住宅ローン審査が不安

質問

主人名義で、住宅ローンを考えています。
主人３９歳、15年勤務、大手上場企業、年収９５０万円。
４５００万のローンを３５年で、考えています。
諸費用含めて、４００万頭金で出します。

不安の種は、クレジットカードの利用です。
ショッピング残高５０万、キャッシング残高２０万
あります。

このままでは、ローン審査は通りませんか？

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅取得にあたって、自己資金400万円＋住宅ローン4,500万円＝4,900万円の資金計画ということですね。

物件価格は住宅ローン借入額（4,500万円）程度でしょうか？

年齢については問題ないです。
４０歳代、５０歳代でも住宅ローンをお借り入れになる方はいらっしゃいますから。
私自身、４０歳の時に住宅ローンを借りました。

ただし、返済期間を３５年にされることはできないかもしれません。
住宅ローンの「商品条件」は、金融機関によっても異なりますが、返済期間の最長を７０歳までにしているものもあったりしますので。

それに、計画の段階で、「年金を受け取る年齢になってからも返済が続く」計画を立てられるのはよろしくないです。
退職金で残債を返済する…という計画もダメですよ。

「現在の一般的な定年年齢である６０歳までに完済する」という計画でスタートしてください。
ですから、返済期間を「６０歳－１歳－現在の年齢」で設定しても、返済が可能かどうかを考えてください。

ご主人は、現在３９歳とのことですから、返済期間は２０年でシミュレートします。

「借入額：4,500万円　返済期間：20年　金利：3.20％（全期間固定金利）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は254,098円となります。
ご主人の「現在の月給の手取り額」から、この額を住宅ローンの返済に充当しても、「現在と同レベルの生活」は維持できそうですか？

また、完済までのご家族の「状況の変化」を合わせて、ライフプランニングをしてみてください。
ご質問者さまのご家族の状況は分かりませんが、年齢に応じて「まとまったお金」が必要となってくる場面があります。
特に冠婚葬祭、教育関係、介護関係、車。
これらについての資金手当ても考えてみてください。

クレジットカードの利用については、ショッピングはさほどお気になさる必要はありません（当然、支払い遅延など、『個人信用情報』に瑕疵がないことが条件ですが）。

ですが、キャッシングについては、「嫌うところは徹底的に嫌う」ので、キャッシングの「利用履歴」があるだけでＮＧとなる可能性は否定できません。
利用履歴ですから、完済、解約をしても効果はないんです。
でも「気にしないところ」もあります。
気にしないところならば、債務残高を年間返済額に加えて返済能力の審査をする程度でしょう。

前述の条件で住宅ローンを借りたとしますと、年間の返済額は305万円程度になります。
これにキャッシング残高を加えて、年間返済額を325万円とし、年収950万円で割りますと、返済負担率は34.2％。
年収の割には返済負担率が高いので、民間金融機関の住宅ローンを利用する場合には、保証料が高くなるかもしれません。

実際のお借り入れは、返済期間を35年にされたり、金利が低い条件で借りたりされるかもしれませんが、金融機関における「返済能力」の審査の際には、このような「条件」をあてはめて計算することもあるんですよ。

クレジットカードの「現在の利用状況だけ」が、審査にマイナス影響を与えるのならば、多くの金融機関ではヒントを与えてくれると思います。
例えば、「4,500万円は難しいですが、4,000万円ならば大丈夫です。」とか。

ただ、年収950万円というのは、決して少ない年収ではありません。
ご家庭の状況・事情は様々ですが、「年収が950万円もあるのに、キャッシング利用をされている（されていた）」という見方をされることもあります。

