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この中古マンションは買っても大丈夫ですか？
中古マンション購入についてずばりお聞きします。 田園調布駅徒歩５分、南向き、２５m２、築３０年で１１００万は買いでしょうか？大規模修繕は済んでいて、室内もリフォーム済みです。 敷地は１００坪で部屋数が１２なので持ち分は８坪くらいのはずです。 ローンは組まずに自己資金のみで買うつもりです。 私は３０代前半で、これから３年ほど住んで、その後は貸すか売るかをするつもりです。不動産の購入経験が無く、資産価値や投資価値がよくわかりません。３年分の家賃が浮けば良いかなと思っているのですが甘いでしょうか？ ３年後に同じような値段で売るのは難しいのでしょうか？ 不動産に詳しい方のご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。
- underwood7
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いかんせん現物等を拝見し物件の事情や状況を調べてみないことには 1100万円という価格の高い安いや「買い」であるかどうかは判断できません。 今回、ご購入を検討するにあたってお世話になる仲介業者（不動産屋）に ２～３年後に売買したらいくらで売れるのか、賃貸に出すとしたら賃料は いくら取れるのか等の目安を教えてもらってはどうでしょう？ 参考までに仮定してみますと・・・。 当該マンションを購入される際、物件代金のほかに 不動産屋へ支払う仲介手数料や所有権移転登記費用 その後に来る不動産取得税などで概ね100万円程度の諸費用が 必要だと思われます。 この他にも、お引越を業者に頼んだ場合はその費用。 お住まいになってる間については管理費のほか固定資産税が必要です。 ３年間で概ね50～100万円程度は必要だと思われます。 つまり、そのマンションを購入して3年間お住まいになるためには 1100万円＋100万円＋50万円の合計1250万円のお金が必要と いうことになります。 当該マンションが３年後に900万円で売却できたと仮定しますと この際にも仲介手数料は必要ですから引越費用と併せて最低でも 50万円くらいは必要になると思います。 つまり、900万円で売れてもそこから50万円は売却諸費用として 消えてなくなりますので、貴方の手元には850万円のお金が 残ることになります。 よって、1250万円-850万円=400万円が３年間そのマンションに 住むために必要な金額となります。 400万円÷3(年）＝1年あたり約133万円ですから １ヶ月あたり約11万円の費用がかかることになります。 この金額と、周辺の同じような広さ・程度の賃貸マンションの お家賃とお比べになってみてどうでしょうか？ なお、３年後に転売できる金額についてはあくまで仮定の話です。 1100万円そのままで売れるかもしれませんし逆に700万程度にしか ならないかもしれません。 もし、値上がりが期待されるような地域であれば貴方がお迷いに なっている間にすぐに売約済みとなってしまうでしょうから その可能性は低いのかもしれません。 また、３年後に賃貸に出すにあたっては、信頼のおける 不動産業者等を通じて信頼のできる方に貸すことが必須条件です。 現金購入ということなので、空室の期間には管理費用だけの負担で 済みますがモラルの低い入居者に貸すと大変な目に遭うことがありますので 安易に「賃貸に出す」とをお考えにならないほうが良いかもしれません。
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耐震については、耐震診断などやっているワンルームは皆無といえます。むしろそこをネタに買主を叩く材料にすべきでしょう。 ワンルームは壁だらけで頑丈そうですが、ともかく保有耐力がなく 間口方向に弱い設計が多いようです。おそらく低層のワンルーム のようですから、そんなに気にすることはなさそうですが。 さて、３０年前というといわゆる投資用1kの出る前の時期ですから 物件は、２ＤＫと１ＤＫの入り混じったマンションとかですかね。 気になるのは、給水排水で、いくら大規模修繕済みといっても 当時はまだ鞘管ヘッダー方式もなかったし、バスユニットも旧式 で、一度取り替えたでしょうが、洗濯機スペースやキッチンや 収納のとり方、独立トイレか否かなどさまざまな比較が必要です。 どうかあわててお買いにならないように。 最初が３０年の中古なんて正直言うとアブナすぎますけど・・・。 買うなら思い切り買い叩くことです。
