不動産活用による借金か、相続税による延納か

質問

今駐車場収入が100万ぐらい有りますが、このままでは相続税が1億以上くる様です。そこで3億の借金をしてマンションを建てたら相続税はすごく軽減されるらしいのですが収入は減るし35年もの間何が起こるかもしれないのに多額の借金はすごく不安です。このまま置いておいて相続が起こった時は延納か土地の売却を考えた方が良いのでしょうかなかなか判断がつきませんどなたかアドバイスお願いします。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

相続税に関しては、節税対策・納税対策・分割対策がありますが、この中でまず第一に考えて頂きたいのが納税対策です。

１）納税対策
原則現金一括支払なのですが、その他にも延納・物納などの方法が認められています。
手許に現金があるのが理想ですがない場合は、資産売却（相続前・相続後の売却時期の問題があります）等による資金捻出、延納は一定の利息の支払が必要、物納は物納要件の整備などなど色々考える必要があります。
どの方法を選択・組合するかは資産状況や下記の対策によっても変ってきます。

２）節税対策
記述の通り賃貸住宅を建築することにより建物・土地の評価は確実に下がります。しかし、よく考えてみて下さい。
相続はある意味一過性のものですが、その賃貸物件はその後３５年に渡り相続人が借金を背負いながら経営をしていく必要があるのです。
賃貸物件建築は、その土地の立地が今後も衰退することなく将来的に安定した収益性が見込め、かつ収益の中から安全に借入金が返済できることが大前提です。しかし、一般に賃貸建物は建築当初は入居率も高く安定していますが、時間が経過するにつれて入居率も下がり、修繕費等の費用が増加していき収益率が低下していきます。また、耐用年数後期に売却しても思うような金額で売却できず借金だけが手許の残ってしまった・・・相続対策は何だったのか！そうことになりかねません。そのようなリスクもよく考える必要があると思います。
評価減の方法には他にも定期借地権の方法や都心部の収益物件に買換えをして収益性を確保しつつ、より大きな評価減を図る方法や贈与の組合せ等様々な方法が考えられます。

３）分割対策
納税・節税対策を上手く打てたとしても、分割対策が上手くいかないことにより「争続」になりかねません。法定相続分・遺留分等を把握した上で生前によく話合って、出来れば公正証書等による遺言書を作成しておくことをお奨めします。

建築業者の中には賃貸建物を建築すれば節税効果があるの一点張りで営業をしているところもあるようですが、相続の問題は総合的かつ多角的に考え判断する必要があります。

上記の対策の記述はごく基本的なことになりますので中立的立場の専門家（相続に強い税理士等）に上記の件をご相談し、kuma0909さん家にあったオーダーメイドの相続対策を作成して頂くことをお奨めします。

お礼

各方向からの詳しいアドバイス有難うございます。　　　分割対策はすでに公正証書遺言書を作成済みです。
おしゃるとうり総合的、多角的に判断しなければと思っています。不安に思っている事を的確に指示頂いて有難うございました。

回答No.1

0013user

税理士などの専門家又は不動産会社・建設会社・リース会社などに相続税支払額を含めて収支の比較計算をしてもらい、これに基づいて判断されるとよいと思います。借金に不安があるのであればその不安の部分を割引いて判断してください。
税理士に依頼する場合は有料で期限を決めて依頼することをお勧めします。
また、土地の評価を下げることだけを考えれば、賃貸住宅にこだわらず、貸地にして他人に建てさせれば投資のリスクは直接負わなくて済むし、他にも方法があると思います。