住宅資金の贈与と確定申告

質問

昨年私の親から住宅資金の贈与を受けて今年の３月１５日までに確定申告しなくてはいけなかったのですが、それを忘れてしまいました。登記時には贈与を受けた資金を自分名義としています。今回、税務署からお尋ねの書類が来たため対処に苦慮しています。この場合、これから確定申告をして贈与の特例措置が受けられるようになりますか。または、贈与税を払うことになりますか。後者の場合、贈与が発生しないよう、贈与を受けた金額分を共有持ち分として更正登記をしたいと思いますが、簡単にできますか。以上、よろしくお願いします。

回答No.2

kamehen · ベストアンサー

＃１の方の回答の訂正になってしまいますが、住宅取得資金等の贈与を受けた場合贈与税額の計算の特例については、実は期限後申告が認められています。
（特例によっては、認められるものもありますので、法律で確認すべきものと思います。）

旧租税特別措置法（平成14年度適用分）第七十条の三の第10項で適用要件について規定しています、以下に第10項のみについて掲げます。

10　第1項の規定は、同項の規定の適用を受けようとする者の相続税法第28条の規定による申告書（当該申告書に係る国税通則法第18条第2項に規定する期限後申告書及びこれらの申告書に係る同法第19条第3項に規定する修正申告書を含む。次項において「贈与税の申告書」という。）に第1項の規定の適用を受けようとする旨を記載し、同項の規定による計算に関する明細書その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。

このようにカッコ書きで、期限後申告書を含む旨を規定していますので、今からでも申告すれば間に合う事になります。

但し、今回の改正により、平成１５年以降については相続時精算課税の導入の影響により、条文を見ると期限後申告うんぬんの部分が削除されていますので、認められなくなったようです。

ただ今回の贈与は平成１４年中のものでしょうから旧法を適用しますので大丈夫ですよ。

ただ、もし申告した上で税額が出る場合は、無申告加算税や延滞税がかかってくる可能性はありますね。

参考までに、税務署からお尋ねが来た後に更正登記した場合には、場合によっては認められず、むしろ逆贈与にも課税される恐れがありますし、不動産取得税が再びかかる可能性もありますので、安易に更正登記はすべきではないと思います、そういう場合は税理士さん等の専門家に相談した上で処理すべきだと思います。
（もちろん、登記そのものは司法書士さんに頼めばできるとは思いますが、税務面は別問題です）

お礼

早速教えていただき感謝しています。確定申告ができるということなので、早速対処したいと思います。ありがとうございました。

回答No.3

Kashitomo

更正登記をする‥‥を前提に、登記手続きに限定して回答します。

>後者の場合、贈与が発生しないよう、贈与を受けた金額分を共有持ち分として更正登記をしたいと思いますが、簡単にできますか。

１．贈与した人が共有者となっていない(多分、所有者は貴方だけ？)、かつ、同時又は以後に抵当権設定等あるとき、ないとき‥‥‥

抵当権設定等あるときは、抵当権者の承諾が必要となります。けだし、新共有者(贈与した人)持分の抵当権が消えますので、抵当権者は承諾しない。そこで、承諾した後「×番抵当権を所有権全部に及ぶ変更登記」又は、一旦抵当権を抹消して抵当権を設定し直す。多くは後者です。
抵当権設定があるとき、無いときでも、前所有者の協力が必要です。
前権利書とか印鑑証明書と実印の押印。けだし、所有者の更正は権利のうえで重要なので、全くの第３者が入る(勿論、登記での)ときは、前所有権者の承諾を要することにしています。

２．贈与した人が共有者となっている(既に貴方と共有)、かつ、同時又は以後に抵当権設定等あるとき、ないとき‥‥
他の共有者の持分を増やして貴方の持分を減らすなら、抵当権設定有無に関係なく、前所有者に話すでなく簡単にできます。けだし、抵当権者にとって、所有者の持分が変わっただけなので担保の価値が減ったのでない、もっとも、債務者の持分が一定以上を融資の条件とする事例もありましたが、それを疑って調べているわけでないし、また終わってしまえばそのことが判明しても一時に返済を求められない？（藪から蛇を出す必要ないので抵当権者に話さないのが普通）
又、前所有者にとっても、買主に変更ないので売買代金の内訳など、どうでもよい筈‥‥
貴方の印鑑証明書と実印の押印は必要です。

１の場合、登記原因を「真正な登記名義の回復」とし、登記の目的「貴方持分一部移転登記」の方法があります。日本語ですので読んで字のごとし。
「真正な登記名義」の中に購入代金出資の人が一部入っていないので「回復」するわけです。
抵当権者にとっては２の説明を、前所有者にとっては新たな所有権移転（一部ですが）と解釈します、新たな所有権移転は、前所有者は何もいえないのが原則です。
このことより、更正の登録税は不動産１個で1,000円(住宅減税適用していたら差額も必要？)ですが、所有権移転は、評価額等の１％×移転した持分で相当多額となります。

担当した司法書士を訪ね相談することをお勧めします。出資を確認するのが仲介業者や司法書士の義務？の筈です。えっ、贈与税の申告を勧められていた？‥‥

贈与額を知りませんが、贈与税払うより余程安いです。
勿論、プリントしてでも結構ですよ(^_^ )

頑張ってください。

お礼

早速教えていただき感謝しています。司法書士さんに相談する前に予備知識をと思って相談しました。ありがとうございました。

回答No.1

comodesu

ご心労のこととお察し申し上げます。
一般に税法の特例の適用を受けるには、期限内申告が原則ですので、
この特例措置を受けるのは難しいでしょう。（たぶん無理だと思います。）
ですが、おっしゃるように登記の変更は容易にできますので、次善の対策にはなりましょう。

具体的には、もう「お尋ね」の書類が来ていると言うことですので、
必要事項を記入し（贈与の特例を受けられる含みで書けるところだけ）、資料も揃えておきます。
そして面談の日時が決まっていないなら、担当者に連絡して決めてもらいましょう。書類もそのとき持って行くのがいいのですが。
当日、「実は贈与の特例を受けるつもりで」と申し出て、もし「今からは無理」ということであれば、「家に戻って登記の変更を相談してきます」と退出しましょう。

登記の変更は、「錯誤」ということで一度だけできます。司法書士さんに頼むといいでしょう。売買で取得した物件ですので、売り主の印も必要だったと思います。

多少煩わしいですが、あせらず実行して下さい。

お礼

困っていたところ早速教えていただき感謝しています。錯誤登記の件で司法書士さんに相談してみます。ありがとうございました。