ろうきんの住宅ローン借り換えについて

質問

現在、主人名義で、住宅ローンを組んでいます。借入先はろうきんです。

過去の質問でも多々ご相談させて頂いていますが
主人が、あまりにもお金にだらしがないので、急遽、今後は全て私が管理することになり、ローンに関しても借り換えを検討しています。
住宅ローンについて現在勉強中ですが、非常に知識が乏しいので、なるべく噛み砕いてのご回答お願いいたします。

2005年12月借り入れ開始　1700万円を借入　35年ローン
固定金利選択型　3年固定　0.950％　3年間は月額48,000円　当初期日2040年8月31日

2006年11月に100万円を繰り上げ返済
結果、繰上げ回数は28回分に充当。　
元金999,454円　利息546円　この時点で、最終期日が2038年4月30日に。

2009年3月より、再度固定金利選択型の3年固定で申請
金利2.35％　3年間は月額55,000円　期日2040年7月31日に・・・。

質問内容
(1)まず、初歩的な質問ですが、住宅ローンの借り換えというのは、2009年3月に新たに設けた、固定金利特約期間の3年がすぎないと無理なのでしょうか。
できるだけすぐに借り換えをしたいのですが。。。

(2)この経緯を見ると、借り入れ一年後に100万円の繰り上げ返済しているにも関わらず、ローンの最終期日がほとんどかわっていません。
一時的に短縮されましたが、その後金利が上がったせいで期日が延びています。なんだか納得いきません。これは仕方の無いことなのでしょうか。

ろうきんの担当者の方に電話で質問しましたが、
金利が上がったから・・という内容で、もし100万円を繰り上げ返済していなかったらもっと期日は延びていた・・・と。
恐ろしい話です。こういったことは普通なのでしょうか。
これがイヤであれば、高い月額となっても固定金利を選択するしかなかったということなのでしょうか？？？

(3)今の金利は一般的には安いほうなのでしょうか。借り換えるとしたら、どの金融機関がおすすめですか。

以上、よろしくお願いいたします。

回答No.4

mnb098

＞最終期日が延びているということは、むこうの間違いなのでしょうか？
・質問のケースは100万円の繰上げで28回短くなっていたのですが、再契約の時に元の期日で再計算されるので、最終期日2040年7月31日になっています。
1回少ないのは、返済金を千円単位に切り上げているためたまたま1回少なくなったと言うことです。

・金利が上がったので伸びたと言うのは、説明が少しおかしいです。短縮されていたより元に戻ったと言うのが正解だと思います。
返済シミュレーションでは繰上げした予想残高1468万円、残り32年、金利2.35%では55,000円になりますので、上記の検証になると判断します。

・エアローンは近畿ろうきんですから、金利＋保証料でこの水準なので団信生命もついていますし、比較するときには他行の保証料一括支払いの金利のみと比べると、判断を誤る事があります。
借換時のコストはしっかり調べられることをお勧めします。

回答No.3

86tarou

１：契約書に特に何も書かれていない場合は、いつでも可能です。例えばですが、借りてから１年以内の全額返済は出来ないという記載があることがあります。

２：繰上返済によって期間短縮されたのは正しいです。その後、更に３年固定を選択しても普通は完済期日が変わることはありません。ただ、金利が大きく上がっているのに、返済額が少ししか上がってないところをみると、返済額の増額を嫌って返済期日の変更をしたのではないでしょうか？それだけ金利が上がれば、返済額がもう少し上がるはずですから。一度、旦那さんにも聞いてみてください。

３：３年固定なら高いです。ただ、借り替えるとなると多くの手数料が掛かるので、金利差が大きくないと殆ど変わらないとかになる場合もあります（手数料等を含めた実質金利か総支払額で比較）。
なので、借り替えの可能性を伝えてみるのも一つの手です。あなたが優良な顧客なら、借り替えられて他の銀行に利益を取られるくらいなら、金利を下げてでも儲けることを考えます。でも、不良債権になる可能性があるなら、借り替えで全額返済して貰うことを望むでしょうね。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

回答No.2

mnb098

固定金利の特約契約に書いてあるのですが、普通は当初の残り期間と次の金利と残額で再計算した返済金になる事が多いので、質問者の場合は100万円減った残金に対する返済額が計算されています。

基本的には変動金利のローン契約を締結しており、そこに選択した期間を固定金利に特約するつくりなので、再特約のときに金利と返済額が変わると言うしくみですから、最終が伸びるなどと言う事は考えられません。

0.95%はかなり安い金利でしたが、借換特例などで低い金利を提供している銀行もあると思います。
ただ、質問の中にあるお金にルーズなご主人がろうきん以外の返済をきちんとしているのかどうかが心配です。他の銀行で審査してもらうと何処もダメと言う事は覚悟していないと、思わぬ結果が出ることも想定しておいたほうが良いでしょう。

金利はそのときの相場ですから、いくら固定金利選択といっても3年5年単位の変動金利に過ぎないのです。元金の多いときに低い利息負担で支払うのが、比較的有利である事は間違いありません。

何処の銀行も最初は低めの設定、次から普通の金利に引き上げと言うのは採算上からも当然の戦略なのです。
赤字にはできないのですから。体力によりいくらかの金利の差はありますけど。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞固定金利の特約契約に書いてあるのですが、普通は当初の残り期間と次の金利と残額で再計算した返済金になる事が多いので、質問者の場合は100万円減った残金に対する返済額が計算されています。

基本的には変動金利のローン契約を締結しており、そこに選択した期間を固定金利に特約するつくりなので、再特約のときに金利と返済額が変わると言うしくみですから、最終が伸びるなどと言う事は考えられません。

すみません、ちょっと理解が難しいです（涙）
最終期日が延びているということは、むこうの間違いなのでしょうか？
電話で確認したところ、金利が上がったから延びてしまうんです、という回答だったのですが・・・（汗）

主人に関しては複数の借金を全額返済し、今現在残っているのはろうきんのＡＩＲカードの48万円のみのはずなのですが、これでもひっかかるでしょうか？？
ちなみに、完全に借金がないかということを証明させる為、信用情報センターに本人を行かせて、現在の状況を確認する予定です。

回答No.1

manno1966

> (1)固定金利特約期間の3年がすぎないと無理なのでしょうか。
関係ない。
何時でも可能。

> (3)今の金利は一般的には安いほうなのでしょうか。
特約無しなら普通。
特約有りなら高いほうかな。

お礼

ご回答ありがとうございます！！
すぐにでも借り換えできということですね。
大変参考になりました。
金利については、他のところを色々と見て勉強しようかと思います。