所有権移転時の地積更正登記に関する義務について
- 所有権移転時に地積の更正登記が必要かどうかが問題となります。
- 地積の更正の登記は表題部所有者又は所有権登記名義人以外の者はできないとするが、申請義務を課していないことにより、第三者に対して義務がないことが答えの理由となります。
- したがって、所有権移転時に地積の更正をしないまま第三者に所有権を移転しても、新たな所有者はその更正の登記の申請をする必要はありません。
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問題の答えについて、意味の捉え方がどちらなのかが
問題の答えについて、意味の捉え方がどちらなのかが わかりませんでした。 問題： 登記記録の地積に錯誤があるにもかかわらず、当該土地の 所有権の登記名義人がその更正をしないまま第三者に所有権を 移転した場合には新たな所有者はその更正の登記の申請を しなければならない 答え× 地積の更正の登記は表題部所有者又は所有権登記名義人以外の者は できないとし、その申請義務を課していない。 この答えの理由についてなのですが、 地積に変更があったときは１ヶ月以内に変更の登記をすることが 義務付けられてるはずだったと思うのですが・・・そうでしたよね？？？ 答えの理由にある『その申請義務を課していない。』とは ⇒第三者に対して義務がない といっているのか ⇒表題部所有者、所有権登記名義人に義務がない といっているのかはっきりしません。 もし、後者であるのなら、１ヶ月以内の変更登記の義務に対して 何か捉え方を間違っているように思います。 どちらになるのでしょうか？またその理由もお聞かせいただけると ありがたいです。よろしくお願いします。
- log2log
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どちらでもありません。あまり分かりやすい解説ではないですが、要するに不登法38条をそのまま書いているだけです。 不登法38条は義務を定めていないので地積更正登記義務は「誰にもない」というだけです。 ちなみに不登法以前の民法の常識として、 「特約がなければ」物権は意思表示の時点で移転する。よって、土地売買は「特約がなければ」売買契約締結時点で所有権が移転する。 意思表示だけで所有権が移転するので真の権利者が誰か分からなくなる可能性があるので、不動産については登記を対抗要件とすることで「最低限の取引の安全は保護している」。しかし、実際の取引では特約によって登記の移転により所有権が移転するようにするのが普通なので取引安全はちゃんと考えてある（ただし、試験問題を解く上ではこれは無視して原則どおり意思表示のみで移転するということを前提とすべきなのが普通なのは要注意）。 このくらいは常識としてまず憶えておきましょう。 なお、「みなす」というのは法律用語では、「事実であるかどうかを問題にせずに、法律上はそうであるものとして扱い、かつ、反証を挙げて否定することを許さない」場合を言います。ですから、「所有権が移転したとみなす」というのはおかしいのです。「みなす」のではなくてあくまでも「実際に所有権が移転したかどうか」を考えるのであり、「意思主義の原則では意思表示のみで所有権は移転するのが原則」です。 類語は「推定する」ですが、これは「法律上、一応事実であるものとして扱うが、反証によって覆すことができる」場合を言います。これも常識なので憶えておきましょう。
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- cowstep
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No1回答者です。 厳密に言うと、「当事者は登記なしにでも所有権が移転したものとみなされる」のではありません。わが国の民法は意思主義を採用しているので、当事者が合意すればその時点で所有権が移転するのであって、登記は対抗要件に過ぎません。ここが落とし穴です。所有権の移転は、登記と関係なく行われるのであって、取引の安全上問題があります。
お礼
何度もお答えいただき、ありがとうございます。 とても参考になり、勉強にもなりました。
- toratanuki
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土地の面積が実際と異なることはよくあることです。 そして、それを知らないのが当然です。 昔は、申告制で、課税のための物でした。 だから、少なく申告することが多かったのです。 相続人である我々は、そのことを知らず、土地を売る時初めて知るのです。 知らないのだから、申請義務を課しても無理なのです。
補足
ありがとうございます。 何度もすみません、 ＞申請義務を課しても無理なのです。 というのは第三者に義務を課しても無理という意味でしょうか？ 表題部所有者及び、登記名義人（前持ち主）には義務があるんですよね？ ★所有者の氏名等に変更があったときは登記の義務がなく、 土地の場合、地目、地積に変更があったときは １ヶ月以内に変更の申請をすることが義務付けられてる ということから、普通は表題部所有者もしくは登記名義人に 登記義務があるというように捉えられますよね。 しかし、 ＞地積の更正の登記は表題部所有者又は所有権登記名義人以外の者は できないとし、その申請義務を課していない。 とこの文がいう意味は、 ■地積変更の登記は表題部所有者又は所有権登記名義人以外の者は できないが、表題部所有者又は所有権登記名義にその申請義務を 課していない。 のか、 ■地積の更正の登記は表題部所有者又は所有権登記名義人以外の者は できないため、第三者には申請義務を課していない。 のかがわからないのです。 つまり、 表題部所有者、所有権の登記名義人は地積変更の登記義務があって、 譲渡された第三者は地積変更の登記義務がない という考え方で合ってるのかが疑問なのですが、いかがなものでしょうか？
- toratanuki
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不動産登記法１６４で申請義務について過料の規定があります。 更正の登記は、除外されています。
補足
ありがとうございます。 もう一度調べてみたのですが、 所有者の氏名等に変更があったときは登記の義務がなく、 土地の場合、地目、地積に変更があったときは １ヶ月以内に変更の申請をすることが義務付けられてる とありましたがこれは間違いなのでしょうか？
- cowstep
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ひっかけ問題で、「第三者に所有権を移転した」とは書いてありますが、所有権の登記名義人の変更をしたとは書いてないので、第三者はまだ表題部所有者でも所有権登記名義人でもないということではありおませんか。 運転免許試験で「青は進め」（×：進んでも良いが正解）と類似の問題です。
お礼
ありがとうございます。 そこにひっかけがひそんでるとは思ってませんでした。 当事者は登記なしにでも所有権が移転したものとみなされる とあったように思ったので、意外でした。 参考になりました。
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