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青色申告の65万円控除について不動産賃貸業者が知るべきこと
- 不動産賃貸業者の青色申告における65万円の控除について疑問が生じています。年収650万円の賃貸業者は、社会的常識からして事業を営んでいると考えられるため、控除を受けることができると思われます。
- しかし、税務署が賃貸物件の条件を指定し、5棟10室以上でなければ控除が適用されないと主張しています。賃貸業者は5棟10室を持っていなくても、事業として生計を立てていると主張することで控除は可能となります。
- しかし、税務署員によって異なる意見が示され、混乱が生じています。このような場合、税理士に相談することをおすすめします。税理士は専門知識を持っており、最適なアドバイスをしてくれるでしょう。
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この問題は、収入金額の問題ではなく、所得の区分の問題です。 不動産所得か事業所得かの問題です。 国税庁のタックスアンサーでは５棟１０室は「おおむね」という言い方をしてぼかしてます。 つまり「あいまい性がある」のです。 確認したい点として「個人事業の開始届け」は提出してあるでしょうか。 提出していれば「私は事業として不動産貸付をしてると税務署に届け出てる。それを事業所得ではないので、青色申告の６５万円控除が受けられないというなら、そちらの指導に遅滞があると思う。今までの分はしょうがないが、来年から６５万円控除は認めないので、そういう申告書を作成してくださいという態度に出るのが良くないか」と税務署調査官に言いましょう。 同時に「過去に、納得がいかないならこのままでよい」と調査官に言われた点を強調しましょう。 ところで、昨日調査官がきて６５万円控除は受けられないと言い出したのはわかりますが、それでどうしろと言い出してるのでしょうか。過去３年分の修正申告書を出せとでも言ってるのでしょうか。 こんなときこそ、税理士に相談すべきです。 「何の指摘もなかった」と、ネットで述べててもしょうがありませんよ。 税理士が事業所得だと思ったから６５万円控除していたという主張と、税務当局のいう不動産所得であるという主張を闘わせて結果を得るしかないでしょう。 不動産所得なのか事業所得なのかで判例があるのは、つまり争いがあるということです。 専門家の間でも異論のあるところです。 「私は事業として不動産の貸付をしてる」と主張をすることです。その上で、 専門家である税理士に「ちゃんと結論付けてくれ」と請求し、税理士が事業所得だとしてたのが誤りだとしたら、本税額はしょうがないですが、加算税と延滞税を税理士に負担してもらいましょう。 「誤った指導による損害賠償額を請求する」わけです。
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- ben0514
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追記します。 私の想像では、正しい申告をしすぎて、税務署の職員も調査しに来た手前、何もないというのは上司には言いづらいのでしょう。他につつくところがないから、そんなところをつつくのでしょう。 私も先日法人の調査を受けました。税理士がいないことで強気で来たものの、指摘事項がなさ過ぎていちゃもんをつけるような内容でしたね。交渉の結果、金額が少なく、調査の続行の理由にはしづらいのか、追徴額１０万円の指摘を５万円以下で修正申告を頼まれましたね。譲歩し、修正申告を行いました。私自身も税務調査を任意から強制にされ、期間を延長されても迷惑だったので、譲歩しましたね。
- ben0514
- ベストアンサー率48% (2966/6105)
判例はあくまでも一例であり、参考にするだけのものでしょう。 税理士は交渉してくれないのですか？ 私が聞いた話では、「５棟または１０室」の条件を満たせば、事業的規模として取り扱うことが出来るというのは聞いたことがありますが、あくまでも一つの基準であって、その条件に満たなくても事業的規模となる場合もあります。 納税者側が判例を理由にしたりすることはありますが、税務署側が判例を持ち出すのは変な感じですね。法令で明記されていなければ、おかしい話です。明記されておらず、争いとなった場合のみ、判例を参考にするのですからね。判例に拘束力はないでしょう。 税理士がいるのであれば、基準に満たなくても青色控除が認められたケースの判例を探してもらいましょう。 税理士が頼りなければ、他の税理士へ依頼したり相談するのも必要かもしれません。また今回は泣き寝入りしても、そのような税理士とは顧問契約の解約を考えるべきかもしれませんね。
- mukaiyama
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＞その賃貸業で生計を立てていたら、事業としてみなされる。と税務署員が見せてくれた書面に… 社会的常識から見て、事業で間違いないから確定申告をして税金を納める必要がありますよ、という意味の書類だったのでしょう。 青色申告特別控除 65万の要件である「事業的規模」と必ずしもイコールではないですよ。 ＞5棟10室はないけれど、事業として生計を立てている。と言うと… 生計を立てるだけなら別に650万もなくてもかまいません。 家屋敷が自分のものである独身者なら、年間 200万もあれば最低限の生活はできます。 また、1棟だけの貸し家だとしても、借り主が親戚の資産家だったりすると法外な値段で借りてくれて年間数百万になることもあるかもしれません。 このように社会通念とは人によって様々な解釈ができ、生計を立てているかどうかだけで税の判断をすると不都合な点も多々出てくるので、5室10棟という数字をあげているのです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm ＞「納得がいかないのなら」65万円の控除は、このままでいい、と言われたので… 税務署員とて人の子ですから、調査先で税法の隅々まで完璧に説明し尽くせるとは限らないでしょう。 おそらく、あなたのあまりの剣幕に反論できるだけの情報を持ち合わせなかったので、とりあえず今日のところは保留するといった感じだったのではないでしょうか。 ＞別の税務署員が来て、判例を見せて、65万円控除は受けられない、言うのです… 凡例を持ち出すまでもなく国税庁の HP にはっきり書いてありますし、いろいろな税の指南本にも必ず書いてあることです。 まして凡例まで示された以上、受け入れるよりほかないと思いますよ。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
貴方の年収６５０万の内訳がわからないんじゃ回答は無理ですし、税務署員が入れ替わり訪れるのは、不審点が一杯だからでしょう。税理士は、この際関係ないです。 査察は、限りなく不審点があるからで、脱税容疑も内在するからです。 5棟10室だけの管理収入で、６５０万の年収は、１室当たり５４０００円以上の家賃収入の手数料となりますが、ドーなんでしょう？？？？？
