抵当権の設定され、売買契約がかわされている農地を借りることは可能？

質問

農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者（農業者でない）との間に、その農地について売買契約が交わされていることがわかりました。
この農地は、農地法第５条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。
それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合はどうなるのでしょうか。

回答No.2

noname#4593 · ベストアンサー

＞農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を
＞耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者
＞（農業者でない）との間に、その農地について売買契約が交わされていることが
＞わかりました。

　契約の内容が良く分からないので確かなことは言えませんが、おそらくここで行われている売買契約というのは、担保の一種として（このような担保契約を『譲渡担保』と言います）交わされたものであろうと推測いたします。余談になりますが、この譲渡担保契約というのはどういうものかと言いますと、担保権設定者（土地の売主）が担保権者（抵当権者兼買主）に債務を弁済した場合に、所有権を売主に戻すという合意がなされているものを言います。

　それはさておき、抵当権が設定されている土地に、あとから賃借権を設定した場合、その抵当権が実行されると、あとから成立した賃借権は消滅するのが原則です（民法177条）。
　しかし、「短期賃貸借の保護」と言いまして、耕作道として使用するような目的の土地の賃貸借の場合、その賃貸借期間が５年以内であれば、その賃借権は抵当権者に対しても主張することができ、保護されます（民法395、602条）。更新する事も可能です（民法603条）。

＞この農地は、農地法第５条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。

　以上の議論とは別に、農地法の規定は、農地を農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とするものです（農地法１条）。
　従いまして、この申請内容が、通常の許可基準に適合している限り、都道府県知事の許可はおります。問題の農地が、市街化区域内であれば「許可」は必要なく、農業委員会への「届出」だけです。

＞それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合は
＞どうなるのでしょうか。

　借用証書が無くても、抵当権設定者が債務を弁済し、その時に受取証書（領収書）を受け取っていて、債務が完済された場合には抵当権は消滅します。
　いずれにせよ借用証書が必要になるのは、抵当権者と抵当権設定者との間での問題であって、問題の農地に賃借権を設定するかどうかの問題とは別です。

　以上、ご参考まで。

お礼

abenokawamotiさんの回答はいつも大変参考になります。
今回も細かいことまで教えていただいてありがとうございます。
私には到底知り得ないことでした。

回答No.1

zawayoshi

それ以前に、売買契約がなされていると言うことで、その買主(抵当権者)がその
土地をどのように扱うかと言うのが問題ですね。
　農地法5条と言うことであれば、農地ではなくなるわけですから、農道としての
利用はできないはずですが、その敷地内に通路つくってそこの通行に関しての承諾
を書面でとることは決して不可能ではないはずです。

　あと、この場合、抵当権に関しては問題にする必要はないです。
　抵当権者が取得すると言うことで、抵当権は消滅するはずですから。

　結局のところは、その抵当権者次第と思われます。

お礼

回答ありがとうございました。