使用貸借したが退去しない

質問

３年前に義理の兄（戸籍上は他人）が自己破産して私が持っていた不動産に住まわせてほしいと泣きついてきました。あれから３年の月日が経ったので出て行ってほしいと考えています。どうしたらでっていってくれるのでしょうか。また、それに要する費用はいくらになるのでしょうか。ちなみに、
１　入居した当初は自己破産の手続きが終了し次第、家賃は払う。（当時から契約書は交わさず、金額も決めていなかった。）と言っていた。
２　入居した当初から義兄は私が犬（室内犬）を飼っていて、すぐにでも退去してほしい。
３　固定資産税だけは払ってもらっている。
４　貸した家に会社登記してしており、住居のみならず、そこを職場にしている。

回答No.3

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まず突然に高額の家賃を設定し、払わないなら出ていけでは解決は困難と思います。

一方的にそのような事を主張しても、そもそもそのような契約を相手は承諾していないのですから、法的な効果や根拠はありません。つまりこれでは家賃不払いなどの契約違反で争うことは出来ません。

まあ駄目元で言ってみるのはいいかも知れせんね。これでもし出て行ってくれたら一番簡単ですから。

契約状態が「使用貸借」である場合は、借主に主張できる権利はほとんどありませんので、貸主から返してくれと言われたら基本的に返さなければなりません。

しかし法律ではそうであっても相手が言うことを聞かないならば、時間と金がかかりますが調停や裁判などの法的な手段に訴えるしかないでしょう。

まず調停ですが管轄の家庭裁判所で、調停員と相手と質問者さんとで話し合いをします。

この調停で質問者さんの納得する形で話し合いがまとまれば良いのですが、調停とは要するにお互いの妥協案を模索する話合いですから、質問のすべてが質問者さんの思い通りにはならないと思った方が良いでしょう。

例えば・・・相手が出ていきたくないと主張する場合は「これからは○○万円の家賃を払うことにする」といった解決になる可能性があります。

どうしても「出ていかせたい」となれば後は裁判にして使用貸借の契約解除を認めて貰い、それでも相手が出ていかない場合は明け渡し強制執行の許可を貰い、それに基づいて強制執行を行うことになります。

強制執行の当日には、裁判所の執行官が引っ越し屋と鍵屋を連れて現地に来てくれて、鍵を開けさせて引っ越し屋に中の荷物を運び出させて、文字どおりに強制的に明け渡しを実行します。これを妨害すると公務執行妨害罪です。

費用は建物の規模で変わりますが、通常の一戸建てやマンションで数十万からです。

会社の場合で機械設備や商品などが多量にある場合の費用は、けた違いになる可能性があります。

1ですが、契約書や金額の取り決めは関係ありません。実際に金を払って貰ってないのが事実であれば、それを使用貸借と呼びます。

そもそも使用貸借とは質問のように親戚や兄弟間で行われることが多く、その仲が良い内は契約書などを一々結んだりしないで、要するになあなあで「ただ」で住まわせているのが普通です。

ところが仲たがいしたり、相続で代が変わったりした場合に揉める場合があります。

もし義兄が使用貸借で「無い」ことを裁判で証明するには、家賃通帳や家賃の振込明細などを証拠として提出しなければなりません。

２は使用貸借に関係ありません。　義兄が質問者さんの承諾なしに犬を飼ってるならば、退去にあたりペットによる損害や損耗について義兄は賠償しなければならない。ということです。

３ですが・・・固定資産税を相手に払わせていても、要するに質問者さんはその契約で利益を得ていないのですから「使用貸借」になります。

また４の会社登記がある云々は強制執行に影響を与えません。

回答No.2

fujic-1990

１番の補完です。

　いろいろ交渉方法を考えてみたのですが、やはりドーンと高額な家賃合計額を請求するのが一番効果的だろうと思いました。

　すると、むこうのほうから「家賃を払うという約束はしていない」的な反論が来るだろうと思うのです。そしたら、「家賃を払わないで使うのなら使用貸借だね」と、言い返す。「民法で、家賃なしで使える使用貸借は不公平なので、いつでも解約して返還を請求できることになっている。今解約する。この際退去してくれ」という。

　多少、ブラフも混じっている（法律に詳しければ突っ込み所あり）のですが、基本は間違っていないし、自分から家賃なしと主張したなら反論は難しいのではないでしょうか。

　「家賃が高すぎる」というなら、「借地借家法（３２条）に、家賃の増減の相談がまとまらなければ裁判所に家賃額を決めてもらう制度があるので、それで決着つけようか。全然家賃は払っていないわけだから、年１割の利息がつくよ」的に脅しをかける。

　そのうえで、「静かに出て行ってくれるなら半年待つが、どうする？」的な譲歩をする。

、、、などはいかがでしょうか。交渉事は、押したり引いたりしないと、ね。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　使用貸借は、通知してすぐ退去させることができるのですが、・・・ 問題があります。

　とりあえず、住み始めた時は使用貸借だったのでしょうが、自己破産手続きが終了した時から家賃を払うと合意していたのですから、その時に「賃貸借」に切り替わった（あとは債務不履行状態が続いているだけ）と見る余地がありそうな気がするんですよねぇ。

　自分はどうすればいいか、ではなくて、どうしたら出て行ってくれるか、という質問ですよねぇ・・・ 。

　質問者さんには、とりあえず使用貸借として、契約解除を伝え、退去を求める手紙を送れば、というアドバイスをすることになるのでしょうが、ただ、それで出て行ってくれる状況とはとても思えません。

　相場での家賃を計算して大金をドーンと請求する、応じなければ財産を差し押さえる、というほうが効果的な気がしますが、・・・ 義理の兄の性格がわからないとなんとも言えませんねぇ。

　昔と違って、一度親切にすると、いつまでも食いつかれる時代（人心も法律も）ですので、気を付けてください。