住宅ローンの金利について教えてください

質問

現在年2回見直しのある変動金利で融資を受けているのですが、
銀行の合併によりこの商品はなくなり、3年固定のローンに
変わってしまうそうです。
けれど、最初の契約があるので半年変動のローンも選べないことは
ないということです。

現在の金利は年2.8％で３年固定に変わると年3.024％になるそうです。
ローンの残高は9年で一千万あります。
今後の金利の見通しがどうなるか専門外でまったくわからないのですが、
どちらのローンを選択したほうが無難でしょうか？

回答No.7

Domenica · ベストアンサー

おはようございます、Domenicaです。

> それにしても金融関係にお強いDomenicaさまがうらやましいです。
私の場合は、仕事で実際にローン審査を担当していましたので、必然的に詳しくなっただけです。
一般の方は「借りる立場」なので、一生に一度あるかないかの話になると思いますが、「貸す側」ですから、１日数件～十数件のローン申込案件について審査をしていました（担当は住宅ローンだけではありませんでしたし（個人融資全般と賃貸住宅建設資金融資と『国の教育ローン』）、住宅ローンも、自行の融資のほか旧・住宅金融公庫融資も担当していましたので、１人で扱う件数が多くなってしまうんですよ）。
目にする件数が多い分、詳しくなっただけです。単なる経験値に過ぎません。

> >ご質問者さまの場合、（ご質問文から判断する限りでは）借り換えにはあまりメリットがありませんので
> という点が気になったのですが、よろしければご意見をお聞かせくださいませ。
> もし自分だったらこの金額と年数だったら、他行で借り換えを検討する、とおっしゃってました。
私と逆…ということですね。
一般的にも、残りの返済期間が10年以上、債務残高が1,000万円超ある場合で、金利が現在よりも1.00％以上下がる場合でなければメリットは小さい…と言われているんですけれどね。
ご質問者さまの場合は、残りの返済期間が９年であることと、債務残高が1,000万円という点から、確かに金利が大きく下がるかもしれませんが、「借り換えに際してかかる諸費用」のことを含めて考え、私は借り換えによるメリットが十分ではないと思いました。

おそらく、借り換えにかかる諸費用は、10～数十万円程度になると思われます（司法書士への報酬などが含まれますので、金額は本当に金融機関によって異なります）。

借り換えにかかる諸費用が数十万円かかり、その費用が捻出できるのであれば、その分だけ、期間短縮型で繰上返済をされた方が手間もかからないので、「楽」だと思いますし。

他行への借り換えですと、また「一から審査のしなおし」となります。
住民票、印鑑証明、所得証明、納税証明等の公的証明書の取得は、無料ではありませんから、その分費用はかかります。
複数行に借り換えの審査依頼をすれば、依頼する金融機関の数だけ費用が掛け算になります。
金融機関の担当者って、こういった細々とした費用を見落としがちなんですよね。
でも、細々とした金額も、積み重なっていくと馬鹿にできないんですよ（取りに行く時間も作らなければならないし）。

> ちなみに、将来自分が住宅ローンを組む場合は他行でお願いするとのこと。
> 実際、よりよい条件で他行での借り入れは銀行内でも当たり前になってるみたいでした‥‥。
私もそうしたいのはやまやまだったんですけれど、見渡す限りの金融機関において、『金利優遇』の条件が、「給与振込ができること」だったんですよね…。
そして、私の勤務先は、「他金融機関への給与振り込みは認めていない」んですよ…。
尤も、私の場合は、
・勤務先のキャンペーン期間の関係で、他行よりも適用金利が低かったこと
・当初固定金利期間経過後も金利の優遇に関する特約があったこと
・保証料率が低かったこと
などにより、「勤務先で借りるのが一番お得」だったから、ラッキーでもあったんですが。

お礼

Domenicaさま

こんばんは。

各種証明書は普段取りなれているのですが、借り換えの諸費用は
けっこうかかってしまいますよね。
どちらがよいのかよくわかりせんが、借り入れ残は1080万くらい
なので、一応他行に相談だけはいってみようかな、と思ってます。

ちなみに、大本の金利の問題ですが、銀行担当者には、
自分だったらどうしますか、と聞きましたところ、3年固定を
選択するということでした。

このたびは本当に長々とお付き合いいただいて
ありがとうございました。心より感謝しております。
いろいろ勉強になりました。
たくさんいただいたアドバイスを参考にして、
考えてみたいと思います。
それでは、本当にお世話になりました。
ありがとうございました。m(__)m