どう見るかは、金融機関次第であり、その保証会社次第…ということになります。

ですから、「申し込んでみなければ分からない」と思います。

お礼

とても丁寧なご回答ありがとうございました。

お金の使い方については、派手に使っていたのかもしれません。
反省することしきりです。

計画は、見直しに向けて主人とも話し合ってみようと思います。
ただ、かなり気に入っている物件なので、
主人は申し込むというと思うのですが。

月々返済額と住居関連費用の積み立てと合わせて、15万円ほどと計算して、子供の年齢等考えながら、ライフプランは考えて見たのですが、
甘い考えでスタートした私たちには、とても参考になるご意見でした。
重ねて御礼申し上げます。

回答No.3

Domenica

＃２です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 月々返済額と住居関連費用の積み立てと合わせて、15万円ほどと計算
15万円では少ないと思います。

「借入額：4,500万円　返済期間：35年　金利：0.975％（変動金利型・店頭表示金利2.475％から1.50％優遇）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしても、毎月の返済額は126,505
円となります。

ご計画の150,000円との差が23,000円ほどありますので、年間28万円程度。
年間28万円程度ですと、固定資産税とちょっとした維持費で消えてしまうと思います。
火災保険や地震保険は、一括前払いの掛捨てタイプですか？
だとしたら、毎年保険料は必要ありませんが…。

このシミュレーションで利用した「金利：0.975％（変動金利型・店頭表示金利2.475％から1.50％優遇）」という金利は、実際の契約でも充分に適用が考えられる金利です。

ですが、現在の日本で、「金利が長期間にわたって固定される契約」においては、0.975％という金利は適用されることが考えられない金利なんです。

要するに、0.975％というような低金利での住宅ローン契約の場合は、「変動金利型」や「固定金利選択型」であることは考えづらく、この場合、将来における金利上昇を想定しなけれは不安が残る…ということなんです。
それは、即ち、「金利上昇リスク」を想定していない…ということになってしまうんです。

現在、まだまだ「金利」は「底」に近い状況です。
「底」に近いのですから、下がる余地についてはもう殆どありません。
ですが逆に上がる余地については「天井知らず」とも言える訳です。

ですから、ローンの場合は、金利が低い（今の）うちに、できる限り長い期間、金利が固定されている契約を結んでおいた方が「安心」と言われるんです。

そんななか、しきりと「景気対策」「景気回復」が叫ばれていますが、景気が回復すれば金利も上昇してくることが考えられます。

預貯金の金利が上がる分には大歓迎ですよね。
ですが、預貯金の金利が上がるということは、ローンの金利も上がるということです。
そして、当然に、預貯金金利よりもローン金利の方が高いです。

日銀の政策金利が1.00％上昇すれば、見直し後の金利も1.00％上昇することは充分に考えられます。

前述の条件で、見直し後の適用金利が1.00％上がれば、毎月の返済額は約15万円になってしまい、住居関連費用の積み立てか実質ゼロとなります。

お礼

再び、詳しいご返事をいただきありがとうございます。

15万円では少ないのですね。
固定資産税＋維持費、もっと見積らないといけませんね。
本当に何もかも後手後手になっており、恥ずかしいです。

銀行の方と、返済計画については話してみることにしました。
ライフプランニングについても17万位を見積って、やり直してみます。
それで、暮らしていけそうだったら、決定してみたいです。

ただ、ローン審査に不安が残りますが。

本当にありがとうございます。

回答No.1

manno1966

> ４５００万のローンを３５年で、考えています。
ほとんどの企業では定年が設定されています。
定年の年齢が75歳未満であれば、ローンは否決される可能性が高いと思います。

> ショッピング残高５０万、キャッシング残高２０万
不安材料にはなりますが、直接的にはローン審査に影響しないレベルと思います。

お礼

回答いただきありがとうございました。

定年の年齢で否決になるとは思っていませんでした。
ローン計画を考え直さないといけませんね。

キャッシング残高は、０にしようと思ったのですが、１か月以内に審査を出すつもりだと、今しても意味がないようなので。

今後１カ月以内に審査にだすと、信用情報はいつのものになるのでしょう。わかれば教えてください。