新規就農の研修中で、３年目（最終年）に入る者です。

質問

新規就農の研修中で、３年目（最終年）に入る者です。
　二年目で借りていたハウス及び農地をお返しし、今年から別の土地でハウスを借りる事になったのですが、貸主の方が契約手続きが面倒なので、ハウスが建っている農地は貸借しない事とし、上物（ハウス）の利用料のみの契約にしたいと言われました。
　研修三年目の今年に耕作農地を取得（借りていても良い）していないと、来年就農条件を満たさないことはさておいても、施設（ハウス）のみの貸し借りで契約することで、こちらにどういったデメリットが生ずるでしょうか。また、メリットはありますでしょうか。
　また、貸主の方はかなり御高齢で、不謹慎ですが相続が発生した場合、上物の契約だけでは継続して借りることが不利になったりするものでしょうか。
　ちなみに賃貸契約には今のところＪＡが間に入ってもらうことになっているのですが、ＪＡが上物だけの賃貸契約はできないと言った場合、ＪＡを通さず直接相対取引にすればいいと言われています。
　今後何年（何十年）もできれば借り続けたいものですから、おかしなことにならなければいいと、不安です。もしお詳しい方がいらっしゃいましたら、助言頂けると幸いです。

回答No.1

Oxalis · ベストアンサー

農地の賃借は正式なルートとして、市町村の農業委員会が認める農地法第３条の賃借と市町村が行う農業経営基盤強化法による農地の利用権設定があります。
現在はどちらで賃借を行っていますか？
農地保有合理化法人としてJAが介入していること、多分下限面積(50a）よりも少ない状況と見受けられることなどから、利用権設定によるものと思われますけど

>ハウスが建っている農地は貸借しない事とし、上物（ハウス）の利用料のみの契約にしたいと言われました。
＞ＪＡを通さず直接相対取引にすればいいと言われています。

正確に言うと法律違反というか、法律の抜け穴と地主さんが思っているだけとしか言えません。
単純な民民の契約書では、農地の賃借は全く法的効果を有しません。（農地法第３条４項）
権利や義務を考えるとちゃんとした農地の賃借をお勧めします。
また、上物のみの契約で相続等の問題が発生しても、そもそもその契約が適法と言えるのか？という根本的な問題もあります。

契約期限が切れれば自動的に賃借権がなくなる基盤強化法による「利用権」なら地主さんの了承も得やすいのでお話し合いをお勧めします。
（農地法の賃借権は契約期間が過ぎても自動更新されますが、いろいろな制約がつくため、新規の賃借の場合、農地の賃借は「利用権」で設定されている場合がほとんどです。）

お礼

かなり詳細なご説明、誠にありがとうございます。

　＞契約期限が切れれば自動的に賃借権がなくなる基盤強化法による「利用権」なら地主さんの了承も得やすいのでお話し合いをお勧めします。

　恐らく昨年までお借りしていたハウス（及び農地）も、ＪＡが間に入りこの方法で契約していたものと思われます。研修生という立場から、私と貸主個人での賃貸契約ではなく、ＪＡの中にある法人が間に入って私に研修用農地として貸し出すという形を取っていました。
　本年も一年だけですが、この方法でないと私も耕作農地を借りる事ができず、来年から私個人と貸主の方との直接契約となる（ＪＡが仲介には入るが）と説明を受けています。

　つまり地主の片が、このことをしっかりＪＡから説明を受けているにも関わらず、「上物だけの契約にしたい」「相対で契約してしまえばいい」とおっしゃっているのなら、ただ面倒くさいからというよりも、何かアバウトな契約にしておきたい理由があるのかな？と勘ぐってしまう次第です。

　もう作付けの準備も終わろうかというくらい、作業も修繕などの投資も進んでしまっているので、今更借りられないということになると悲劇的なところが立場的に辛いところですが、ご助言頂いたとおり、ちゃんとした農地の貸借契約ができるよう、ＪＡと地主さんとの３者で話し合う事にします。

　ありがとう御座いました。