回答No.6

Domenica

＃４・５です。

> 今日、銀行の方が「変動金利に関する特約書」という書類を持ってこられたのですが、“みずほ長期プライムレート年1.93パーセント”とであることを確認します、と書いてある
これは、「変動金利型の基準金利を設定する際の基準として『長期プライムレート』が採用され、その『長期プライムレート』の金利が、現在、1.93％であることを確認してください。」という意味の書類だと思います。

あくまでもベースが1.93％だということであって、住宅ローンの変動金利型の「店頭表示金利」が1.93％…という話ではありません。
住宅ローンの変動金利型の店頭表示金利は、いずれかの『プライムレート』を基準に設定されていて、「プライムレート＋0.50％」、「プライムレート＋1.00％」などというような設定の仕方をしています。

ただ、現在、住宅ローンの変動金利型の店頭表示金利は『短期プライムレート』を基準にしている金融機関が殆どで、「短期プライムレート＋1.00％」としている金融機関が最も多いと思います。
ですから、住宅ローンの変動金利型の店頭表示金利は2.475％とか2.725％になっている金融機関が多いんです。
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran5.htm

ご質問者さまが提示されたのは、単に『長期プライムレート』の率であって、住宅ローンの変動金利型の店頭表示金利でなければ、1.93％が適用される訳ではありません。
まずは、「実際の適用金利が変動金利型の場合は2.80％になる」ということでしたら、
1.93％＋1.00％－0.13％＝2.80％
となっているのかもしれません。
であれば、ご質問者さまの『金利優遇幅』は、0.13％とも考えられますが、実際にどうなるのかは、契約書や特約書を見なければ分かりません。
仮に0.13％が金利優遇幅だとしても、その優遇幅が完済まで適用されるかも分かりません。

> 交渉すれば多少金利は下げてもらえる場合はあるのでしょうか？
こちらについても、判断はつきかねますが、現在のお借り入れが「住宅ローン」であり、お借り入れの条件次第では、「借り換え」を検討していることをチラつかせると、金利のさらなる引き下げに応じてもらえることもありますが、ご質問者さまの場合、（ご質問文から判断する限りでは）借り換えにはあまりメリットがありませんので（銀行側もその程度のことは判断できますので）、材料として乏しいんですよね…。

> 家が自営業で、付き合いのある銀行に任せてローンを組む際、比較検討しなかったのですが、もしかすると優遇金利は11年前くらいからあったものでしょうか‥‥。
11年前ですと、平成10年。
旧・住宅金融公庫一般融資の基準金利が最も低かったころですから、民間金融機関の住宅ローンを単独で利用される方が少なかったころですね。
民間金融機関では、旧・住宅金融公庫一般融資ほどの低い金利で、住宅ローンのような返済期間が長期間になる融資は、なかなかできませんでしたし、「短期固定」なんて、比較的新しい商品条件なんですよ。
『金利優遇』も11年前には殆どありませんでしたね。

私自身が住宅ローンを借りたのが平成17年のことなんですが、その時ですら、「当初の固定金利期間終了後の金利優遇の特約」は、扱っている金融機関が少なかったですよ。
当初の固定金利期間の『金利優遇』はありましたけれどね。

私の場合は、新築分譲マンションだったので、同時期に多くの方が近隣の金融機関の住宅ローンを利用することになったのですが、ある金融機関で「固定金利選択型・固定金利期間３年」の適用金利が0.80％と提示され、それを利用された方が多かったです（マンション販売業者の担当者が新人さんで、対して私は住宅ローンの審査経験があり、知識がそれなりにあったものですから、いろいろと相談に乗っていた関係で、他金融機関の住宅ローンに関する情報などを教えてもらっていたんです）。
その金融機関の「固定金利選択型・固定金利期間３年」は、当初３年間は適用金利が0.80％だったのですが、３年して当初の固定金利期間が終了した後に金利の優遇が受けられる…という特約はなかったんですよ。
ですから、昨年、多くの方が借り換えをされたようです。

また、自営業者の方や個人事業主の方の場合、給与所得のみの方（いわゆるサラリーマン）と違って、「『金利優遇』が受けられない」可能性も高いです。
また、主債務者が給与所得のみであっても、連帯債務者や連帯保証人の方が自営業者、個人事業主であったりしますと、「『金利優遇』が受けられない」こともあります。

> いまどき優遇金利で1％マイナスなんて当たり前になっているんですね。
そうですね。
私の地元ではＪＡの優遇幅が一番大きく、９月には、10年固定で店頭表示金利から2.15％の優遇があって、適用金利が1.75％になっていました（近隣は商業地で、農家なんて一軒もないのに、なぜかＪＡはあるんですよ～）。
ただし、＃４でも申し上げましたように、誰でもが『金利優遇』を受けられる訳ではないので、その点は「広告に踊らされないように」してください。

