不動産売却時の税金について

質問

10年前に母と私名義で不動産（マンション）を購入いたしました。
購入時は母の持ち分5/2（約2000万円）私の分5/3（約3000万円）で、
母は自分の分位のお金は用意できるとのことで、2000万円の頭金を用意し支払いました。
私は約3000万のローンを35年で組みました。
その後3年後位に事情があり、姉が母と一緒に住むことになり、
司法書士に依頼し、私の持ち分のマンションの名義を姉に変更いたしました。
姉が支払いを続けておりますが、銀行の借入人名は私のままですので、抵当権は私の名前になっています。
近日中に母の介護もあり、私の近くに引越を考えております。
マンションの売却を考えているのですが、その場合、売却によって税金は誰にかかるのでしょうか？
（4200万円～4500万円位では売れるでしょうとのことです。）
（ローン残高は2400万円位です。）
とても心配に思っております。宜しくお願いいたします。

回答No.4

moto335195 · ベストアンサー

3です。
司法書士さんは持分移転の登記を依頼すれば引き受けます、税理士ではないので税金のアドバイスは一切しません。
問題はこの移転は売買か贈与かをはっきりさせなければいけません。
簡単に言えば、あなたの持分をお姉さんに売ったのか、あげたのかです、それ以外の理由は認められません。
銀行の借金が残っているようですが、借りたのはあなたであり、借主をお姉さんに変更してくれと言っても、通常は銀行は承諾しません、負担付贈与は銀行が承諾しない限り不可能です。ですからあなたとお姉さんで借用書を作り（公正証書など正式なもの）売買契約書も時価で作らなければなりません、固定資産税の評価証明書の値段は、建物の値段はそのまま使えますが、敷地権は時価と大きく違う場合がありますので、注意してください。何度も言いますが、正式な書類がないと税務署は贈与とみなします、そうなれば莫大な贈与税を払う羽目になります、一旦みなされると取り消しができません。私の知人でお父さんがなくなって、お母さんと息子さんが家を相続した人がいます。その後息子さんがお母さんにこの家を僕にくれとせがみ、共有物分割登記をしました、２年後に税務署から呼び出されて、莫大な贈与税を提示され、結局税金を払うために家を売る羽目になった人がいます。そして彼は司法書士に文句を言いに行きましたが、私は税金のことは一切アドバイスできる立場ではありません、なぜ税理士に相談しなかっのですかと、言われただけです。
不動産の所有権移転は登録免許税、取得税、譲渡所得税、贈与税と4つの税金を勉強してください、もうすでに2つは支払済みだと思いますが、残りの2つ目が飛び出るほどの高額です。これを避けためには、売買契約書、借用書は不可欠です。
この売買契約書は売ったときにコピーを税務署に提出する必要があります、（取得金額の証明）印紙をはり正式なものを作ってください。
わからない場合は地元の不動産業者に数万円の手数料を払って作ってもらってください。
借用書は、贈与とみなされないために絶対必要です。

補足

早々にご回答ありがとうございます。
とても助かります<m(__)m>
借用書の件ですが、平成14年に名義変更をしたのですが、
その時点での借用書を作るのですか？
それとも今現在の借用書ですか？
権利書に「売買」と記載があっても、はっきりした理由にならないのですか？
姉の名義にしてから（約7年前）、ローンは、私の保証人であり、
共有名義である母の口座から支払い（引落）になっています。
私が支払えないということで保証人である母の口座にしたようです。
その場合はどうなるのでしょうか？
何度もすみません・・・；
宜しくお願いいたします<m(__)m>

回答No.5

moto335195

3です
売買契約書も借用書も名義変更した当日が望ましいでしょう。
実際にあなたが売買代金を受け取っていないので、これは準金銭消費貸借に該当するからです。
権利書に売買と記載されていても、通常金額の表示がないため取得価格の証明になりません。
これを盾に贈与ではないと税務署に言っても、通常はみなし贈与として扱われます。
また100%売却することが決まっていれば、お姉さん名義で所有している意味もないため、錯誤登記で持分移転をあなたに戻してから第3者に売却する方法もあります。
この場合登録免許税1000円のみでできますので、最も経済的な方法です。最初にあなたとお母さんが買ったときの売買契約書のコピーを提出ことになります。
もし取得価格5000万円で売却価格4800万円だと、譲渡所得税が発生する場合があります、10年間毎年減価償却した金額を、売却価格に加算しなければならないからです。
どの方法を選択するかや、これ以上詳しいことは、税理士に相談することをお勧めします。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございました。
今日、姉に今回の内容を伝え相談し、
一緒に税理士さんに相談に行くことに決めました。

