不動産投資について教えて下さい。

質問

最近　東京山の手沿線、大坂都心部、でマンションの１室を買い取りその家賃収入で試算運用していく営業がありました。面白いと思いますが、質問があります。経験のある方、是非御意見をお待ちしています。
この不動産運用の仕組みを説明します。東京を例にとります。２０m?１ルームマンション　買い取り価格１８００万　家賃収入（月々家賃８４０００円　年間９０００００円　約９０％でみてます。固定資産税はわずかです。）計算上では、２０年で元がとれる計算です。ちょっときわどいですね。
私が知りたいことは、他の物件から比較して８４０００円も場所もまあまあです。２０年後もしくは１０年後換金する場合に、いくら試算価値があるか？
この場合マンションの買い取り方法ですので、所有権はこちらにあります。そのマンションの家賃に
ついてです。そのマンション本体が建っているの土地査定価格と建て家　建築費、室数との関係に法則があるなら見通しが尽きやすいのですが、御存じですか？また築後年数との間に価格割引率もデーターはありますか？
２０年後はこういった不労所得が有り難くなると思いますが、家賃収入はどのくらい落ちていくんでしょうか？予測でいいです。
２０年後は独身者が多くなると思います。今のようにいい部屋と安い部屋の両極端になると思います。またニューヨークなど友人とすんだりして、住まいの考え方も変わってくるのでは？
ちょっと専門的な御意見があればと期待しております。もう少し大きな部屋で共同住まいを前提に考える考え方は？どうでしょう例１キッチン／洋室　２７００万　　家賃１２５０００円　こんな物件もあります。

回答No.1

nagisa1 · ベストアンサー

不動産収益物件の収益を考えるのでしたら、２０年後は考えるのがおかしいです。10年もしたら、入居者は激減します。本来、5年くらいから入居率が下がります。このときに転売して収益を上げるべきだと思います。不動産価格は、すでに高騰しつつあります。また、不動産も１０年もすると補修費が嵩んで来ます。２０年もしたらスラム化するでしょう！建て替えが可能な規模の物件かにも寄りますが、慎重にすべきでしょう。特に１棟での運用と違い1室の場合、リスクは大きいです。金利も２～３年後には大きく高騰すると予想されています。金利負担率はどう計算されていますか？１０年後は高齢者６５歳以上が3人に1人の時代です。人口構成からして、ワンルームが需要に適しているでしょうか？疑問です。家賃収入と返済額の差額で返済に苦しくなり、不良債権化している物件が多いです。海外と違い海外からの人口流入はまだまだ少ないと思います。

お礼

基本的に金利を払うつもりはありません。金利程馬鹿らしいものはありませんから、一括購入で考えていましたが、都心部でも５年しかもちませんか？そうですか。ありがとうございます。大変参考になりました。自分なりには、こう考えてました。もし私がビルのオーナーならば、１８００万＊３０戸　５４０００万これは土地代と建てやのほとんどを補えるのではと思いました。つまり最初に家主は大体リスクを融資した借り主から取っているんではと思うと面白くなくなったんです。これはおかしいと。止めます。ありがとうございました。不動産関係に詳しいようですね。お世話になりました。

回答No.3

KeichanDX

ぼくは家賃が８万取れる物件だとしたら、８００万以下でしか買いません。１０万なら１０００万。中古でも管理が良かったらいいんです。

それから家賃が１２万くらいの物件になると、分譲して自分で住宅ローン払うのと大して金額の差がないので、自分としてはあんまりオススメできません。家賃８万円前後の物件がいいんじゃないでしょうか。

それから物件を一括で買える資力があるのは大変素晴らしいですが、それならローンを上手に利用してもっとたくさんの物件を持った方がいいですよ☆

回答No.2

kyokuchin1979

下記URLにおいて「編集」→「このページの検索」
→「ワンルームマンション」でこのpdfファイルを見てみてください。
金融分野の専門家が分析してます。

一般の方はあまり考慮しないようですが、
○現在価値への割引率（これは例えると、現在手元にある100万円と10年後に得られる100万円では価値が違うという意味です。）
○10年後の転売価格
などを考慮しないといけないようですね。

参考URL：

http://www.nli-research.co.jp/pub.html