不動産投資 好条件の物件の探し方

質問

家賃収入を得るために物件を探さなければなりません。

でも素人には良い物件の情報は回って来ないらしいです。
最低300件は見なさいと。

すごい愚問だとは分かっていますが、個人の23歳の若造が資金600万円で良い物件を探すとしたらどうすればいいのでしょうか？

建築関係の仕事していますが、不動産は知識があまりありません。

アドバイスをください。

回答No.2

himeichigo17 · ベストアンサー

600万円で良い条件で探すには売却(転売)を考えず、
家賃収入だけでメリットを享受する物件だけに絞ったほうがいいでしょう。
というのも、売却しやすそうな物件は利回りが悪いので、
資金回収まで相当な時間がかかるからです。
なので、表面利回り10％以上は譲れない条件です。

不動産投資というのは、元本を回収してからがやっと利益ですので、
利回り10％だとしても利益になるのは10年後なんですよ。
もし5％の利回りだと20年後、新築だとしてもちょっと気が遠くなるほどの未来ですよね。
それまではただ元の資金を分割で受け取っているに過ぎません。
当たり前のことなんですが、案外毎月家賃収入を得てるとその感覚を忘れてしまうんです。
その割に家賃の滞納、修繕維持費が想定よりかかる、
人口減少で賃貸需要が減ってきていて家賃相場が下落、
大家には厳しい判例(更新料がとれない、修繕維持費が大家負担)
などのリスクが高いのですが、最近そういったことを考えず
安易に投資に走る人が増えたため、利回りが相当下がっています。
なので、これから不動産投資を始めて利益を得るのは正直なところ、結構難しいです。

それからまともに貸せるのは築35年程度までと考えてください。
なので築年数が20年以上のものは絶対に避ける。
それ以上は諸経費と家賃でほぼトントン、赤字になることも多いです。
そういうこともあって、利回り10％以下ではどんなによさそうな物件に見えても、
大した利益を得ることはできませんし、損になる可能性が高いです。

また築年数よりも駅から近いことを優先すると
空き室リスクが格段に減りますので駅から遠い物件は
利回りがいいか、物件の設備がいい(バス・トイレ別、広い1K～1DK）とういったメリットがない限りはやめたほうが無難。
初めての投資ならなおさら駅近くにはこだわったほうがいいです。

ただ個人投資家に出回る1ルームは8割は最初から損することが
決まっている物件ですので、これは理想的という物件以外は
妥協して買うべきではないです。

回答No.1

mimicann

建築兼大家業してます。

>>でも素人には良い物件の情報は回って来ないらしいです。
>>最低300件は見なさいと。
誰から聞いたのか知りませんが、「300件見なさい。」は良い回答ですね。
理由は、それだけ見れば多くの不動産屋と深い知り合いになるハズです。良い情報は一番最初に入ってくるのは不動産屋が多いです。だから、不動産屋に顔、名前を覚えて貰わなくてはなりません。

競売物件という手もありますが、かなりの勉強が必要です。良い物件に当たれば良いが、悪い物件に当たれば使用することが出来ずに落札額の半分で売りさばくハメになることもあります。

リスクを背負いたくなければ、地道に不動産屋に知って貰うのが良いです。