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この条件の中古マンションの相場を教えてください。
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そういう場合は、元本回収までの期間計算するといいですよ。 修繕管理費は少し高めに約8,000円(月額)程度と仮定して、 利益は最大で5万7千円。築年がたてば、 家賃水準はさらに下がると予想され、 ワンルームの家賃下落は年間1,000円程度、 その後は4万5千円くらいで頭打ちになる傾向があります。 一般的なマンションの寿命は30年、長くても40年、 大規模修繕すれば50年、60年もつそうですが、 投資用物件の場合、お金をかけて建替えするのは考えにくいので、 まあ築35年程度にみておけば無難です。 ということは、築35年以内(10年以内)に 元本回収できる金額でなければ利益は出ないので、 他に固定資産税や空き室リスクなどを加味して、 恐らく利回り13％程度が損益分岐点になります。 個人的には利回り15％程度がなんとか利益を確保できるライン、 500万円～600万円が妥当な価格だと思います。 やや手堅い計算ですが、今後のリスクを考えたらこの程度の 安全ラインは確保したいところです。
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- URD
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600-800万円 ただし管理状態が悪ければいくらでも下がるババ抜き物件
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