査に通らなくなるリスクが高くなりますが、そこまでやりますか。

回答No.2

sacra-home

残念ながら、私もNo.1の回答者の方と同じ回答になってしまいます。
基本的には土地代金の１０％が違約金になります。（支払い済みの５０万円は相殺されます。）

建物請負契約も契約書上の違約金の額から支払い済みの５０万円を差し引いた額の支払いが必要になるでしょう。

ただ、
最近の売買契約書には「物件の現状報告書」を添付し、騒音などの近隣嫌悪施設が無いかどうかの確認を行うケースが一般的になってきていると認識していますが、今回の契約書ではどうだったのでしょうか。

騒音に関して、売主及び仲介業者は契約前に当然に知りえた情報であり、それに対して全く説明無く契約していたのであれば、業者にも非は認められる可能性が全く無い訳ではないのかな、とも思います。（騒音の程度は別として、あくまで説明が無かった場合の話です。）

もし、全く説明が無かったのであれば、なぜ説明が無かったのか？説明する義務は無いのか？全く非がないと考えているのか？　と、つっこんで聞いてみれば、多少の妥協点はみつかるかもしれませんね。

回答No.1

kei1966

ん？契約解除に覚悟があるけど、契約通りに解約するお金を払いたくないということですか？
>沢山の人に迷惑を掛ける事になっても、契約を解除したいと言う気持ちになりました
というのは人に迷惑かけても自分の金は払いたくないと読めてしまいます。

契約通りが基本です。あなたの社会的責任です。
契約以外の支払いを相談するなら契約当事者が納得するときだけでしょう。
契約相手とダメ元交渉するしかないでしょう。

音や振動の問題は住んでから気付くというのが多い中、気付かれて本当によかったと思います。
しかし、ちゃんと契約前に気付いて契約を避ける人も世の中にはいるのです。
誰にも迷惑をかけずに。
今回は勉強代だと思って支払いも覚悟してください。