不動産売却と賃貸募集の同時進行について

質問

よろしくお願いいたします。

地震直前に、以前は賃貸に出していた中古マンション（現空室）の売却を一般媒介で不動産会社にお願いし、開始しました。
しかし思うように売れないので元の賃貸に戻そうかと考えていたところ、売却と賃貸募集と同時進行もあることを聞きました。

媒介契約期間はまだしばらくありますが、
・契約途中で上記契約会社とは関係ない他社に賃貸募集をお願いできるのでしょうか？
・それともいったん契約を解除して、売却賃貸同時を扱う不動産会社と改めて契約するのでしょうか？

また、表題とは少しずれてしまうのですが、当初売り出した価格をどんどん下げるはめになっています。適正の範囲で下げることに異論はないのですが「どんどん下げる」と、それが止まるまでしばらく売れなくなるのでは？と不安になります。
今のさまざまな状況から考えた場合、いっそ売却をさっさとあきらめて多少低い家賃でも賃貸に戻す方がよいのか自体をも悩んでいます。担当営業マンには表題の件も含めてまだ言いたくないので、よろしければこちらにもお考えを聞かせてください。

ちなみに、マンションは古いですが「住みたい街上位」駅近のしっかりした低層です。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞中古マンション（現空室）の売却を一般媒介で不動産会社にお願いし

まずここが問題。
貴方の物件が「誰でもノドから手が出るほど欲しがる超人気物件」ならいいですが、「まずまずの人気」くらいなら一般媒介より専属専任で売り出した方が良かったでしょうね。

一般媒介では殆ど広告費をかけられません。
自分の広告で他社が契約してしまうリスクがあるからです。
特に大手はこれが徹底されています。

私が某大手仲介業者の営業に聞いた話では「お前やってみれば」と新人営業のスキルアップの為の教材扱いになってしまう事も珍しくないそうです。

なので、そこそこの人気物件なら「契約時に必ず手数料が入る」専属専任で売り出せば「広告費」を使って販促活動をしてくれるのです。

＞・契約途中で上記契約会社とは関係ない他社に賃貸募集をお願いできるのでしょうか？

元々一般媒介ですからなんでもＯＫです。
また、仮に専属専任でも賃貸募集と売却の媒介は別物ですから問題ありません。

＞当初売り出した価格をどんどん下げるはめになっています

これは問題。
そもそも一番初めの値付けは「適正価格」だったのでしょうか？
「できるだけ高く売りたい」というお気持ちは売主様として当然ですが、だからといって「割高」で売り出しても今の買主様は見向きもしませんよ。
昔と違って不動産業者だけが情報源ではありませんので。

むしろ他の物件が売れる「踏み台」になってしまったのでは？
「これ（貴方の物件）でこの価格なら、こちらの物件の方がお買い得ですよ」って。

実際、売り出してから引き合い（内覧まであった）はありましたか？
売れる物件は売り出しと同時に数件の引き合いはありますよ？
もし、売り出してから１カ月以上経過して引き合いが３件以下なら、売り出し方に何らかの問題があると思った方がいいでしょう。（殆どの場合「価格」ですがね）

＞マンションは古いですが「住みたい街上位」駅近のしっかりした低層です。

いくら「住みたい街上位」とは言っても、そのような街には貴方の物件以外にもいくらでも物件はあるでしょうね。誰もが「住みたい街上位」を狙って不動産を所有してますから。

ちなみに毎年「住みたい街上位」にランクインする東京の中野ですが、「中野」「賃貸」で検索すると、現在ざっと４００件以上の賃貸住宅（当然空室）がヒットします。
今の時期に空室であると、余程のラッキーが無い限り数カ月単位での空室リスクは覚悟すべきです。
それが４００件以上あるんですよ。中野は。これが何を意味しているかご理解できますよね？

賃貸と売買の違いこそあれ、本質的には一緒です。
物件情報が少ないので断言はできませんが、貴方の物件は「収益用」でしょうか？
それなら尚更今現在「空室」じゃ殆どのオーナーさんは買いませんよ。買ったって暫くは一銭も入ってこないんですからね。
なので、貴方の物件が収益用なら、「相場より安くして売り出す」か「賃貸を付けてから売り出す」か「売却を諦めるか」の三択です。

もし、貴方の物件が「実住用」なら「どんどん下げて行く」くらいなら一旦売却を取り止めて、秋口くらいにもう一度戦略を練り直して再チャレンジした方がいいと思います。
既に下げ始めているということで貴方の物件は「新鮮さ」が全く失われています。
平たく言えば「売れ残り感」が市場に蔓延してしまっているのです。
ただでさえ震災で「古い物件」に対する目が非常に厳しくなって、消費活動が冷え込んでいる現在ですから、「何かしら他の物件には無いアピールポイント」を見出せない物件は全く売れません。

不動産は「生モノ」です。

売り出し方、時期を間違えると余程のラッキーが無い限り、見事なまでに売れ残ります。

後は担当の営業マンにご相談ください。
ただし、その「担当」が本当に「使える営業なのか」も精査する必要があります。

補足

早速のご回答ありがとうございました。

賃貸と売却同時進行についての一番知りたいことがよくわかりました。

また、媒介の種類や悩んでいる部分についても詳しくアドバイスいただき感謝しています。

売り出し価格は営業マンからの説得を真に受け、確かに高め設定しました。
これまで１０組ほどの方が内覧をし、２日以上かけて見られた方が３組ほどいました。
そのうち契約に至りそうになった方もいますが、地震直後だからとご家族に反対され見送りとなりました。

物件は、将来住もうと思っていた部屋ですので「実住」物件です（仕事の関係で戻れなくなった）。

「住みたい街上位」と言うと聞こえがいいですが、確かにうちよりよさそうなマンションがたくさんあります。

たぶん自分はこの部屋の不利なところをうすうすわかっているのですが「早く売却したいため認めたくない」し「世の中が決めた耳にここちよい条件に必要以上頼っている」のかもしれません。

「生モノ」…本当にそのとおりだと思いました。
負の部分を冷静に認められるようなご指摘をいただきました。
重ねて感謝いたします。

なんだかんだ言っても（？）、ゴールデンウイークですので、しばし様子を見てみようと思います。
その後の決断が大事だと肝に命じます。