住宅ローン 期間短縮Or返済額軽減

質問

先輩方の知恵をお貸しください。

夢の住宅をやっと手に入れ現在ローン返済中です。
ローンの内容は以下のとおりです。
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借入れ期間：20年
借入れ額：1500万
金利：全固定 2.6%(繰上げ返済手数料は無料)
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毎月返済額は8万円で早くローンを完済したい為に繰り上げ返済を
期間短縮型で毎月12万円行っています。

その他ボーナスや定期預金の解約等などでも繰り上げ返済を
行った結果、ローン開始から3年目にして借入日からの償還期間が
10年を切る寸前までになっております。

現在のローン残額は700万程度でこのペースで返済すると年末には
500万程度になる予定です。

皆様にお聞きしたいのは今年の住宅ローン減税を受けるか否かです。
来月期間短縮を行うと、住宅ローン減税を受けれなくなるため
選択肢として以下を考えました。
なお、来年はローン減税は考えておりません。

　１．今までの期間短縮型で繰り上げ返済を続ける。
　２．来月から返済額軽減型の繰り上げ返済に変更する。
　　　(軽減された月々の返済額は繰り上げ返済分に上積み)
　３．繰り上げ返済額を貯蓄しておき、来年１月に期間短縮型で繰り上げ返済

上記の案で一番どれが良いでしょうか。また、他に何か良い知恵がありましたらご教示ください。

回答No.1

ohkinu1972

計算してみました。
残額700万円、2.6%、残期間8年とすると月々8万800円程度の支払いとなります。
繰上げもあわせて月々202,300円程度を繰上げor積み立てる。
これを今年3月～12月の10ヶ月として、１．から３．のそれぞれで計算しました。

１．の場合
年末の残高は511万円程度になります。

２．の場合
年末の残高はやはり511万円程度になります。
ただしローン減税が51,100円受けられるため、これも繰り上げに当てると、
残高は506万円程度になります。

３．の場合
年末の残高は633万円程度になります。
ただし積み立てが121万円強あり、ローン減税が63,300円受けられるため、
これらをまとめて繰り上げに当てると、
残高は２．とほぼ同じ506万円程度になります。

１．はローン減税が受けられない分だけ不利になります。
２．３．はほとんど差がないようです。
ただし２．の場合で定期預金などで利子を得ればその分得と言えます。

いずれにせよ期間が10年以下にならないようにして、
ローン減税を最大限利用し、
10年を切る際は完済するというのがよさそうです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、来月から２．の案で繰り上げ返済して
来年以降は返済予定金額を考慮して決定したいと思います。