築２０年一棟中古マンションで投資すると２０年後は

質問

４１歳の個人事業主です。夫婦で自宅用にためていたお金を自分たちが住むのでなく、人に住んでもらって投資に充てようということになりました。

初めての一棟中古マンション投資を考えています。その物件は鉄筋の築２０年ものです。
頭金１０％ローン期間２０年で考えて、採算ラインにのれば買いかなと思っておりましたが、ふと疑問がわきました。
ローンが終わり、築４０年過ぎて売ろうとしたときに売れるものなのでしょうか？
もしくは売らずに時期が来たら建て直しなのでしょうか？

一棟中古マンション検索サイトでみると昭和６０年代はありますが、昭和４０年代ものはなかなかなく・・。

やっぱり利回り低くても初心者は築浅をねらうべきなのでしょうか。

素人の質問ですいません。よろしくお願い致します。

回答No.3

bara2001

個人事業主さんでマンションの一棟買いをなさるのであれば、それなりに羽振りがよいのでしょうね。

そのマンションが土地付きなら、最後は土地が残るので、買ってもよいのではないですか？
多少やけどをしても耐えられるでしょ？

上物だけで築20年の中古を買うのは、ただお金をどぶに捨てるだけです。

中古が利回り良く見えるのは買値が安いからにほかなりません。
でも予定家賃収入が予定通り入ってくる保証はありません。
家賃保証をつけてるところでも、約款をたてにしてがんがん家賃の引き下げを要求してきます。
まして自主管理なら自分で仲介不動産屋をまわってお客様を付けてもらわなければなりません。

築浅物件はその手間が無い分、売値が高いってだけです。
実際のところ、実質的な入居率まで考慮すれば、空室率が大きくなる分中古物件が不利になるので、トータルすれば利回りは築浅と中古で大差はでません。

本来であれば、土地を確保するところから始めて、自分自身で建築プランを練るのが本道です。
他人が投げ出したプランに乗っかって、そのひと以上にうまくやる自信がありますか？
そもそも1棟売りの場合、銀行から不動産屋に話が回って、それで売れない場合に初めて一般人に話が回ってきます。
よほどの敏腕大家でなければ生かしきれませんよ。

補足

参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

Oaktreefield（@Oaktree-field）

こんばんは。

＞一棟中古マンション投資…物件は鉄筋の築２０年もの
以前、不動産屋に聞いた話ですが、

「そういう物件には、そういう条件に（悪い意味で）ふさわしい人しか、入居しない」
と聞きました。

特に、一棟の全戸が賃貸物件となると、さらに条件は悪いようです。

築20年と言えば、バブルの頃に建てられたものですし、間取りが狭いのでは無いでしょうか。
また、築２０年なら修繕費もかさんできます。

＞築４０年過ぎて売ろうとしたときに売れるものなのでしょうか？
今後、何十年も人口が減少し続けますので、場所によると思いますが、間取りの悪い築40年の物件に値がつくでしょうかね。

＞頭金１０％ローン期間２０年で考えて、採算ライン
計算していませんが、採算に乗らないと思います。

お礼

参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

nonlinia

責任あることは書けませんが、マンション経営で採算が合うかどうかははっきり言って難しいでしょう。
よほど立地条件が良くて、建物がしっかり建てられていて、客層が良くて、適当な出入りがあるなんてことは少ないですから。
新築のマンションで入居率が１００％取れたとしても２０年を過ぎたら８０％ぐらいというのも多いですし、
第一、貸マンションはよほどメンテナンスが大切ですから結構維持費もかかります。
斡旋してくれる不動産は一番良い条件での見通しを立てて、これで充分採算がとれますよなんて言いますが、
苦労せずに１０年、２０年、３０年にわたってマンションなどの不労所得を得ようとすることは難しいと思いますよ。

ではなぜ、多くのマンションが建てられるかというと、
第一には使わない空き地があって自分の死後多額な相続を支払うために息子たちが苦労しないようにとの配慮からが多いのです。

お礼

参考になりました。ありがとうございます。