補足

たびたび快く付き合ってくださり、本当にありがとうございます。
いろいろ勉強させていただきました。
最後にもうひとつお聞きしたいのですが、

>ご質問者さまの場合、（ご質問文から判断する限りでは）借り換えにはあまりメリットがありませんので
という点が気になったのですが、よろしければご意見をお聞かせくださいませ。

「金銭消費貸借契約証書」のコピーですが、手元にありませんでした。銀行の方が今日こられたので、写しを頼んでおきました。
もしかすると住宅ローンではないかもしれないですねぇ。
銀行の現在の担当者の方がいろいろ話してくださったのですが、
もし自分だったらこの金額と年数だったら、他行で借り換えを検討する、とおっしゃってました。
ちなみに、将来自分が住宅ローンを組む場合は
他行でお願いするとのこと。
実際、よりよい条件で他行での借り入れは銀行内でも当たり前になってるみたいでした‥‥。

それにしても金融関係にお強いDomenicaさまがうらやましいです。

回答No.5

Domenica

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 住宅ローンと書きましたが、土地と中古建物つき物件の購入で実際のところ住宅ローンと銘打ってあるローンかよくわかりません‥‥。
「中古建物付き土地」の購入の際に利用した融資ならば、住宅ローンである可能性もありますよ。
債務者（お金を借りている人）の手元には「金銭消費貸借契約証書」（もしくはその写し）がある筈ですし、そこには「ローンの種別」が記載されている筈です。
「金銭消費貸借契約証書」を探して、一度、じっくりと読んでみてください。

> もしこれが住宅ローンでない場合でも、固定金利選択型・固定金利期間５年で適用金利は1.50～1.70％程度で借り換え可能ってありえるのでしょうか？
当初契約が「住宅ローン」でなければ、他金融機関の「住宅ローン」への借り換えはできません。

ですが、合併先の銀行が「３年固定」という言い方をし、原則「変動金利型」はないという言い方をしているのならば、私は、十中八九「住宅ローン」だと思います。

…といいますのは、住宅ローン以外の融資商品で、３年固定のような「固定金利選択型」のローンは、「殆どない」からなんです。

ローン商品における金利の基本は、「変動金利型」か「固定金利型」のとぢらかなんです。
なので、「一定期間ごとに金利の見直しがある」か「完済までずっと金利は一定」のどちらかなんですよ。

３年固定のような「固定金利選択型」は、「変動金利型」の基本契約に、「一定期間金利を固定します」という『特約』を加えて締結させた、いわば、「変動金利型」の「派生パターン」なんです。

現在は、インターネット等で金融機関のローン商品の商品条件や金利を調べることができますが、そこから調べられる範囲でも、私は住宅関係融資以外の融資商品で「固定金利選択型」を見かけたことはないんです（全てが把握できる訳ではないので、「殆どない」という表現を使わせていただきました）。

> しかも兄弟との共有で、抵当権のなどの関係もあるので借り換えは難しいかな、とも思います。
土地や建物の所有権について、ご兄弟さんが共有持ち分を持っていらっしゃるのですね。
この点については、共有持ち分を持っていらっしゃるご兄弟さんに『連帯保証人』となっていただけば、借り換えについては問題がなくなります。
「住宅ローン」の対象となる物件（土地・建物）について、共有持ち分を持っているということは、抵当権設定のため、そのご兄弟にご自身の持ち分を「担保提供」していただくことになりますので、「担保提供者」として『連帯保証人』となっていただくことになります。
この場合の『連帯保証人』は、人的保証とは意味が違いますので、その人（共有持ち分の名義人＝担保提供者）が無職で、収入がなくても、『連帯保証人』となります。

『連帯保証人』となりますので、当然に『個人信用情報』も調べられることになります。
新規借り入れや借り換えで時々問題になってくるのが、このパターンなんですよね。
『連帯保証人』の『個人信用情報』にネガティブ情報が登録されていれば、それが原因となって、ローン審査でＮＧとなることもあるものですから…。

補足

またまた詳しくご回答いただいて感謝しております。

今日、銀行の方が「変動金利に関する特約書」という書類を
持ってこられたのですが、“みずほ長期プライムレート年1.93パーセント”とであることを確認します、と書いてあるのですが、
交渉すれば多少金利は下げてもらえる場合はあるのでしょうか？

家が自営業で、付き合いのある銀行に任せてローンを組む際、
比較検討しなかったのですが、もしかすると優遇金利は11年前
くらいからあったものでしょうか‥‥。

今日は出かけており、銀行の方とは入れ違いで住宅ローンの
確認などはできなませんでした。
借り入れ当初はまだネットを使用していなかったですが、
いまどき優遇金利で1％マイナスなんて当たり前になっているんですね。
今回は契約の期日が迫っているため変動金利で契約しておこうと思います。また後日改めて借り替えは検討してみますね。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