お礼
回答ありがとうございます。 給水管は交換済みのようです。バス、トイレ、キッチンは数年前に新しくなっているということでした。バストイレは独立型です。 土地の持分の価値だけで十分購入価値があると思ったのですが、そういう単純なことではないのかもしれませんね。 とにかく、すでに買い手の方が現れたようです。
- lunapal7
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投資マンションをいくつか購入しています。 １００坪に１２戸ならば、かなりゆったりした建て方だと思います。 ２５m2だと１K ぐらいでしょうか。駅から近く南向きならば、家賃は８万５千円～９万５千円位かと？（物件を見ないとはっきりは言えませんが。環八に面していたり、ごみごみしていないと仮定して） １１００万円は相場かと。 ただし築３０年ということは、昭和５３年（１９７８年）築となり、新耐震基準(昭和５６年）以前に建てたものなので、耐震診断がなされているかどうか確認することが大事です。 もし、耐震診断していないと次に買い手がつかない可能性が高いです。買い取り業者も買い渋ります。 ３年後に今と同じ地価（地価の上昇・下落がない）とすると、大体同じ金額で売れると思います。（築３０年も３３年も同じなので） 築年数さえ考えなければ魅力のある物件ですが、私ならば築２０年以上のものは購入を控えます。
お礼
回答ありがとうございます。 おっしゃる通り、敷地に対してかなりゆったりと建っています。物件は一階で広めの専用庭がついています。 だいたい相場くらいで数年後もあまり値下がりしないという意見を聞いて僕の想像と同じだったので少し安心しました。 築年数がたっているので数年住んだ後は賃貸にして、将来に建替えされても土地代だけで資金の回収はできると思っていました。 ですが、すでに買い手がついてしまったようです。 これからもう少し勉強します。 ありがとうございました。
階数がわかりませんが、一階でなければ買いでしょう。 一階は、店子が付きにくい。湿気も多いしよくない。 防犯上も危ない。 グロスで７％の利回りくらいで、まずまずの収益性。 気になるのは、25平米といえば、１ＤＫまたは１Ｋでしょうから そもそも投資用だと思われます。なぜ空き家かということで 事故物件（自殺等）の可能性もチェックしたほうがいいです。 事故物件は一回誰かが買って転売すれば、次は重要事項で 説明する必要がないので、前の前の所有者もしくは賃借人の 事故など念のため確認すべきでしょう。 市況によりますが、大きな動きはなさそうなので、９８０万くらいなら 売れると思っていいのではないですか？ 家賃は７万くらいですか？管理費と固定資産税のほかに修繕積立金が 結構かかりそう。２万５千円なら３年で９０万円 購入の仲介手数料４１万、登記費用２５万として、売却仲介手数料が ３６万で 売却損が１２０万なら 損益の累計は３１１万 月額にして８万６千円 私は、１１００万の金を金融資産で持って運用したほうがチャンスは大きい という気がしますけど。 物件が安いとこと買うべきかは別問題。 ちなみに、同様の規模で千代田区の徒歩１分の物件が築７年で １７００万ですから、投資物件ならもう少し叩いて買うべきでしょうね。 私なら、オーナーチェンジ（賃借人つき）を買って、空いたらリフォームして 自分で住んで売る順番にしますね。
お礼
丁寧な説明ありがとうございます。 間取りは広めの１Kですが、ご指摘されている一階です。広い専用庭がついており、使用料は無料ということでした。 資産運用が目的ではないので、死ぬまでに損をしなければ良いかな、、、と思っていたのですが、すでに買い手がついてしまったようです。 でも、不動産の購入検討って非常に面白いですね、一つとして同じものが無いので色々な側面から検討しなければいけませんし。 これから色々と勉強してみます。 ありがとうございました。
お礼
非常に丁寧かつ詳しい説明ありがとうございます。 管理費や引っ越し代は賃貸に住んでもかかるので考慮しなくても良いかなと思います。賃貸の場合は敷金礼金仲介手数料の合計で家賃の５ヶ月分もかかるのでその分も考慮しようと思っています。 固定資産税はあまり考えていませんでした。あまり高いようだと問題になりそうですね、、、 ですが、残念ながらもう買い手がついてしまったようです。 不動産購入は高い買い物ですが、ゆっくり考えていたら”これ！”という物件はすぐに売れてしまうものなんですね。