住宅ローンの限度額について 他、店舗兼住宅について

質問

今２歳の息子の幼稚園の入園までにマイホームを購入しようと検討中なのですが、
二世帯住宅となるとやはり40坪～の物件を進められます。

主人は、今年28歳になる飲食店の正社員なのですが、以前勤めていた会社が倒産してしまい、
まだ勤続１年半です。
ろうきんで簡単な審査をしてもらったところ、3800万くらいならローンが組めるだろうとのことだったのですが、
今購入を検討している地域だとどうしても土地だけで3000万円近くしてしまうので
どうにか4300万ほど借りたいのですが、
残りの500万をどうやって用意したらよいのかわかりません。。
ローンを二重に組んだり、他に4300万円まで借りれる方法はあるのでしょうか？
わかる方がいらっしゃれば教えて欲しいです。
息子の入園に現金は残しておきたいので全額ローンを希望しています。

土地の安い地域に変えればよいのですが、
同居する祖母の病院の関係で今の地域から移動するこが出来ないので悩んでいます。

保育園は空きがないと半年以上断られていますし、母は亡くなっていて居ないので
私が働いて主人の収入にプラスすることは今のところ出来る状況だはありません。

かわりに、祖母と同居する叔母も一緒に住むのですが、
叔母はちゃんと働いています。
叔母の収入がプラスに審査されることは無理でしょうか？

私自身出産前はエステシャンだったので、新居の一部屋を利用して自宅サロンにしたいなとも考えているのですが、店舗兼住宅にすれば融資の額が変わったりするでしょうか？

わからないことばかりで質問ばかりなのですが
わかる方が居たら教えてください。お願いします。。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

業者です。

余り良い回答ではありませんが、老婆心ながら本当に3800万円を借り入れる事ができるかは少々疑問に思います。28歳で勤続1年半で頭金無しで3800万円となると年収で700万円程度が必要ですね。
ろうきんとは言え、事前審査は土地の担保力と建築会社を見て担保価値があるかどうかも審査対象ですので、もし仮に物件も決まっていない段階の審査なら、単純に年収の8倍までという最大上限額を提示しているだけのように思います。3800万円を借りられる最低年収は450万円位で、それも頭金を20%用意し、かつ勤続年数や個人信用情報に問題がない場合の額ですね。

仮に借りられる前提ですが、叔母に収入があるのならば、叔母と収入合算し連帯債務者とする事で借りら得る可能性はあります。もしくは叔母が500万円別に住宅ローンを組む事です。もちろんのその場合、3800万円分の持ち分をご主人、500万円分の持ち分を叔母として登記する必要がありますし、叔母に既に住宅ローンがない事が条件ですが。
なお、住宅ローンを二重に組む事はできません。

店舗併用にする場合は、居住面積が50%以上(出来るだけ多く)確保される事が必要ですし、どうしても独特な設計になるので、建築費が上がる事と、住宅地などですと出来ない商売も出てくるので、売りにくい物件となり、評価が下がるため、満額借り入れる事が難しくなる場合も多いものです。

まずは、土地の候補を決め、簡単なプラン(設計費用のかからない程度)を作成し、ろうきんに事前審査をお願いしてみてください。事前審査が通れば契約に進みますが、その場合本審査で落とされる可能性もあるので、必ずローン条項(審査が通らなければ白紙解約)を付けておきましょう。

お礼

ありがとうございました。
確かに3800万と言う金額にとらわれすぎていたので、
一度工務店のほうに足を運んで建物で幾ら位になるのか、どのくらいの広さの土地が必要なのかを聞いてきたいと思います。
叔母の収入もプラスできると聞けて良かったです。
詳しく教えていただきありがとうございました。

回答No.1

86tarou

借りることばかり考えられてるようですが、返済は問題ないのでしょうか？銀行の審査ギリギリでは通常無理なローンですし、無理なく払っていけるローンとは借入金額が大きく違います。ローン審査に通れば完済出来るわけではないので、無理のないローンを組むべきです。
ということで、頭金不足なので時期尚早であり、先ずはそれを貯めることから始めましょう。家の購入というのは、金額が大きいだけに買おうと思ってすぐに買えるわけではありません。十分な頭金が用意出来なければ、５年先10年先とか目標を立てて貯蓄してから行動に移すべきでしょう。旦那さんの収入が分かりませんが、貯蓄がない状態なら33～38才くらいが目処になるかもしれませんね。

旦那さん以外にも資金提供者が居るなら話は変わりますが…
例えば、二世帯住宅でもう一方が現金を用意出来る、またはローンを組めるならそれを充てれば良いだけです。

試算としては、収入の20～25％（年収によります）程度を返済に充て、全期間固定金利（今なら３％程度）で定年までのローンで幾ら借りられるか計算します。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度）を引けば購入可能物件価格が出ます。これで希望物件が買えるかどうかです。無理なら頭金不足ということになります。諸費用は現金が必要ですし、頭金も物件価格の20～30％以上は欲しいところです。多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値になり難く、いざという時に売って清算出来るメリットがあります。この他に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきましょう。
また、上記返済額は購入前の家賃との比較も必要であり、家賃よりは数万円少なくないと今と同じ家計になりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上すると安心です）。
全期間固定金利で試算していますが、変動金利の選択も当然ありです。ただ、この時も試算は全期間固定金利で行ない、差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えておかないと安心出来ないでしょう。変動金利、定年以降完済、収入に占める返済率30％超は無理なローンであり、リスクの先送りにしか過ぎません。更に定年までのローンでも繰上返済は必須で、残りの期間は老後の貯蓄に充てるくらいでないといけません（10年程度は早めたい）。
また、子供１人当たり1000万円程度のローンを組んだとも思ってください（学校によってはその数倍）。ローンの返済の上に、更に子供に掛ける費用も必要ですよ。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻し借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行も出来るようにし、子供との思い出も作りましょう。
必要のないことも書きましたが、高額な借金をする住宅購入は簡単ではありません。払えなくなったでは済まされないので十分な計画を立てて臨みましょう。
いい家に住めると良いですね♪

お礼

ご返答ありがとうございます。

今現在家賃で自宅に7万5千円と、祖母の家賃で4万5千円支払っているので
月12万円までの返済でしたら今まで通りと変わりませんし、叔母からも生活費を頂くので返済には何も心配はありません。
息子のことに関しても、二重で子供貯金をかけているので問題はないと思っています。
貯蓄をしてからというのはもちろん承知で私たちも最初はそのつもりでしたが、
今祖母の住んでいるアパートが複数の住居者と大家さんとの間でトラブルがあり、無関係の祖母まで巻き込まれてしまい、気に病んでしまって病状にも響きそうなので引越しを急いでいます。
詳しい説明とご心配ありがとうございました。