残りの返済期間が９年ならば、『金利優遇』が受けられない契約条件でしょうね。

ですから、現在の変動金利型2.80％も、固定金利選択型（固定金利期間３年）3.024％も、その銀行の「店頭表示金利」でしょう。

しかし、
> 現在年2回見直しのある変動金利で融資を受けているのですが、銀行の合併によりこの商品はなくなり、3年固定のローンに変わってしまうそうです。
変な銀行ですね。
「変動金利型」の融資を扱っていない銀行なんて、殆ど耳にしたことがありませんけれど…。

まあ、
> けれど、最初の契約があるので半年変動のローンも選べないことはないということです。
でしたら、個人的には「変動金利型」のままにされることをお勧めしたいですね（担当業務の関係で、一般の方よりは金利というものが身近にあるのですが、その観点からも「変動金利型」でいいのではないかと思います）。

他行への借り換えについては、ご質問者さまの状況で、借り換えに必要な資金が用意できるのでしたら、今の住宅ローンを繰上返済をされた方が効果的です。

残りの返済期間が９年で、残債が1,000万円程度ならば、年間返済額は125万円程度でしょうか？
この返済額は厳しいですか？
それによっては、固定金利選択型・固定金利期間５年で適用金利が1.50～1.70％程度のところへ借り換えをし、５年で完済してしまう…というプランニングも提示しますけれど。

変動金利型2.80％と３年固定3.024％について、現在の経済・金融情勢から判断するだけならば、「変動金利型の方が無難だと思います。」と申し上げます（３年固定を選択することは「なし」ですね。比較するならば、「合併後の銀行で変動金利型」か「他行で５年か７年固定に借り換え」だと思います。「他行で10年固定」はもったいないので、固定金利期間は５年で充分です）。

確かに、現在、固定金利選択型（固定金利期間３年）ですと、1.00％程度で借りることができる金融機関も多いですが、この金利は全ての人に適用される訳ではありません。
「『金利優遇』が適用される条件」に適合し、かつ、受け入れた人のみが「特約」により適用される金利です。

ご質問者さまの場合は、「借り換え」ですからね。
他行へ相談に行っても、現在の契約状況（『金利優遇』なし）も考慮されて借り換え条件が提示されてくるでしょうから、必ずしも他の方のように「最優遇金利」が適用されるとは限らないと思いますよ。
ご質問者さまの場合は、大々的に表示されている「最優遇金利」に目を奪われてはいけません。

補足

丁寧なご回答をいただき、ありがとうございます。
住宅ローンと書きましたが、土地と中古建物つき物件の購入で
実際のところ住宅ローンと銘打ってあるローンかよくわかりません‥‥。
しかも兄弟との共有で、抵当権のなどの関係もあるので借り換えは
難しいかな、とも思います。

もしこれが住宅ローンでない場合でも、
固定金利選択型・固定金利期間５年で適用金利は1.50～1.70％程度で借り換え可能ってありえるのでしょうか？
また明日にでも銀行の担当者に聞いてみたいとは思います。

ローンって難しいですね。
回りにお金に関して強い人がいないので、
なかなか決められず悩んでしまいます。

回答No.3

2450623

＞現在の金利は年2.8％で３年固定に変わると年3.024％になるそうです。

今、変動金利は通常１％未満です。
35年固定でも2.5％未満のはず。
借り換えを検討されてみてはいかがでしょう。

回答No.2

bravo55

＞現在の金利は年2.8％で３年固定に変わると年3.024％になるそうです。

仮に上記の金利のまま推移したとして、
９年後の支払い完了時の利息の差が約１１万です。

３年固定なので今から３年間の間に景気がものすごく良くなって
金利が3.024%を超えてしまう！と思われるのであれば
３年固定の方を選べばいいとは思いますが、そうでなければ
現在の半年変動の方を選んでおけばいいと思います。

結局は景気の問題なのでどちらが良いのか断言は出来ませんが
戦争でも起こらない限り急激な金利上昇は無いと思うので
問いの「どちらが無難か？」と言う点で言えば半年変動の方ではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。
先行きのわからない時代だけに、金利の問題、難しいですね。
よく考えてみます。

回答No.1

noname#96023

>現在の金利は年2.8％で３年固定に変わると年3.024％になるそうです。
どちらも以上に金利が高い気がしますが。。。
ほかの銀行に聞いてみたらどうでしょう

お礼

ご回答ありがとうございました。