マンション管理の業務委託先の利益相反（可能性の説明）について

質問

こんばんは。
２４年前から、管理組合が管理業務を管理会社（Ａ社）に委託している（よくあるパターン）マンションに住んでいます。
管理組合の実際の運営は、形式的には理事会（毎年選出）が行っていますが、各種管理業務の手配・外部との交渉から資料作りまで、実態上は殆ど全てをＡ社が行っています。（事務委託条項に基づく）

今から1週間後に年次総会が予定されているのですが、利益相反に関して質問が２つあります。
【１】今般の年次総会で、管理組合がＡ社の提供する新サービス（電球の交換・家具の移動・水回りのトラブル解決など）の契約を締結する事が提案されています。
この提案を管理組合の理事会に持込んだのはＡ社であり（形式上は理事会が行う提案として年次総会に諮る）、この契約の締結相手も同じＡ社です。
この場合に、Ａ社は「利益相反行為の可能性」について管理組合に説明する必要・義務はないのでしょうか？

【２】上とは別に、２４年前から締結している管理委託契約を例年通り１年間更新するのですが、その際のＡ社作成の「重要事項説明書」の中に「利益相反行為の可能性」を記載する義務はないのでしょうか？

例えば、定例の上下水道関係、その他設備点検や植木の手入れ等のコストは、過去１０年間変っていないのですが、世の中の競争激化を考えると、費用を引き下げる努力を怠っているように思われます。（契約上のは誠実義務違反？）　Ａ社が委託元の管理組合の為に最善の努力をしているか、に『？』を付けざるを得ないので、その対策への第1歩として、利益相反行為がなされていないか（例えば管理業務を行うに当って正当な対価とすべく入札等を行っているのか）の説明を求めることを考えています。
今すぐに是正させるのは難しいとしても、新年度からＡ社のやり方が改善するよう圧力を加えたいと思っています。
同じようなご経験をされた方、或いは管理組合などにアドバイスする立場にある方からのご意見をお願いします。

回答No.4

sagami228

【１】管理会社の提案をそのまま受け入れるか、あるいは他の業者からも見積もりを取り寄せて検討した上で決定するかは管理組合（理事会）の判断です。
【２】説明を求めることは出来ると思います。その説明に納得しなければ”管理組合”として委託契約を結ばなければいいでしょう。
管理会社は他に幾らでもありますし、選択する権利は管理組合にあります。

理事会の運営について、各種管理業務の手配・外部との交渉から資料作りを管理会社にやらせる事はよくあります。それ相応のお金を管理会社に支払っているのですから。

あなたが管理組合の理事長になって改革するのが一番いいのではないですか？

お礼

Ａ社は管理組合の決定をかなり強力に「誘導」しているのですけどねえ。でもそれだけでは利益相反行為に当らない事がわかりました。
「委託替え」は現実的ではなく、脅かしの道具になる程度だと思っています。
理事長になる事は実際に考えています。