このたびは、ほんとうに助かりました。
ありがとうございました<m(__)m>

回答No.3

moto335195

貴女がお姉さんに名義変更したときの銀行に残っている残高と、銀行に払っている金利と同額の金利を使ってあなたとお姉さんの間で借用書及び不動産売買契約書を作成してください、不動産を売ったときには取得金額を証明する書類のコピーを提出します。
もしあなたの名義分をお姉さんに贈与したため、取得金額５％として申告すると、譲渡所得税を払った後、税務署からお姉さんに高額な贈与税を請求され(約1000万円)、あなたが税務署に書類を提出した後であわてて借用書を作っても手遅れです。このことは鳩山総理の失敗からも学んでください。
そして今後毎月、お姉さんがあなたに返済し、あなたが銀行に返済してください。
最初から、あなたとお姉さんの間の売買契約書と借用書を提出すれば、譲渡所得税も、贈与税もかかりません。
尚、家族間の借用書で金利も担保も取らないと、税務署はこの貸し借りは贈与とみなすといって、よく贈与税を請求してきます。
そのため、借用書は必ず金利を取り(できれば銀行と同額)、公証役場に行き、公正証書にしてください。

補足

ご回答ありがとうございます。
書類（登記済権利証）には
登記の目的・（私の）持分全部移転
原因・（日付）売買
権利者・姉
義務者・私
課税価格（移転した持分の価格・建物・敷地権・不動産価格合計）
登録免許税・不動産の表示・代理人（司法書士）
添付書類（申請書副本・住所証明書・登記済証・代理権限証書・印鑑証明書・評価証明書）
などなどの記載があります。
この場合なら借用書などは必要ないのでしょうか？
母と一緒に住んでいたので、実際は贈与ではないし、
金銭でもお世話になったこともあったので、
誰にも迷惑や負担がかからないようにしたいのですが・・・
わかりましたら、教えてください。
宜しくお願いいたします<m(__)m>

回答No.2

noname#121701

＞売却によって税金は誰にかかるのでしょうか？

売却価格から取得価格と経費を控除した価格に課税されます。

売却価格は、4200万円?4500万円位のようです。

取得価格は、母の持ち分5/2（約2000万円）私の分5/3（約3000万円）となっていますので、５０００万円のようです。
購入価格より安く売却しますので、基本的には譲渡税が発生しないケースですがお姉さんには問題があります。

お母さんの場合は明らかに購入価格より安く売却しますので譲渡税は発生しません。

お姉さんの場合は、あなたからお姉さんへの名義変更の登記原因の記載がないので分かりません。
あなたの取得価格をお姉さんが継承出来る登記原因で名義変更されていれば譲渡税はかかりません。
お姉さんがローンの支払いをしているということは、負担付き売買で名義変更したのでしょうか。
その場合はその時の売買金額が取得価格となり、その時の売買契約書の写しを税務署に申告書に添付します。
売買契約書で売買価格を証明出来ない場合は、購入価格の５％を取得価格としますので譲渡税が発生します。

あなたからお姉さんへの名義変更の登記原因がポイントになります。
資産税に強い税理士に相談してください。

お礼

参考になりました。
わかりやすく教えていただき、ありがとうございました。
名義変更時のことは、人に頼み言われるまま印鑑を押したため、
契約内容を理解していなかったので、書類を調べてみました。
権利書を見ても、負担付き売買で名義変更なのか
継承出来る登記原因で名義変更なのか、
書類が難しくて良く分からないのですが、調べてみます＾＾；
ありがとうございました*＾＾*

回答No.1

kyuketu

名義は母と姉になっているのなら母と姉が税金の支払い対象でしょう。
質問者様は3年分ローンを支払っているのでその分をお姉さんに贈与したということになるのでは？
売却で抵当権を外すのは質問者様の名義でもできるでしょうから問題はないと思われます。
売却代金の税金も自分でやって支払いもれがあったときに税務署からお尋ねがきて払いもれがあると延滞税がかかるので税理士に頼まれては？司法書士に頼まれているなら大抵紹介してもらえますよ。その時についでに相談してみたらいいと思います。

お礼

参考になりました。
ありがとうございました*＾＾*